Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как оформить договор купли-продажи недвижимости в рассрочку с учетом случая смерти продавца?
Можно ли в договоре купли-продажи квартиры в рассрочку между физическими лицами предусмотреть пункт о том, что смерть продавца до истечения срока рассрочки прекращает обязательство, чтобы его наследники не претендовали на оставшуюся сумму долга?
Здравствуйте, Екатерина! Представляется, что такое условие в договоре купли-продажи будет недопустимым, и вот почему:
1) в соответствии со ст.1112 ГК РФ, в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Имущественное право требования уплаты цены проданной квартиры в полном объеме будет принадлежать продавцу при его жизни, а стало быть, автоматически перейдет после его смерти к наследникам.
Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами. Право на получение цены проданного имущества таким неразрывно связанным с личностью наследодателя правом не является.
К тому же, перечень объектов, не входящих в состав наследства, установлен законом, договором между частными лицами этот перечень не может быть изменен;
2) в соответствии с п.1 ст.485 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи; при этом, исходя из п.1 ст.555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену продаваемого недвижимого имущества. Если допустить возможность включения в договор условия, о котором Вы говорите в вопросе, то получится, что договор фактически устанавливает две цены продаваемого имущества: явную (указанную в договоре) и предполагаемую (равную сумме всех произведенных выплат до момента смерти). Однако точный размер этой предполагаемой цены установить, естественно, невозможно и невозможно ее отразить в договоре. Соответственно, в отношении этой предполагаемой цены требование п.1 ст.555 ГК РФ об обязательном отражении цены в договоре выполнено не будет, что приведет к недействительности данного условия. Остается условие о явной, четко установленной в договоре цене, которое и должно быть исполнено в соответствии с п.1 ст.485 ГК РФ.
Данный вопрос, конечно, может быть предметом дискуссий, но мне лично это видится именно так.
С уважением, А.Д.Руслин.