Как купить гараж, земля котрого находится в процессе признания права собственности

Как мне обезопасить себя при покупке гаража?
Андрей

Здравствуйте. Обезопасить в чём именно? если в том чтобы он оформил землю, то нужно знать на каком основании он и куда подал и на каком основании раньше была у него земля.

Могу ли я попросить его написать расписку в которой он обяжется передать мне право собственности на землю сразу после оформления документов, если это право за ним вообще признают.
Андрей

Тогда уж договор предварительный купли-продажи, а не просто расписку.

Надо ли будет эту расписку заверять у нотариуса, чтобы она имела большую юридическую силу?
Андрей

Не нужно, ничего это не даст особо.

Смогу ли я потом через суд по этой расписке расторгнуть договор купли-продажи и вернуть деньги?
Андрей

А вот тут возникают вопросы выше. Смотря какие основания у него на землю.

В принципе можно будет. Но будут ли у продавца деньги чтобы вернуть вам большой вопрос.

Могу ли я попросить его написать расписку в которой он обяжется передать мне право собственности на землю сразу после оформления документов, если это право за ним вообще признают.
Андрей

Добрый день.

Прежде всего нужно понимать на каком основании он оформляет в собственность земельный участок и оформит ли он вообще. Здесь Вам лучше всего попросить его предоставить его подтверждение того, что он оформляет землю в собственность и на каком основании. Не факт, что еще оформит.

Надо ли будет эту расписку заверять у нотариуса, чтобы она имела большую юридическую силу? Смогу ли я потом через суд по этой расписке расторгнуть договор купли-продажи и вернуть деньги?
Андрей

Что касается расписки, то она Вам ничего не даст, он не является собственником и сейчас не имеет никакого права распоряжаться данным земельным участок. Поэтому даже если он оформит участок в собственность, то в такой ситуации расписка Вам ничем не поможет, поскольку составлена еще тогда, когда у него не было никаких прав на этот участок.

Поэтому в идеале я бы рекомендовал дождаться пока он оформит землю и только после этого покупать.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016)ГК РФ Статья 209. Содержание права собственности
1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом(статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Здравствуйте! Для приобретения гаража сейчас никаких препятствий нет, так как при переходе права собственности на здание Вы приобретете право на земельный участок на тех же правах что и прежний собственник.

Но, пока земельный участок не в собственности он не может являться предметом договора купли-продажи, поэтому расписка здесь не поможет даже в суде.

Рекомендую повременить с покупкой гаража или заняться оформлением земельного участка в собственность самостоятельно после приобретения гаража.

Если время не терпит, то пока можете арендовать гараж. В общем я бы подождал когда хозяин все оформит, а затем покупал.

Андрей Здравствуйте!

Как мне обезопасить себя при покупке гаража?

Предлагаю так же заключить предварительный договор купли продажи недвижимости, после чего заключите с продавцом основной.

Что касается земельного участка, то после купли продажи гаража, согласно «Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016

ГК РФ Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости.

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Соответственно гарантом безопасности земельного участка необходимого для использования гаража по своему назначению выступает сама норма гражданского закона.

С Уважением!

Добрый день, Андрей. Вы указываете, что гараж в собственности и в отношении гаража можно заключить сделку уже сейчас. В договоре купли-продажи гаража, как мне кажется, Вам и следует отразить все условия перехода права на земельный участок к Вам. При этом это может быть связано и с порядком оплаты Вами цены по договору, например, можно предусмотреть окончательный расчет по совершению определенных действий со стороны продавца, штрафные санкции в случае несовершения, можно даже предусмотреть какие-то сложные варианты оплаты, например, депозит, на котором деньги находятся до определенного момента, а в случае наступления/ненаступления определенных событий возвращаются к продавцу или покупателю. Считаю, что свобода договора дает широкие возможности для отражения всех важных условий в нем. Другое дело, что, возможно, проще найти другой объект для покупки, чем оплачивать работу за составление достаточно сложного юридического документа. В этом смысле коллеги справедливо отметили, что проще всего подождать, когда документы будут у продавца в порядке, а до этого ограничиться договором о намерениях.

Добрый день, Андрей.

Для того, чтобы оценить, сможет ли продавец гаража оформить землю в собственность, нужно смотреть имеющиеся у него документы на этот участок.

Если у него есть ранее выданное свидетельство о предоставлении земельного в бессрочное пользование, то тогда проблем возникнуть не должно — указанное свидетельство достаточно просто переоформить на право собственности.

При этом согласно статье 35 Земельного кодекса «Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение»:

при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

То есть если вы приобретете гараж, под которым земельный участок находится в бессрочном пользовании или пожизненном наследуемом владении, то это право автоматически переходит к вам, и вы самостоятельно можете осуществить действия по оформлению права собственности на себя бесплатно.

Если участок находился или находится в аренде, то в случае приобретения гаража вы как собственник объекта недвижимости сможете переоформить аренду на себя, или выкупить землю у муниципалитета, ведь согласно п.3 ст. 35 Земельного кодекса

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Но возможны случаи когда земельный участок не может быть предоставлен в собственность: в случаях если земельный участок находится в границах земель водных объектов, береговой зоны, особых охраняемых зонах, территориях общего пользования. В таких случаях можно оформить только в аренду. Также надо смотреть градостроительный план данного участка, в каким зонам он относится, предусмотрено ли там строительство, имеются ли красные линии (коммуникации общего пользования, линии ЛЭП. Также имеется нюанс в зависимости от того, является ли гараж отдельно стоящим или входит в комплекс строений гаражно-строительно кооператива, в последнем случае землю, скорее всего, можно будет оформить в долевую собственность.

Думаю, поскольку гараж оформлен в собственность, то значит земельный участок предоставлялся законно, в ином случае это была бы самовольная постройка.

Но в любом случае проверить у продавца документы на землю под гаражом нужно, чтобы видеть перспективы получения участка в собственность.

С уважением, Роман.