Нюансы при продаже бывшей коммунальной квартиры

Question

Прошу помочь мне с моим вопросом. Имеется квартира, которая совсем недавно была коммунальной (вторую комнату мы выкупили). А комната в которой мы жили была в нашей собственности почти 10 лет. Теперь всю квартиру хотим продать, вопрос вот в чем. Если продавать недвижку, которая более 3 (по моему) лет была в собственности, то ты освобождаешься от уплаты налога. Получается, что мы всю квартиру теперь можем только продать с уплатой налога, или будет иметь значение тот факт, что одна комната находилась в нашей собственности так долго? И есть ли какие-нибудь льготы, если собственник квартиры - инвалид и собирается продавать квартиру? Или подскажите куда примерно стоит заглянуть за ответом на данный вопрос. Большое спасибо! Павел.

Мария Лобеева · Answer

Павел, Правовая позиция Минфина РФ по этому вопросу — в вашу пользу. Если квартира находилась в долевой собственности лица более трех лет, а потом полностью перешла в его собственность — налог не уплачивается. Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 17 апреля 2014 г. N 03-04-05/17695 Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу порядка налогообложения налогом на доходы физических лиц доходов, полученных от продажи квартиры, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее. Из письма следует, что налогоплательщик в 2011 году получил в порядке наследования долю в праве собственности на квартиру, а в 2013 году оставшуюся долю в праве собственности на эту же квартиру. В соответствии с пунктом 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды. Вместе с этим, пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса установлено, что не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартир, комнат и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более. В соответствии со статьей 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании статьи 131 Гражданского кодекса изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения. Поскольку в рассматриваемом случае налогоплательщик получил квартиру в долевую собственность в 2011 году, а в дальнейшем его доля только увеличилась до 100%, квартира находилась в собственности налогоплательщика (независимо от изменения размера его долей в праве собственности на квартиру) более трех лет , и доходы от продажи этой квартиры не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц на основании пункта 17.1 статьи 217 Кодекса. Директор Департамента И.В. Трунин

Анастасия Никонова · Answer

Павел, добрый день! Насколько я поняла из Вашего письма, Вы приобретали квартиру покомнатно, а не по долям в праве собственности. Если это именно так и Вы получили одно свидетельство о праве собственности на всю квартиру, Вы должны будете заплатить НДФЛ при продаже, т.к. вся квартира находится у Вас в собственности менее срока, минимально необходимого для освобождения от уплаты налога. Разъяснение Министерства финансов прилагаю. Если же Вы не получили одно свидетельство на квартиру и у Вас документы о праве собственности на каждую комнату в отдельности, Вы будете продавать по договору именно 2 комнаты, соответственно, срок нахождения каждой комнаты в собственности для целей налогообложения исчисляется отдельно. Льгот для инвалидов не предусмотрено.