Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

440 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
440 юристов сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Долевое участие в строительстве

Сохранение залога при расторжении ДДУ, в тч в процедуре банкротства

Уважаемые юристы!

Нужна идея, как предотвратить продажу жилого помещения в процедуре банкротства застройщика (стадия наблюдения), если ДДУ на это помещение расторгнут по суду, но деньги дольщик не получил. На покупку предоставлялся кредит СБ РФ "Приобретение строящегося жилья", кредитный договор содержит пункт: "В качестве обеспечения....созаемщики предоставляют Кредитору: 1. До выдачи Кредита - залог имущественных прав по договору ДДУ, 2. после выдачи Кредита - залог объекта недвижимости.."

Если такого обременения достаточно, чтобы квартира не была продана после достройки дома - дайте знать. Если у вас нет вариантов, как сделать просимое - не пишите, пожалуйста, ничего совсем.

Дополнительная информация (давайте для экономии времени не будем тратиться на ее обсуждение, просто примем как данность):

1. Процедуру наблюдения суд введет 5 сентября сего года

2. Застройщик будет достраивать объекты, в том числе, за счет продажи свободных квартир, в том числе. рассчитываясь квартирами с подрядчиками.

31 Августа 2016, 11:32, вопрос №1362619 Андрей, г. Челябинск
489 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (2)

  • Юрист - Болтунова Марина
    получен
    гонорар
    100%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Здравствуйте. Есть иной вариант. Вам достаточно заявить о включении Вас в реестр требований о передаче жилых помещений, что возможно и при расторжении договора и получить квартиру вместо денег.

    ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    ПОСТАНОВЛЕНИЕ
    от 23 апреля 2013 г. N 13239/12

    Решением Арбитражного суда Самарской области от 25.07.2011 закрытое акционерное общество «Гагаринец» (далее — общество «Гагаринец», должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.
    Определением Арбитражного суда Самарской области от 05.10.2011 должник признан застройщиком, в деле применены положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве).
    В рамках дела о банкротстве общества «Гагаринец» гражданин Ковалев П.В. обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о включении требования о передаче жилого помещения — однокомнатной квартиры в третьем подъезде на девятом этаже, во второй секции, под строительным номером 135, общей площадью 40,67 кв. метра, жилой площадью 20,32 кв. метра в жилом доме по улице Волжской в Октябрьском районе города Самары (далее — спорное жилое помещение) — в реестр требований о передаче жилых помещений должника.
    Определением Арбитражного суда Самарской области от 21.02.2012 в удовлетворении требования отказано.
    Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2012 определение суда первой инстанции оставлено без изменения.
    Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 29.06.2012 определение от 21.02.2012 и постановление от 09.04.2012 оставил без изменения.
    В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре названных судебных актов в порядке надзора Ковалев П.В. просит их отменить, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права, и принять по делу новый судебный акт.
    Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, Президиум считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.
    Как усматривается из материалов дела, между обществом «Гагаринец» (застройщиком) и заявителем (дольщиком) 14.02.2005 был заключен договор N 135 долевого участия в строительстве жилого дома по улице Волжской в Октябрьском районе города Самары с последующим выделением дольщику спорного жилого помещения.
    Вступившим в законную силу решением Федерального суда Октябрьского района города Самары от 13.01.2010 указанный договор расторгнут, в пользу Ковалева П.В. взыскано 1 209 338 рублей 70 копеек, в том числе 1 199 765 рублей основного долга по договору, 5 000 рублей компенсации морального вреда, 4 573 рубля 70 копеек госпошлины.
    В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника Ковалев П.В. обратился в арбитражный суд с заявлением (с учетом уточнения) о включении требования о передаче спорного жилого помещения в реестр требований о передаче жилых помещений должника.

    Отказывая в удовлетворении заявленного требования по настоящему делу, суды исходили из того, что поскольку имеется вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции о расторжении договора долевого участия в строительстве, то в соответствии с положениями статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса, статей 201.1 и 201.6 Закона о банкротстве у застройщика прекращается обязанность по передаче дольщику жилого помещения, и дольщик не может требовать включения своего требования в реестр требований о передаче жилых помещений.
    Между тем судами не учтено следующее.
    Процедура банкротства застройщика в соответствии с нормами параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства (подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве), имеющих к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве.
    В этой связи включение при банкротстве застройщика требований участников строительства как в реестр требований кредиторов (в котором учитываются денежные требования), так и в реестр требований о передаче жилых помещений преследует один и тот же материально-правовой интерес участников строительства — получение соразмерного и пропорционального удовлетворения требований, в том числе посредством передачи объекта незавершенного строительства или жилых помещений (статьи 201.10 и 201.11 Закона о банкротстве).
    При этом в соответствии с названными статьями правовое положение участников строительства является равным независимо от того, в какой из двух указанных реестров их требования включены.
    Согласно подпункту 4 пункта 3 статьи 201.10 и подпункту 6 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве погашение требований участников строительства путем передачи им объекта незавершенного строительства или жилых помещений может быть осуществлено, только если помещений будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных как в реестр денежных требований, так и в реестр требований о передаче жилых помещений, либо если при наличии нескольких требований (в том числе денежных) в отношении одного помещения отдельные участники откажутся от его получения в соответствии с пунктом 7 статьи 201.10 Закона о банкротстве.
    В силу пункта 1 статьи 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в общем порядке предъявления требований в деле о банкротстве, установленном статьями 71 и 100 Закона о банкротстве. Признание этих требований обоснованными не ставится в зависимость от наличия либо отсутствия у застройщика помещений, подлежащих передаче.
    Рассмотрение такого обособленного спора, как включение требования кредитора в реестр, подчиняется (с учетом специфики дела о банкротстве) общим правилам искового производства. Как следует из разъяснения, содержащегося в пункте 3 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения спор возник и какие нормы подлежат применению (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 N 2665/12 и от 24.07.2012 N 5761/12).
    Даже если бы включение требования в реестр денежных требований кредиторов и в реестр требований о передаче жилых помещений являлись разными способами защиты права, то и в таком случае суд, установив при рассмотрении заявления участника строительства о включении его требования в реестр требований о передаче жилых помещений, что у участника строительства нет требования о передаче жилого помещения, но есть денежное требование, возникшее по причине незаключенности или недействительности договора (абзацы четвертый и пятый подпункта 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве), должен был бы рассмотреть это заявление как заявление о включении требования в реестр денежных требований.
    Однако по смыслу параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве включение требований кредиторов в реестр требований о передаче жилых помещений не является иным способом защиты прав таких кредиторов, отличным от включения в реестр денежных требований. По существу реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра требований кредиторов. Об этом, в частности, свидетельствуют как необходимость учета данных и других неденежных требований в деле о банкротстве в денежном выражении, так и порядок такого учета (подпункты 1 и 2 пункта 1 статьи 201.7, пункт 3 статьи 201.12 Закона о банкротстве, пункт 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве»). В связи с этим право выбора формы учета требования кредитора в деле о банкротстве застройщика принадлежит участнику строительства. Поэтому суд, исходя из волеизъявления участников строительства, может включить в реестр требований о передаче жилых помещений участников строительства, имеющих денежное требование к должнику согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, либо включить в реестр денежных требований кредиторов участников строительства, имеющих к застройщику требование о передаче жилого помещения.
    Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан — участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей. Отказав в данном деле гражданину — участнику строительства во включении его требования в реестр требований о передаче жилых помещений, суды лишили его возможности рассчитывать на удовлетворение, так как в случае повторного предъявления требование Ковалева П.В. было бы заявлено после закрытия реестра требований кредиторов должника (пункт 1 статьи 142 Закона о банкротстве).
    При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты подлежат отмене согласно пункту 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.
    Дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции в целях установления необходимых фактических обстоятельств, предусмотренных пунктом 1 статьи 201.7 Закона о банкротстве.
    Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в настоящем постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для этого нет других препятствий.
    31 Августа 2016, 13:14
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Марина, спасибо, по этому пути и собираемся двигаться. Речь о периоде, в который наблюдение уже началось, а переход в реестр требований жилья не состоялся еще. Как действовать в этот период дольщикам, расторгнувшим ДДУ, если застройщик будет пытаться продать их квартиры (точнее, переуступить доли)?

    04 Сентября 2016, 21:18
  • Юрист - Болтунова Марина
    получен
    гонорар
    100%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате
    Как действовать в этот период дольщикам, расторгнувшим ДДУ, если застройщик будет пытаться продать их квартиры (точнее, переуступить доли)?
    Андрей

    Я полагаю, как самый простой путь, заявить ходатайство в суде о наложении запрета на распоряжение данными квартирами, как обеспечительную меру, сославшись именно на то, что застройщик может продать их.

    Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ
    (ред. от 03.07.2016)
    «О несостоятельности (банкротстве)»
    (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016)

    Статья 46. Меры по обеспечению требований кредиторов и интересов должника
    (в ред. Федерального закона от 30.12.2008 N 296-ФЗ)

    1. Арбитражный суд по ходатайству заявителя или по ходатайству иного лица, участвующего в деле о банкротстве, вправе принять обеспечительные меры в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
    (п. 1 в ред. Федерального закона от 30.12.2008 N 296-ФЗ)
    2. После введения наблюдения арбитражный суд кроме мер, предусмотренных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, вправе запретить совершать без согласия арбитражного управляющего сделки, не предусмотренные пунктом 2 статьи 64 настоящего Федерального закона.
    3. Меры по обеспечению требований кредиторов и интересов должника действуют до даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения, об отказе в принятии заявления, о возвращении заявления без рассмотрения или о прекращении производства по делу о банкротстве.

    Что касается залога, то его могут снять, т.к. договор расторгнут.

    Статья 352. ГК РФ Прекращение залога
    1. Залог прекращается:
    1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;

    Но у Вас ситуация интересная и фактически не предусмотренная нормами о залоге, т.е возможность требовать передачи квартиры, даже при расторгнутом договоре.

    Соответственно можно сказать, что обязательство продолжает существовать и оснований для снятия залога с права не имеется, т.к. данное право требования, которое и находится в залоге, сохраняется. Главное, чтобы Росреестр это понимал.

    04 Сентября 2016, 23:03
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
stats