Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

616 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
616 юристов сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Земельное право

Аренда земельного участка под ИЖС

Здравствуйте. Вопрос заключается в возможности взять в аренду земельный участок под ИЖС. Земельный участок находится в зоне, которую 3 месяца назад перевели в категорию Ж-3, разрешено ИЖС. Я подала заявление на предоставление его мне в а ренду под строительство. Пришел ответ, что участок обременен правами третьих лиц и находится в аренде. Я знаю, что аренда там под огород так как раньше ранее эти земли были в катеогриии Ж-4, что разрешало временно огород. Как мне быть с нынешним арендатором? Я знаю, что он там временно и строить дом там не собирается? Может ли администрация города рассторгнуть с ним договор аренды под огород для аренды под ИЖС, просто уведомив арендатора о том, что их договор рассторгнут в связи с переводом земли в новую категорию и поступило заявление на аренду под строительство от меня? Есть ли какое-то преимущество у аренды под строительство и какой должен быть мой следующий шаг в ответ на письмо от Администрации, что участок в аренде под огородом? При чем тут огород,сли участок перевели под Ж-3?

22 Июля 2013, 02:15, вопрос №140192 Александра, г. Южно-Сахалинск
400 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (5)

  • Юрист - Гусятникова Виктория
    получен
    гонорар
    44%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

     Согласно статьи 11 Земельного кодекса РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

    Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности. Далее согласно ст. 22 Земельного Кодекса  идет спор по поводу арендуемого участка 

    изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

    22 Июля 2013, 06:37
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Гусятникова Виктория
    получен
    гонорар
    44%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Также аренда земельных участков регулируется Гражданским кодексом

    22 Июля 2013, 06:41
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Попов Вадим Андреевич
    получен
    гонорар
    56%
    Адвокат, г. Оренбург
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Александра!

    Просто так изъять участок у старого арендатора Администрация не может, это незаконно. Его могут только изъять, с выкупом, для государственных нужд в общем порядке. В ст.46 ЗК РФ

    1. аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
    2. Кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:
    5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса.

    Как следует из статьи 55 ЗК

    1. Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется по основаниям, установленным статьей 49 настоящего Кодекса.
    2. Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.
    3. Порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника; порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для государственных или муниципальных нужд; порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством

    На основании статьи 57 ЗК

    1. Возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, подлежат убытки, причиненные:
    1) изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд;

    Более того, там еще существует постановление Правительства РФ №262 от 07.05.2003 года которое устанавливает порядок выплаты компенсации. Поэтому данный вопрос четко урегулирован на практике и не будет муниципалитет расторгать договор.

    Что же касается путей решения, то я не видел документы, но первое что могу предложить это выкупить у арендатора права аренды. Вы с ним разговаривали вообще, он что нибудь говорит?

    22 Июля 2013, 06:53
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Гусятникова Виктория
    получен
    гонорар
    44%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Изменение условий договора аренды земельного участка  и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора без согласия не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

    Это действительно так. Однако Вы говорите о том, что категория земельного участка и его целевое назначение изменились.Вам пришел ответ о том, что участок обременен правами третьих лиц и находится в аренде. Вы уверены что арендатор земельного участка не будет использовать его по целевому назначению? Имеется документальное подтверждение изменения целевого назначения земельного участка? Из Вашего сообщения установлена что земельный участок арендован временно как огород.До какого срока? Администрация должна уведомить арендатора о переходе земельного участка в новую категорию. Арендатор обязан использовать земельный участок по целевому назначению. Из ответа администрации поступившему к Вам известно о том, что участок используется, но о том по какому целевому назначению он используется не известно.

    На основании статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе расторгнуть договор досрочно, если арендатор:
    — пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора или назначения земельного участка либо с неоднократными нарушениями;
    — существенно ухудшает качество земель;
    — более двух раз подряд по истечении установленного срока не вносит арендную плату.
    Досрочное расторжение договора аренды в случае совершения арендатором указанных правонарушений осуществляется на основании решения суда.
    Гражданский кодекс РФ не упоминает о праве арендодателя распорядиться арендованным земельным участком, т.е. продать, обменять, подарить, заложить его и т.д., но это право принадлежит ему как собственнику имущества и с передачей земли в аренду не прекращается. Права арендатора при переходе права собственности к другому лицу остаются неизменными, что и гарантирует статья 617 Кодекса.
    Следовательно администрация уведомляет арендатора о том что целевое назначение участка изменилось и предлагает использовать участок по целевому назначению. В случае использования участка не по назначению арендатор привлекается к административной ответственности по ст. 8.8 КоАП РФ 

    использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием или неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение срока, установленного федеральным законом влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей; на должностных лиц — от двух тысяч до трех тысяч рублей; на юридических лиц — от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.Невыполнение или несвоевременное выполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей; на должностных лиц — от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц — от семидесяти тысяч до ста тысяч рублей.

    Далее администрация при не целевом использовании земельного участка обращается в суд с иском о досрочном расторжении договора аренды в связи с использованием земель не по целевому назначению.


    22 Июля 2013, 20:40
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Виктория, спасибо огромное за развернутый ответ. Может вы посоветуете как поступить дальше, если учесть, что с нынешним арендатором поговорить возможности нет, так как он постоянно отсутствует. Из неофициальных источников мне известно, что у него с Администрацией Договор аренды под огород на 2 года. Когда истекает не знаю. Даже если он захочет использовать по назначению, то из-за моего заявления должен быть аукцион, на котором будут учавствовать все желающие, в том числе и я.Ведь так? Но как это спровоцировать? Могу ли я написать Заявление в администрацию о том, чтобы они уведомили нынешнего арендатора о смене целевого назначения и выставить этот участок на аукцион или заключить Договор со мной?

    23 Июля 2013, 03:25
  • Адвокат - Попов Вадим Андреевич
    получен
    гонорар
    56%
    Адвокат, г. Оренбург
    Общаться в чате

    Я сразу хочу обратить внимание что не будет на землях ИЖС, при использовании их под огородничества такого основания как «пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора или назначения земельного участка либо с неоднократными нарушениями» ни один суд на это не пойдет т.к. именно существенности нет.

    23 Июля 2013, 04:44
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats