Возможна ли продажа квартиры без свидетельства о праве собственности?

Здравствуйте, особых проблем нет, кроме той что как Вы и говорите придется получить новое свидетельство, то есть зарегистрировать ранее возникшее право собственности. При этом это можно сделать как до составления между Вами и продавцом договора купли продажи, так и можете прямо сейчас составить договор купли продажи и подать документы в Росреестр на регистрацию перехода права, но продавцу придется параллельно подать заявление на регистрацию ранее возникшего права, в данном варианте он не будет оллачивать за это действие государственную пошлину..

Федеральный
закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 29.12.2015) «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Статья 6. Признание ранее возникших прав
1. Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительной.
2. Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.
Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества и государственная регистрация возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона
сделки с объектом недвижимого имущества проводятся в течение десяти
рабочих дней со дня приема соответствующих заявлений и других
необходимых для государственной регистрации права, перехода права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества документов, если иные сроки не установлены федеральным законом.
(в ред. Федеральных законов от 27.12.2009 N 343-ФЗ, от 23.07.2013 N 250-ФЗ, от 22.12.2014 N 447-ФЗ)
Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества без уплаты государственной пошлины.

Дополнительно отмечу, что не подача данного заявления будет являться самостоятельным основанием для отказа в государственной регистрации перехода права по составленному Вами договору купли продажи согласно ст. 20 вышеназванного закона

правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;

Если у Вас есть адрес квартиры которую собираетесь покупать, то рекомендую зайти на официальный портал Росреестра и посмотреть внесены ли о нем данные в ГКН (государственный кадастр недвижимости), если сведения есть- кадастровый номер и общая площадь, то можно покупать, если нет, то сначала придется ее поставить на кадастровый учет и получить кадастровый паспорт, в принципе процедура не сложная, если со стороны продавца выступает агент, то опыт в этом вопросе у него должен быть

(1) Возможно ли заключение договора с такими документами или все же надо сначала получить новое свидетельство?
Михаил

Здравствуйте. Да, возможно. Раньше действительно только в БТИ или в органах адм-ии регистрировали договора КП помещений. Поэтому данный догвоор с отметкой БТИ действителен и дополнительно ничего не нужно. Просто сразу с подачей документов на сделку подаёт заявление на регистрацию права.

(2) Правильно ли я понимаю, что в этой ситуации БТИ обязано приехать, обмерить все квартиру и изготовить новый комплект документов? Ничего по старым планам выдаваться не будет?
Михаил

БТИ ничего не обязано, если не будет заявления собственника на новый тех.паспорт. Плюс нужно еще внести изменения в данные кадастрового учёта если площадь квартиры поменялась и тогда дальше уже регистрировать сделку. Иначе будет расхождение между данными в договоре и реальной площадью.

(1) Возможно ли заключение договора с такими документами или все же надо сначала получить новое свидетельство?
Михаил

Добрый вечер Михаил. Для договора купли -продажи квартиры необходимы индивидуальные признаки, т.е кадастровый номер, присвоение адреса, инвентарного номера.

Что касается бремя регистрации, а в последующем получения свидетельства о регистрации, то это бремя будет лежать на Вас. А обстоятельства, которые Вы описывали выше

квартира продавалась изначально без отделки и внутренних стен, которые теперь возведены. В результате в БТИ, вероятно, площадь будет отличаться от договора (они только обратились за БТИ, поэтому самого документа нет, но их агент считает, что это все будет легко и быстро)

будут препятствием для регистрации. В этом случае необходимо будет заказывать новый тех. план, и получать тех паспорт. Не могу Вам сказать в данный момент, что это все пройдет быстро, но за оформление тех плана, и получения тех паспорта, вы должны будете потратить денежные средства, причем существенные. Сумма затрат будет зависеть от предоставленной Вам сметы из БТИ.

Если Вы по прежнему желаете получить эту квартиру, то разумно будет уменьшить стоимость квартиры на затраченную сумму.

(1) Возможно ли заключение договора с такими документами или все же надо сначала получить новое свидетельство?
Михаил

Здравствуйте!

ГК РФ редакция 1994 года

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.(ст.131).

Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.(ст.164).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

(ст.433).

Если договор купли-продажи зарегистрирован в юстиции, то значит отсутствие свидетельства о государственной регистрации не критично и сделку совершить можно.

(2) Правильно ли я понимаю, что в этой ситуации БТИ обязано приехать, обмерить все квартиру и изготовить новый комплект документов? Ничего по старым планам выдаваться не будет?
Михаил

Да верно.