Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Сдача в аренду гостевого домика на участке
Добрый день. Есть большой кусок земли для ИЖС. Планируется построить на ней несколько домов и сдавать их в аренду (длительная аренда, не посуточно)
В связи с этим ряд вопросов
- Как это грамотно оформить? Я ведь на земле для ИЖС развиваю коммерческую деятельность.
- Как вести учет оплаты коммунальных? На участке скважина воды и котел для отопления/ГВС и как затраты на них выставлять на пользователей? Могу ли я как то брать оплату по счетчикам по тарифам утвержденным в городе?
Добрый день
Про коммерческую деятельность ясно, а вот про счетчики нет
Пример
Вода в городе стоит 5 рублей за куб, к участку водопровод не проведен. Я пробурил скважину, поставил насос и качаю воду в дома самостоятельно. В каждом доме стоит счетчик и считает объем полученной воды.
Вопрос, могу ли я по итогам месяца взять с арендаторов стоимость за воду по тарифам утвержденным в городе? Или мне надо получать какие то лицензии\разрешения на предоставление услуг водоснабжения
Так же по теплу. Стоит котел, он греет газом воду и подает тепло и ГВС в домики.
Здравствуйте, ни каких ограничений по сдаче в аренду жилых домов на участке ИЖС нет, не считая того, что в доме не может одновременно проживать две и более семей, при этом, если вы будете систематически извлекать выгоду, то вам следует зарегистрироваться в качестве ИП или юридического лица, в противном случае, вы можете быть привлечены к административной или уголовной ответственности.
Статья 14.1. Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации или без специального разрешения (лицензии)
[Кодекс РФ об административных правонарушениях] [Глава 14] [Статья 14.1]
1. Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или без государственной регистрации в качестве юридического лица — влечет наложение административного штрафа в размере от пятисот до двух тысяч рублей.
2. Осуществление предпринимательской деятельности без специального разрешения (лицензии), если такое разрешение (такая лицензия) обязательно (обязательна), — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей с конфискацией изготовленной продукции, орудий производства и сырья или без таковой; на должностных лиц — от четырех тысяч до пяти тысяч рублей с конфискацией изготовленной продукции, орудий производства и сырья или без таковой; на юридических лиц — от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей с конфискацией изготовленной продукции, орудий производства и сырья или без таковой.
3. Осуществление предпринимательской деятельности с нарушением требований и условий, предусмотренных специальным разрешением (лицензией), — влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи пятисот до двух тысяч рублей; на должностных лиц — от трех тысяч до четырех тысяч рублей; на юридических лиц — от тридцати тысяч до сорока тысяч рублей.
4. Осуществление предпринимательской деятельности с грубым нарушением требований и условий, предусмотренных специальным разрешением (лицензией), — влечет наложение административного штрафа на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, в размере от четырех тысяч до восьми тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток; на должностных лиц — от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на юридических лиц — от ста тысяч до двухсот тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток.
Примечание. Утратило силу.
Примечания:
1. Понятие грубого нарушения устанавливается Правительством Российской Федерации в отношении конкретного лицензируемого вида деятельности.
2. Лицо освобождается от административной ответственности при выявлении факта совершения им действий (бездействия), содержащих признаки состава административного правонарушения, предусмотренного настоящей статьей или статьями 15.1, 15.3 — 15.6, 15.11, 15.25 настоящего Кодекса, при условии, если это лицо является декларантом или лицом, информация о котором содержится в специальной декларации, поданной в соответствии с Федеральным законом «О добровольном декларировании физическими лицами активов и счетов (вкладов) в банках и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», и если такие действия (бездействие) связаны с приобретением (формированием источников приобретения), использованием либо распоряжением имуществом и (или) контролируемыми иностранными компаниями и (или) с совершением валютных операций и (или) зачислением денежных средств на счета (вклады), информация о которых содержится в специальной декларации.
— Как это грамотно оформить? Я ведь на земле для ИЖС развиваю коммерческую деятельность.
Виталий
Вам надо зарегистрировать ИП, и заключать договора аренды. Никакого незаконного использования земли у Вас НЕ будет.
Коммерческое использование земель ИЖС законом не запрещено
Статья 40. Права собственников земельных участков на использование земельных участков
1. Собственник земельного участка имеет право:
2)возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
Как вести учет оплаты коммунальных? На участке скважина воды и котел для отопления/ГВС и как затраты на них выставлять на пользователей? Могу ли я как то брать оплату по счетчикам по тарифам утвержденным в городе?
Виталий
Да, в вашем случае необходимо устанавливать отдельные счетчики на каждый домик
не считая того, что в доме не может одновременно проживать две и более семей,
Гришко Павел
Интересно, где вы такое вычитали?
Вопрос, могу ли я по итогам месяца взять с арендаторов стоимость за воду по тарифам утвержденным в городе?
Виталий
Стоимость вы устанавливаете самостоятельно
Или мне надо получать какие то лицензии\разрешения на предоставление услуг водоснабжения
Виталий
Нет
согласно которого, индивидуальные жилые дома — отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные
Гришко Павел
То есть по вашему мнению — если в доме проживает более двух семей — это нарушение?
А я например знаю один дом в котором проживает как минимум четыре семьи.
Здравствуйте. Это будет не аренда, а найм жилого помещения, если будете сдавать ИЖД физ. лицам.
Статья 671. ГК РФДоговор найма жилого помещения
1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
Статья 673. Объект договора найма жилого помещения
1. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом,часть квартиры или жилого дома).
Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения
2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
Статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения
Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Счетчики придется устанавливать на каждый дом.
Федеральный закон от 23.11.2009 N 261-ФЗ
(ред. от 13.07.2015)
«Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Статья 11. Обеспечение энергетической эффективности зданий, строений, сооружений
6. Не допускается ввод в эксплуатацию зданий, строений, сооружений, построенных, реконструированных, прошедших капитальный ремонт и не соответствующих требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности их приборами учета используемых энергетических ресурсов.
Добрый день!
На земле для ИЖС Вы можете построить любой объект индивидуального жилищного строительства (согласно Градостроительному Кодексу, это отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи).
Т.е. указанные Вами дома Вы построить можете, несмотря на то, что планируете их сдавать в аренду. А вот миниотели, гостиницы — нет.
Поэтому, обратите внимание на то, что дома должны сдаваться в аренду полностью (и планировка их должна быть соответствующая, не как миниотели).
Что касается правильного оформления документов:
Вам необходимо будет зарегистрировать либо ИП либо ООО.
Если ООО, то, в свою очередь Вы, как собственник сдадите в аренду Обществу все участки с домами (в договоре обязательно укажите ограничения использования Обществом домов — для передачи объектов недвижимости в аренду для длительного проживания частным лицам (семьям). ООО не обязательно должно находится по месту нахождения недвижимости.
Затем уже ООО (если у Вас ИП, пропускаем предыдущий шаг) сдает по договорам аренды недвижимость частным лицам (семьям) для проживания.
Можете начатьсдавать дома как частное лицо по договорам коммерческого найма жилого помещения. В таком случае, по истечении налогового периода, Вы обязаны будете отчитываться в налоговой (по НДФЛ). Но в дальнейшем все же лучше оформить ИП или ООО, т.к. Вашу деятельность смогут признать незаконной предпринимательской (КоАП предусмотрены штрафы) — т.е. незарегистрированной в установленном порядке систематической и направленной на извлечение прибыли.
Кроме того, Вы будете обязаны, как собственник жилого помещения, ставить на рег. учет лиц, которые будут проживать в Ваших домиках более 6 дней для иностранцев (регистрация места прибывания) и 90 дней для граждан РФ.
Учет коммунальных можете вести как Вам угодно — пропишите все в договоре аренды. Можете тарифы установить такие же, как в городе (чтобы каждый раз не исправлять, так и пропишите, что плата взимается по тарифам, утвержденным в городе _______). Здесь действует принцип свободы договора.
Вы можете установить тарифы самостоятельно. Вот если бы Вы поставляли воду (тепло) за пределы Ваших объектов недвижимости, тогда необходимы были бы дополнительные разрешения.
Согласно ст. 19 Закона РФ «О недрах» «Собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков имеют право, по своему усмотрению, в их границах осуществлять. устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения, в порядке, устанавливаемом соответствующими органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации». В соответствии с п. 13 ч. 2 ст. 333.9 Налогового кодекса РФ добыча подземных вод из водных объектов (к которым относятся и водоносные горизонты) не облагается налогом, если добываемые воды используются для полива дачных участков, для водопоя и обслуживания скота и птицы, которые находятся в собственности граждан.
Соответственно, лучше прописать в договоре аренды, что вода не может использоваться для питья и приготовления пищи. Иначе, в случае отравления, либо выявления ее ненадлежащего качества Вас могут привлечь к ответсвенности.
Так же, об этом говорит п. 3, ст. 48 ГрК РФ и Приказ Минрегиона РФ от 27.02.2010 N 79 «Об утверждении Методических рекомендаций по установлению характеристик жилья экономического класса в отношении жилых домов, строительство которых осуществляется с использованием средств федерального бюджета», согласно которого, индивидуальные жилые дома — отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи.
Все верно, согласно ст. 676 ГК РФ, наниматели должны будут сами вносить плату за коммунальные услуги, но тут могут возникнуть проблемы с коммунальными службами, так как на регистрационный учет граждан РФ, прибывающих на срок менее 90 суток, вы ставить не обязаны, а коммунальными услугами они пользуются. Таким образом, лучше чтобы были счетчики и расходы по ним включены в тариф по найму жилых помещений. Можно предусмотреть фиксированную сумму исходя из среднего потребления.