Можно ли не платить налог с продажи квартиры, если покупаешь на эти деньги более дорогую?

Здравствуйте!

В таких случаях к полученным в указанном налоговом периоде доходам, облагаемым по ставке 13%, налогоплательщик может применить сразу оба вычета:

— вычет при продаже имущества, предоставляемый на основании пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Вместо получения данного вычета можно уменьшить доходы от продажи на сумму расходов, связанных с получением этого дохода (абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ);
— вычет при приобретении имущества, предоставляемый на основании пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.
На это указывает, в частности, Минфин России в Письмах от 19.02.2013 N 03-04-05/9-115, от 17.12.2012 N 03-04-05/7-1403, от 10.04.2012 N 03-04-05/7-477, от 22.03.2012 N 03-04-05/9-358, от 28.11.2011 N 03-04-05/7-952.
Оба вычета (предоставляемые при покупке и продаже жилья) в рассматриваемой ситуации можно применить ко всей совокупности полученных в течение налогового периода доходов налогоплательщика, облагаемых по ставке 13% (п. 3 ст. 210 НК РФ). Причем доход от продажи жилья — не исключение. Оба вычета можно применить в том числе к нему. Такие разъяснения, в частности, даны в Письме Минфина России от 27.01.2012 N 03-04-05/5-81.

Налогоплательщик в таких ситуациях может пойти и по другому пути: уменьшить доход от продажи жилья на расходы, связанные с его приобретением, и одновременно применить к нему вычет, предоставляемый при приобретении жилья. См. дополнительно Письмо Минфина России от 09.02.2012 N 03-04-05/9-142.
уменьшить доходы от продажи одного объекта недвижимого имущества на расходы по приобретению другого объекта нельзя (Письма Минфина России от 13.05.2013 N 03-04-05/16411, от 04.06.2010 N 03-04-05/9-311, от 17.06.2009 N 03-04-05-01/469).

Из вышеизложенного следует, что, если продажа и покупка квартиры (с оформлением документов, подтверждающих право собственности на нее) произведены в одном налоговом периоде (календарный год), налогоплательщик может воспользоваться каждым из вышеупомянутых имущественных налоговых вычетов, если ранее он не пользовался имущественным налоговым вычетом, предусмотренным подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 Кодекса.

Например, В.И. Солнцев в 2015 г. продал однокомнатную квартиру, принадлежавшую ему на праве собственности менее трех лет, за 4 500 000 руб. и в том же году приобрел двухкомнатную квартиру за 6 800 000 руб. Предположим, что в 2015 г. иных доходов, облагаемых по ставке 13%, помимо дохода от реализации жилья В.И. Солнцев не получал.
По окончании 2015 г. В.И. Солнцев заявит:
— имущественный вычет «по продаже» в размере не более 1 000 000 руб. и одновременно
— имущественный вычет «по покупке» в размере, не превышающем 2 000 000 руб.
Следовательно, доход от реализации однокомнатной квартиры В.И. Солнцев уменьшит на 3 000 000 руб. (1 000 000 руб. + 2 000 000 руб.). С суммы 1 500 000 руб. (4 500 000 руб. — 3 000 000 руб.) ему нужно исчислить НДФЛ.
В.И. Солнцев должен представить налоговую декларацию в срок не позднее 30 апреля 2014 г. (п. 1 ст. 229 НК РФ), а уплатить налог — не позднее 15 июля 2014 г. (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Андрей, здравствуйте!

Можете, но это будет зависеть от суммы, подлежащей налогообложению при продаже, и той, которую Вы сможете заявить как вычет при покупке. Кроме того, это возможно только в том случае, если обе сделки будут зарегистрированы в одном календарном году и если ранее Вы не пользовались вычетом при приобретении жилья (или использовали его не в полном объеме по недвижимости, приобретенной после 2014 года).

1) при продаже квартиры за 5 млн Вы можете либо воспользоваться вычетом в размере 1 млн, либо в размере документально подтвержденных расходов на приобретение этой квартиры, уменьшив на них сумму дохода от продажи. Тогда налогооблагаемой будет разница.

Например, если Вы уменьшите доход в 5 млн на вычет в 1 млн, то теоретически налог должны заплатить с 4 млн, если Вы купили эту квартиру за 4 млн, то, соответственно, можете уменьшить доход на эту сумму и налогооблагаемым будет только 1 млн дохода.

2) Одновременно, как указала коллега, сможете воспользоваться правом на вычет при приобретении нового жилья. Если ранее им не пользовались, то максимальный размер вычета равен 2 млн.

И с оставшейся суммы дохода (если она будет), необходимо будет заплатить налог 13%. Представить декларацию до 30 апреля года, следующего за годом продажи, обязательно, независимо от того, будет ли налог к уплате.

То есть, доход от продажи 5 млн минус вычет при продаже (1 млн или в сумме расходов на приобретение) и минус вычет при покупке (максимально 2 млн) = сумма налогооблагаемого дохода.

Если будут вопросы — обращайтесь!