Как обезопасить себя при покупке участка

1. В плане возможных мошеннических схем интересует такой момент: продавец владеет участком два года. Не известно предыдущая владелица покупала участок будучи состоявшей в браке или нет, и так как срок исковых разбирательств по недвижимости составляет 3 года, опасаюсь может ли теоретически, по закону, в течение оставшегося года ее муж претендовать на участок/долю после моей покупки?
Елена

Да, теоретически и практически, оспорить эту сделку можно, на это прямо указывает статья СК РФ, но при этом должно быть доказано, что вы будучи стороной в сделке заведомо знали об отсутствии согласия супруга. По этому требуйте от стороны нотариального согласия супруга на совершение сделки по купле продажи недвижимости.

Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов
1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
(в ред. Федерального закона от 29.12.2015 N 391-ФЗ)
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

При этом срок исковой давности, начинает течь с того момента, как другой из супругов узнает о нарушении своих прав

Статья 200. Начало течения срока исковой давности
Позиции высших судов по ст. 200 ГК РФ >>>
(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)
1. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

2. Есть ли какие-то подводные камни/опасность в случае заключения договора без нотариуса?
Елена

Заключение договора у нотариуса является лишь преимуществом, так как нотариус будет проверять все сомнительные документы, в том числе согласие супруга, если таковой есть. Если есть возможность то идите к нотариусу.

Если такой возможности нет, то можно договор заключить в простой письменной форме, переход права собственности подлежит гос регистрации.

4. Не очень понимаю некоторые моменты в договоре, в стандартном шаблоне прописывается что средства все уплачены до заключения договора, на деле же средства буду передавать через банковскую ячейку, не очень понимаю как же тогда быть с распиской о получении средств? Проводить ее потом после получения свидетельства задним числом, якобы до заключения договора? Каким образом получить потом с продавца расписку о получении средств, если ключ от ячейки будет у него и забирать средства будет без меня? Насколько рисковано вообще не брать расписку?
Елена

На то он и стандартный, чтобы его можно было изменять, пропишите в договоре, что передача денег будут осуществляться через банковскую ячейку.

5. Оригиналы документов еще не видела, хотела сделать все за один день, встретиться, проверить документы, оформить договор на открытие ячейки и правила доступа к ней, заложить средства, подписать договор и передаточный акт и поехать в рег.палату отдать документы. Правильно я поступаю?
Елена

Правильно

Где при этом лучше встретиться для проверки документов и подписания договора, в банке на коленках? Опасаюсь вдруг будет много людей. В кафе? Не представляю где обычно люди встречаются для этой цели.
Елена

В любом месте, где вас не будут отвлекать от изучения документов.

Здравствуйте. То, что Вы запросили выписки — это очень правильно. Если есть обременения на этот участок, то там все будет указано, а также на основании какого документа устанавливаются права на данный участок.

Из копии паспорта Вы должны извлечь информацию о собственнике, а также состоит ли собственник в законном браке (если да, то в случае вступления в брак раньше даты приобретения участка, то обязательно получите от собственника нотариально заверенное согласие супруга на продажу участка).

Сверьте данные из свидетельства на право собственности с выпиской из ЕГРП и данными паспорта собственника.

Расписку о передаче средств берите ОБЯЗАТЕЛЬНО.

Договор нотариально заверять не обязательно.

Встречаться лучше всего в банке (если Вы решили закладывать деньги в ячейку). Внимательно изучите подледники документов, напишите расписку в получении денег, подпишите договор и только после этого закладывайте деньги в ячейку, т.к. исходя из правил банка, вполне вероятно, что сами Вы их достать от туда уже не сможете. А, если у Вас не будет расписки, то будет трудно доказать, что деньги Вы передали и что именно деньги и именно за участок Вы заложили в ячейку, а не что-то иное, т.к. в комнате с ячейками в отдельной комнате видеонаблюдение не ведется.

Здравствуйте!

1. В плане возможных мошеннических схем интересует такой момент: продавец владеет участком два года.
Не известно предыдущая владелица покупала участок будучи состоявшей в браке или нет, и так как срок исковых разбирательств по недвижимости составляет 3 года, опасаюсь может ли теоретически, по закону, в течение оставшегося года ее муж претендовать на участок/долю после моей покупки?
Елена

Это выясняется по штампу в паспорте. Если участок приобретен в браке, то специалист Росреестра потребует нотариальное согласие супруга.

2. Есть ли какие-то подводные камни/опасность в случае заключения договора без нотариуса?
Елена

Главное чтобы на руках у продавца имелись правоустанавливающие документы (договор купли-продажи) и свидетельство о государственной регистрации, желательно кадастровый паспорт, не было обременений по данным ЕГРП.

В остальном никаких подводных камней нет.

3. Из документов я заказала: выписку из ЕГРП о правообладателе участка, выписку из ЕГРП о переходе прав на участок от предыдущей владелицы к продавцу, кадастровую выписку из ГКН (пункты 1-6 с указанием поворотных точек), кадастровый паспорт не заказывала, показалось что выписка с поворотными точками более расширенная и дублирует данные паспорта.
Елена

Кадастровая выписка дублирует кадастровый паспорт.

4. Не очень понимаю некоторые моменты в договоре, в стандартном шаблоне прописывается что средства все уплачены до заключения договора, на деле же средства буду передавать через банковскую ячейку, не очень понимаю как же тогда быть с распиской о получении средств? Проводить ее потом после получения свидетельства задним числом, якобы до заключения договора? Каким образом получить потом с продавца расписку о получении средств, если ключ от ячейки будет у него и забирать средства будет без меня? Насколько рисковано вообще не брать расписку?
Елена

Расписка берется непосредственно при оплате, то есть получении денег. Если расчет через банковскую ячейку, то в договоре купли-продажи и нужно это указать, вместо

средства все уплачены до заключения договора
Елена

5. Оригиналы документов еще не видела, хотела сделать все за один день, встретиться, проверить документы, оформить договор на открытие ячейки и правила доступа к ней, заложить средства, подписать договор и передаточный акт и поехать в рег.палату отдать документы. Правильно я поступаю?
Елена

Правильно.

Где при этом лучше встретиться для проверки документов и подписания договора, в банке на коленках? Опасаюсь вдруг будет много людей. В кафе? Не представляю где обычно люди встречаются для этой цели.
Елена

Как правило в офисе риэлтора, но поскольку такими услугами Вы не пользуетесь, то можно и в кафе.

Это полный комплект документов или что-то упустила и надо запросить чтобы максимально себя обезопасить? Нужно ли запрашивать: землеустроительное дело; договор купли-продажи на основании которого выдано свидетельство; справку об отсутствии задолженности по налогам; справку из БТИ об отстутствии строений? Нужна ли выписка из домовой книги, и если да, то что она дает?
Елена

Желательно иметь копию договора купли-продажи. Задолженность по налогам покупателя не касается.

Выписка из домовой книги не нужна, так как дома на участке нет.

Елена, добрый день!

1. В плане возможных мошеннических схем интересует такой момент: продавец владеет участком два года. Не известно предыдущая владелица покупала участок будучи состоявшей в браке или нет, и так как срок исковых разбирательств по недвижимости составляет 3 года, опасаюсь может ли теоретически, по закону, в течение оставшегося года ее муж претендовать на участок/долю после моей покупки?

В Вашем случае срок исковой давности составляет 1 год. Вы не требовали у продавца справку об отсутствии факта государственной регистрации заключения брака?

п.3. ст. 35 СК РФ
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

2. Есть ли какие-то подводные камни/опасность в случае заключения договора без нотариуса?

Нотариус проверяет дееспособность сторон сделки, поскольку Вы не будете удостоверять у него сделку, Вам необходимо проверить дееспособность продавца самостоятельно (запросить справки из ПНД и НД).

4. Не очень понимаю некоторые моменты в договоре, в стандартном шаблоне прописывается что средства все уплачены до заключения договора, на деле же средства буду передавать через банковскую ячейку, не очень понимаю как же тогда быть с распиской о получении средств? Проводить ее потом после получения свидетельства задним числом, якобы до заключения договора? Каким образом получить потом с продавца расписку о получении средств, если ключ от ячейки будет у него и забирать средства будет без меня? Насколько рисковано вообще не брать расписку?

В договоре указывается, что покупатель передает денежные средства в момент совершения сделки. Это стандартное условие.

Поскольку Вы осуществляете передачу денежных средств через банковскую ячейку, то существует следующая отработанная схема: продавец составляет расписку в получении денежных средств, которая передается банку; стороны совместно закладывают деньги в ячейку; ключ передается покупателю; после регистрации права собственности покупатель передает продавцу ключ по расписке; продавец предъявляет в банке нотариальную копию свидетельства о праве собственности и изымает денежные средства; после изъятия денежных средств покупатель получает расписку в банке.

5. Оригиналы документов еще не видела, хотела сделать все за один день, встретиться, проверить документы, оформить договор на открытие ячейки и правила доступа к ней, заложить средства, подписать договор и передаточный акт и поехать в рег.палату отдать документы. Правильно я поступаю?

Да, все этапы можно пройти в один день. Передаточный акт подписывается после регистрации права собственности и фактической передачи квартиры.

Где при этом лучше встретиться для проверки документов и подписания договора, в банке на коленках? Опасаюсь вдруг будет много людей. В кафе? Не представляю где обычно люди встречаются для этой цели.

Могу рекомендовать государственные коворкинги в Москве:http://www.mbm.ru/room/beginner/coworkingvao/. Можно воспользоваться общим залом (550 рублей с одного человека) или арендовать переговорную.