Риск покупки земельного участка с таким набором документов

Владимир, добрый день.

Если в правоустанавливающих документах указано в качестве основания регистрации, договор купли продажи, значит регистратор в его подлинности не сомневался. Срок давности для ничтожных сделок один год. Общий срок давности три года, все сроки, для оспаривания уже вышли.

Да и кто должен оспорить, администрация?

Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам

[Гражданский кодекс РФ][Глава 9][Статья 181]

1. Срок исковой давности по требованиям о применении
последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой
сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года.
Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со
дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления
иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо
узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок
исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком
случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки
недействительной и о применении последствий ее недействительности
составляет один год.

Статья 196. Общий срок исковой давности

1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Может быть сделка 2010 года ничтожна? А соответственно, и последующий раздел участка?
Владимир

Здравствуйте, Владимир.

Если в свидетельстве был указан договор купли-продажи, то сомнений при оформлении не возникло.

Также, в соответствии со статьей 166 ГК РФ

ГК РФ Статья 166. Оспоримые и ничтожные сделки

1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

В соответствии со статьей 167 ГК РФ, в которой указываются последствия недействительной сделки:

1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Но здесь применяются сроки исковой давности:

Общий срок исковой давности составляет 3 года (согласно статье 196 ГК РФ).

Начало течения срока исковой давности определено статьей 200 ГК РФ:

ГК РФ Статья 200. Начало течения срока исковой давности

1. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

И основной вопрос – можно ли «разделом» участка прикрыть несуществующее постановление об изначальном выделении участка КН:100.
Владимир

Здравствуйте! Вы же пишите, что в 2010 году участок был приобретен по договору купли-продажи.

Если участок и был предоставлен, то ранее продавцу данного участка.

Я бы на Вашем месте потребовал у покупателя земельного участка договор купли-продажи, в котором соответственно указаны данные продавца и пообщался с этим продавцом, попытался выяснить на основании чего он его приобрел.

С другой стороны, если сделка в 2010 году и ничтожна, то прежний собственник (например администрация района) знал бы о том, что эта сделка была совершена и должна была обратиться в суд.

В настоящее же время срок исковой давности три года истек.

Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам 1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Если завтра выяснится что это на этот земельный участок еще претендует кто то, то срок исковой давности для признания данной сделки недействительной, для этого лица тоже будет три года, Может она только узнала о сделке( при появлении других людей на участке), при его продаже.Участок в собственности с 2010 года.Вот в 2020 году точно можно сказать никто не может претендовать. Это может быть бывшая жена например… Только после изучение истории земельного участка и самого продавца, можно уверенно говорить, пожалуйста покупайте.

Как докопаться до истории уже не существующего участка? Темный лес в архивах и администрации в Чехове…
Владимир

Добрый день, Владимир.

А рядом участки, их история? Если ЛПХ, то возможно делили колхоз или что то вроде этого, был пай. Поспрашивайте соседей заодно узнаете есть ли случаи оспаривания.

По иску ничего нельзя сказать, не зная возможных оснований. Вам выше привели нормы действующего ГК РФ, на тот момент действовали другие и именно они будут применяться, по ничтожности там было три года с момента исполнения сделки (уже точно прошли), по оспоримости год с момента когда лицо узнало о нарушении права (здесь сложнее).

Здравствуйте. Вы уж извините Владимир, добью Вас окончательно.

Разрешения на строительство дома Иван не получал, свидетельство о праве собственности на дом – через декларацию. Адресной справки ни на участок ни на дом не получено.
Владимир

Дело в том, что данный дом является самовольной постройкой, т.к. разрешение на строительство на получалось. Получение разрешения на строительство не требуется только для участков ВРИ которых садоводство и дачное хозяйство.

Сразу хочу сказать, что практика самая разнообразная, есть в том числе и такая.

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 апреля 2016 г. по делу N 33-3736
В соответствии со ст. 222 ГК Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
В соответствии со ст. 304 ГК Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Судебная коллегия находит несостоятельными доводы апелляционной жалобы о том, что суд не учел вопрос об упрощенном порядке регистрации, который предусматривает возможность строительства объекта недвижимости без разрешения на строительство в том случае, когда земельный участок предоставлен лицу на праве аренды на законных основаниях под индивидуальное жилищное строительство.
На основании части 3 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 31.12.2005 N 210-ФЗ) осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи).
Однако такое положение этой законодательной нормы не исключает необходимость получения от уполномоченных органов разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства, что предусмотрено следующими законодательными нормами.
Частью 9 статьи 51 Градостроительного кодекса установлено, что в целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4-6 этой статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления.
К случаям, когда выдача разрешения на строительство не требуется, указанным в части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса, не относится строительство объектов индивидуального жилищного строительства.
Пунктом 4 статьи 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, являются кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта в эксплуатацию.
Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Застройщик, намеренный осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства, обязан направить в орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство, к которому должны быть приложены перечисленные в законе документы (п. 7 ст. 51 ГрК РФ).
Согласно Положению о департаменте градостроительства и архитектуры Администрации города Перми, утвержденному решением Пермской городской Думы 27.09.2011 г. N 193 Департамент градостроительства и архитектуры администрации города Перми выдает разрешение на строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.
Судом было установлено, что разрешение компетентного органа на строительство капитального сооружения по адресу: г. Пермь, ул. <...> ответчику не выдавалось.
Являются несостоятельными доводы ответчика о том, что спорный объект был зарегистрирован в упрощенном порядке. Обязанность получения разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства в данном случае законодательством не предусмотрена.
Закон Федеральный закон от 30.06.2006 N 93-ФЗ (ред. от 23.06.2014) «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», на который ссылается ответчик в подтверждение своих доводов предусматривает особенности государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества, однако положения указанного Закона не исключают требований Градостроительного кодекса РФ и необходимости получения соответствующего разрешения для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства.
Если постройка имеет хотя бы один из признаков самовольной постройки она признается самовольной.
При указанных условиях, определенных названными законодательными нормами, довод апелляционной жалобы о том, что спорный жилой дом нельзя признать самовольной постройкой, так как он создан на земельном участке, отведенном для этих целей в порядке, установленном законом, возведен в соответствии с действующим нормам и требованиям, предъявляемым к индивидуальным жилым домам городского типа, зарегистрирован в установленном законом порядке.
С учетом приведенных обстоятельств, постройка, возведенная ответчиком на земельном участке по адресу: г. Пермь, ул. <...> правомерно признана судом самовольной.

А у Вас данный момент усугубляется ещё и тем, что проблема с ВРИ, т.е. совокупность все указанных признаков свидетельствует о том, что стоит отказаться от покупки.

Иван занимал административную должность в это время…
Владимир

А учитывая, что Иван по всей видимости перестал занимать административную должность вопрос в том какую память о себе он оставил, если даже не получил разрешение на строительство.