8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.

Как правильно оформить продажу квартиры, не вступив в наследство?

Здравствуйте! Как правильно оформить продажу квартиры, хозяева по документам которой умерли, прошло больше полугода, в права наследство никто не вступал. Есть сын, который и будет заниматься ее продажей, но т.к. у него финансовые споры с банком, т.е. любое имущество зарегестрированное на него, будет изъято банком. Можно ли оформить ещё сразу на нового покупателя? Спасибо.

, Анна, г. Кемерово
Виктор Богаченков
Виктор Богаченков
Юрист, г. Калининград

Здравствуйте, Анна!

Согласно ст.1153 ГК РФ наследство может приниматься двумя способами :

1) подачей заявления нотариусу в течение шести месяцев со дня открытия наследства ;

2) фактическим принятие наследства ( без обращения к нотариусу) в тот же срок.

Поэтому пропуск шестимесячного срока для обращения к нотариусу еще не означает, что сын не вступал в наследование квартирой.

Статья 1153. Способы принятия наследства
1. Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство.
Если заявление наследника передается нотариусу другим лицом или пересылается по почте, подпись наследника на заявлении должна быть засвидетельствована нотариусом, должностным лицом, уполномоченным совершать нотариальные действия (пункт 7 статьи 1125), или лицом, уполномоченным удостоверять доверенности в соответствии с пунктом 3 статьи 185.1 настоящего Кодекса.
Принятие наследства через представителя возможно, если в доверенности специально предусмотрено полномочие на принятие наследства. Для принятия наследства законным представителем доверенность не требуется.
2.Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник:

вступил во владение или в управление наследственным имуществом;
принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц;
произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества;
оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.
Статья 1154. Срок принятия наследства

1. Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства.
Можно ли оформить ещё сразу на нового покупателя?
Анна

Вначале нужно знать принимал ли сын наследство.

Если принимал, то нужно оформить принятие наследства: получить свидетельство у нотариуса или подтвердить факт принятия наследства в суде ( если нотариус откажется выдавать свидетельство).

После оформления документов на наследуемое имущество ( квартиру) и гос. регистрации прав на квартиру, сын может продавать квартиру.

Но если у него есть долги перед банком, банк может выйти в суд с иском и наложить арест на квартиру в качестве обеспечительной меры. Квартиру, находящуюся под арестом, сын продать не сможет пока не погасит долг перед банком.

После вынесения судом решения о взыскании задолженности с сына в пользу банка и при отсутствии у сына необходимых денежных средств для погашения долга перед банком, квартира может быть продана судебными приставами с аукциона, а деньги от продажи квартиры будут направлены на погашение долга перед банком.

Сын, чтобы избежать такой ситуации, может ( если он фактически вступил в наследование) попытаться найти покупателя на квартиру и заключить с ним предварительный договор, в котором предусмотреть заключение договора купли -продажи квартиры после оформления сыном документов, связанных с наследованием квартиры и гос. регистрацией права собственности на квартиру.

В предварительном договоре также можно предусмотреть, что покупатель квартиры в счет ее будущей оплаты по договору купли- продажи предоставляет сыну денежные средства, которые тот направляет на погашение долга перед банком.

0
0
0
0

Если сын и другие наследники не приняли в установленный законом срок наследство, тогда согласно ст. 1151 ГК РФ имущество считается выморочным и переходит в муниципальную собственность или в собственность государства.

Статья 1151. Наследование выморочного имущества
1. В случае,если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либоникто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158),имущество умершего считается выморочным.
2.В порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо городского округа переходит следующее выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории: жилое помещение; земельный участок, а также расположенные на нем здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества;
доля в праве общей долевой собственности на указанные в абзацах втором и третьем настоящего пункта объекты недвижимого имущества.

Если указанные объекты расположены в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе, они переходят в собственность такого субъекта Российской Федерации.
Жилое помещение, указанное в абзаце втором настоящего пункта, включается в соответствующий жилищный фонд социального использования.
Иное выморочное имущество переходит в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации.
3. Порядок наследования и учета выморочного имущества, переходящего в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации, а также порядок передачи его в собственность субъектов Российской Федерации или в собственность муниципальных образований определяется законом.
0
0
0
0

Прилагаю разъяснения из ПС«Консультант Плюс» о порядке оформления договора купли-продажи квартиры.

«Электронный журнал „Азбука права“, 30.09.2016
ЧТО ПРЕДУСМОТРЕТЬ В ДОГОВОРЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ?
Договор купли-продажи квартиры составляется в простой письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами, и не требует обязательного нотариального заверения. Исключение составляют, в частности, сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, либо сделки по отчуждению долей в праве общей собственности, которые подлежат нотариальному удостоверению (п. 1 ст. 24, п. 2 ст. 30 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).
Договор должен содержать сведения о каждой стороне договора и все существенные условия, при отсутствии которых он будет считаться незаключенным, а также иные условия (ст. ст. 549 — 550, 432 ГК РФ).
1. Сведения о каждой стороне договора
В договоре купли-продажи квартиры обязательно указываются дата и место заключения договора, сведения о каждой стороне сделки (Ф.И.О., паспортные данные, адрес регистрации). Если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, указывается наименование, ИНН, ОГРН, юридический адрес организации.
Если договор заключает не собственник квартиры или не покупатель, то в договоре указываются основания, по которым указанное лицо (лица) действует от их имени.
Если стороной договора является не достигший 14 лет или недееспособный гражданин, то от его имени договор заключают родители, усыновители или опекуны. Если стороной договора являются несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет или гражданин, ограниченный в дееспособности, то они подписывают договор самостоятельно с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителя (п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 29, п. 1 ст. 30 ГК РФ). В этих случаях понадобится разрешение органа опеки и попечительства на проведение сделки (п. 2 ст. 37 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ). Их согласие понадобится также и в некоторых других случаях: например, когда в квартире проживали члены семьи собственника, находящиеся под опекой или попечительством (п. 4 ст. 292 ГК РФ; Постановление КС РФ от 08.06.2010 N 13-П).
2. Существенные условия
Данные, позволяющие определенно установить предмет сделки — квартиру
В договоре должны быть обязательно указаны наименование помещения — квартира, номер, количество комнат, адрес жилого дома, в котором расположена квартира, общая и жилая площади (ст. 554 ГК РФ).
Кроме того, могут быть указаны иные идентифицирующие признаки квартиры: этаж, подъезд, количество уровней квартиры, этажность всего дома и пр.
Все эти сведения отражены в кадастровом и техническом паспортах, предоставляемых органами БТИ или Росреестра.
Также в договоре следует отразить состояние квартиры, наличие и состояние имущества, которое остается в квартире, технического оборудования и т.д. (это можно оформить в виде приложения, являющегося неотъемлемой частью договора).
Цена договора
Цена также относится к существенным условиям договора купли-продажи квартиры. Она определяется либо по обоюдному соглашению, либо на основании результатов независимой оценки (ст. 555 ГК РФ).
Цена договора указывается в рублях, но может быть указана в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В договоре допускается указание цены за единицу площади, в связи с чем цена квартиры определяется исходя из ее площади.
Также стороны могут определить порядок оплаты, сроки и размеры платежей.
Перечень лиц, имеющих право пользования квартирой
Существенное условие договора продажи квартиры, в которой проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, — перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. К таким лицам могут относиться, например, наниматели квартиры, проживающие в ней на момент продажи (ст. ст. 558, 675 ГК РФ).
3. Иные условия
Правоустанавливающие документы
В договоре желательно указать сведения о правоустанавливающих документах на квартиру: на основании чего квартира была приобретена (договор купли-продажи, решение суда, договор участия в долевом строительстве и т.п.), вид права владения продавца и реквизиты документа, подтверждающего такое право.
Сведения об ограничениях
В договоре купли-продажи квартиры желательно предусмотреть условие об отсутствии фактов ареста, залога и иных ограничений (см., например, ст. 80 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ; ст. ст. 37 — 38 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
Условие об освобождении квартиры
В договоре желательно предусмотреть срок, в течение которого продавец и члены его семьи выселятся из квартиры, вывезут имущество и снимутся с регистрационного учета по данному адресу.
Эти условия являются желательными. Также в договоре могут быть предусмотрены и другие условия, не являющиеся существенными, например условие об ответственности сторон.
Обратите внимание!
Продажа квартиры, находившейся в собственности менее трех лет (если квартира была приобретена в собственность до 01.01.2016) или менее минимального срока, установленного ст. 217.1 НК РФ (если квартира была приобретена в собственность после 01.01.2016), влечет обязанность представления налоговой декларации и уплаты НДФЛ (при наличии облагаемого налогом дохода) (п. 17.1 ст. 217, пп. 2 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ; п. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ). При декларировании дохода от продажи квартиры вы вправе заявить имущественный налоговый вычет (пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). С момента продажи квартиры утрачивается обязанность по уплате налога на имущество физических лиц (ст. ст. 400, 401 НК РФ).
Покупатели квартиры становятся плательщиками налога на имущество физических лиц (ст. ст. 400, 401 НК РФ). Также они вправе вернуть уплаченный ранее НДФЛ путем применения имущественного налогового вычета (пп. 3 п. 1, пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).
0
0
0
0
Похожие вопросы
Наследство
Как правильно оформить завещание при желании уйти из жизни добровольно?
как правильно оформить завещание при желании уйти из жизни добровольно?
, вопрос №4047183, бугимен, г. Якутск
Жилищное право
Могут ли они унаследовать бабушкину квартиру если отец не вступил в наследство?
Умер наследник, не успев оформить наследную квартиру. У него есть взрослые дети. Могут ли они унаследовать бабушкину квартиру если отец не вступил в наследство? И с чего начать ?
, вопрос №4047002, Марина, г. Москва
Семейное право
Мне нужно правильно оформить отказ матери от ребенка в пользу тети, отец, мой брат умер
Мне нужно правильно оформить отказ матери от ребенка в пользу тети,отец,мой брат умер
, вопрос №4046649, Галина, г. Москва
Наследство
Это вообще законно ведь квартира не её?
Мой отец умер пол года назад я ещё не вступила в наследство так же как и его новая жена с их общим сыном.все эти пол года она сдаёт папину квартиру и получает за это деньги со мной не делиться . Это вообще законно ведь квартира не её ? Что делать ?
, вопрос №4046378, Галина, г. Москва
Дата обновления страницы 02.10.2016