Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Взыскание неустойки с застройщика
Добрый день.
Вопрос по поводу получения компенсации от застройщика за задержку сдачи квартиры и обоснованности требования суммы за увеличение площади квартиры.
По договору квартира должна была быть передана мне в срок до 31.12.2013, фактически акт приёма-передачи был подписан 12.03.2014г.
Детали:
По договору площадь квартиры должна была составить 53,8 кв.м. и при увеличении площади более чем на 1,5 кв. м я должен был осуществить доплату за увеличенную площадь.
По результатам обмеров общая площадь картиры составляет 54,6 кв. м., застройщик посчитал площадь как 55,5 кв.м - добавив к общей площади квартиры 54,6 кв.м площадь балкона с коэффициентом 0,3 - 0,9 кв.м.
В итоге требуемая затройщиком сумма была мной выплачена 06.03.2014г., после чего был подписан акт приёма-передачи 12.03.2014г.
Вопросы:
1. Правомерно ли застройщик требовал с меня деньги за площадь 55,5 кв.м., т.к. во всех документах общая площадь квартиры составляет 54,6 кв.м. Есть ли перспектива возврата уплаченной доп. суммы?
2. Могу ли я требовать возврат неустойки за просрочку сдачи квартиры с 31.12.2013 по 12.03.2014г? Юрист компании которая занимается вопросами возмещения неустоек утверждает, что я имею право на неустойку. Он говорит, что застройщик должен был передать мне квартиру по акту приёма-передачи, а сумму за увеличение площади требовать через суд.
Спасибо.
- Копии документов.7z
- Кадастровый паспорт_1.pdf
- Кадастровый паспорт 2.pdf
1. Правомерно ли застройщик требовал с меня деньги за площадь 55,5 кв.м., т.к. во всех документах общая площадь квартиры составляет 54,6 кв.м. Есть ли перспектива возврата уплаченной доп. суммы?
Марат
Здравствуйте. Так как в договоре я не увидел что вы с застройщиком договорились вообще о том что балкон с коэффициентом считается или исключается с общей площади, то застройщик еще в вашу пользу посчитал, так как мог и не применять коэффициент.
2. Могу ли я требовать возврат неустойки за просрочку сдачи квартиры с 31.12.2013 по 12.03.2014г? Юрист компании которая занимается вопросами возмещения неустоек утверждает, что я имею право на неустойку. Он говорит, что застройщик должен был передать мне квартиру по акту приёма-передачи, а сумму за увеличение площади требовать через суд.
Марат
Согласен что неустойку вы требовать можете. Просрочка если есть, то неустойку требовать можете. А просрочка передачи объекта есть.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 03.07.2016)
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Здравствуйте, Марат!
1. Правомерно ли застройщик требовал с меня деньги за площадь 55,5 кв.м., т.к. во всех документах общая площадь квартиры составляет 54,6 кв.м. Есть ли перспектива возврата уплаченной доп. суммы?
Марат
В вашем кадастровом паспорте площадь квартиры указана как 54,6 кв.м., а значит Застройщик незаконно взял с вас доплату, как за квартиру площадью 55,5 кв.м., и Вы имеете право требовать возврата денежных средств которые заплатили застройщику.
2. Могу ли я требовать возврат неустойки за просрочку сдачи квартиры с 31.12.2013 по 12.03.2014г? Юрист компании которая занимается вопросами возмещения неустоек утверждает, что я имею право на неустойку. Он говорит, что застройщик должен был передать мне квартиру по акту приёма-передачи, а сумму за увеличение площади требовать через суд.
Марат
Да Вам совершенно верно говорят. Застройщик был обязан передать Вам квартиру, а доплату взыскивать с Вас через суд.
Поэтому пока не прошел 3-х летний срок исковой давности, Вы можете обращаться в суд, и в рамках закона «О защите прав потребителей» (чтобы не платить госпошлину), требовать возврата излишней уплаченной суммы и неустойки.
Добрый день, Эдуард.
Хотел бы ещё раз получить Ваше мнение по поводу доплаты за увеличение площади - у разных юристов разное мнение:
В договоре ДУ указана "общая проектная площадь" 53,8 кв.м куда включена площадь балкона 3,1 кв.м с коэффициентом 0,3. По результатам обмеров БТИ общая площадь составила 54,6 кв.м. и дополнительно площадь балкона 3,1 кв.м, т.е. если считать как в договоре ДУ (общая площадь+0,3*площадь балкона) получается 55,5 кв.м. Однако в кадастровом паспорте указана общая площадь 54,6 кв.м, но здесь никак не учтена площадь балкона. Как всё таки Вы считаете: какую площадь подлежащую к оплате суд посчитает правильной 54,6 кв.м или 55,5 кв.м?
Да, на неустойку имеете право по ст 28 Закона защите прав потребителей
В случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена — общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).
Неустойка (пеня) за нарушение сроков окончания выполнения работы (оказания услуги), ее этапа взыскивается за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки вплоть до окончания выполнения работы (оказания услуги), ее этапа или предъявления потребителем требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.
Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).
Размер неустойки (пени) определяется, исходя из цены выполнения работы (оказания услуги), а если указанная цена не определена, исходя из общей цены заказа, существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено исполнителем в день добровольного удовлетворения такого требования или в день вынесения судебного решения, если требование потребителя добровольно удовлетворено не было.
Марат, добрый вечер! К сказанному коллегами добавлю, что помимо неустойки вы вправе требовать от застройщика за период просрочки передачи квартиры возмещение морального вреда а также убытков (например в виде стоимости съемного жилья на период просрочки),
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17
«О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»
2. Если отдельные виды отношений с участием
потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и
имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор
энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.
ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей»
Моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.
ст. 17
2. Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца
в суд по месту: нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, — его жительства;
жительства или пребывания истца;
заключения или исполнения договора.
кроме того, согласно ст. 13 Закона о ЗПП
6. При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за
несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований
потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Что касается коэффициента, то он установлен в Приказе Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» в котором сказано, что:
3.37. Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0.
Но данный пункт применению не подлежит если прямо в договоре о применении не указано:
Определение Верховного Суда РФ от 27.10.2015 N 82-КГ15-5
Требование: Об уменьшении цены квартиры, взыскании убытков, неустойки, компенсации морального вреда и штрафа.
Обстоятельства: Дольщик ссылается на передачу ему застройщиком объекта долевого строительства меньшей площади и с нарушением установленного срока.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение, поскольку судом не учтено то, что для отношений между дольщиками и застройщиками Инструкция о проведении учета жилищного фонда в РФ обязательного характера не носит, требования данной Инструкции обязательны для организаций технической инвентаризации, которые осуществляют технический учет жилищного фонда.
Что касается
тут еще момент уточните, кто обмерял?
По договору у вас БТИ обмерить должно было и если БТИ обмеряло как 55,5 кв.м., то всё верно. Если нет, то сколько было по результатам обмера?
В кадастровом паспорте указана общая площадь 54,6 кв.м. Если смотреть на схему приложенную к кадастровому паспорту, то сумма всех площадей составляет 54,6 кв. м, но есть ещё неучтённая в этой цифре площадь балкона 3,1 кв.м. Вот у меня и вопрос - насколько правомерно требовать оплату за площадь 55,5 кв. м., которая получилась как 54,6 кв.м + 0,3 * 3,1 кв.м. С одной стороны вроде официально в кадастровом паспорте указанная цифра 54,6 кв.м, но с другой стороны за балкон вроде тоже нужно платить.
Копию кадастрового паспорта прикладываю.