Здравствуйте, Елена! Если речь идет о здании, то здесь явно подлежат применению ст.ст. 35ЗК РФ, 552 ГК РФ — ситуация совершенно однозначная. Однако встает вопрос буквального толкования закона. Дело в том, что здание и нежилое помещение в здании — это разные объекты недвижимости и соответственно разные объекты гражданского оборота. В законе не существует четких критериев разграничения этих двух понятий, однако косвенно факт несовпадения этих двух понятийных значений в законе все таки присутствует (например, в ЖК РФ). Нормы закона, преимущественно фиксирующие права приобретателя жилого или нежилого здания, на земельный участок касаются именно жилого или нежилого здания. То есть некоего периметра, под которым находится некая земля и это понятно, и это обосновано. Однако как нам определить какой именно участок земли находится под нежилым помещением здания. Уверена, что ни один вменяемый гражданин еще на практике не дерзнул произвести подобные измерения… даже во имя торжества правосудия. Думаю вопрос этот мог бы быть поставлен именно перед собственником здания, но порядок правовой трансмиссии такого требования одной субъектной категории в другую, как и самой возможности такой трансмиссии, законом не предусмотрено. Это уже основание для того, что бы воздействовать на отказавшего Вам в регистрации (или приостановившего ее) регистратора. Если же уполномоченный субъект начнет настаивать на возможности такой трансмиссии???????, то и здесь у них перспектив немного, ибо присутствует немалый нормативный багаж, позволяющий справиться с ситуацией на любом этапе ее развития.
Думаю, есть необходимость обжаловать решение регистратора. Данная практика весьма распространена и, надо признать, весьма результативна.
Статья 25.1.ФЗ 129 " О регистрации....."
1. Заинтересованное лицо имеет право обжаловать решение регистрирующего органа о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации, если, по мнению этого лица, такое решение нарушает его права.
2. Жалобой в целях настоящей главы признается обращение заинтересованного лица в вышестоящий территориальный регистрирующий орган (далее — вышестоящий регистрирующий орган), а также в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в соответствии со статьей 2 настоящего Федерального закона, предметом которого является обжалование решения регистрирующего органа о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации.
Статья 25.2. Порядок обжалования
1. Решение территориального регистрирующего органа о государственной регистрации может быть обжаловано в вышестоящий регистрирующий орган, а также в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в соответствии со статьей 2 настоящего Федерального закона, путем подачи жалобы в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, и (или) обжаловано в судебном порядке.
Решение территориального регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации может быть обжаловано в вышестоящий регистрирующий орган путем подачи жалобы в порядке, установленном настоящим Федеральным законом. Решение территориального регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации может быть обжаловано в суд и (или) в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в соответствии со статьей 2 настоящего Федерального закона, только после его обжалования в вышестоящий регистрирующий орган.
В случае, если непосредственно вышестоящим органом для территориального регистрирующего органа является федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в соответствии со статьей 2 настоящего Федерального закона, решение об отказе в государственной регистрации обжалуется в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в соответствии со статьей 2 настоящего Федерального закона, и (или) в суд.
В случае, если решение по жалобе на решение об отказе в государственной регистрации не принято вышестоящим регистрирующим органом в сроки, установленныепунктом 4 статьи 25.6 настоящего Федерального закона, решение об отказе в государственной регистрации может быть обжаловано в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в соответствии со статьей 2 настоящего Федерального закона, и (или) в суд.
2. Решение, принятое вышестоящим регистрирующим органом по результатам рассмотрения жалобы на решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации, может быть обжаловано в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в соответствии со статьей 2 настоящего Федерального закона, и (или) в суд.
Решение, принятое федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в соответствии со статьей 2 настоящего Федерального закона, по результатам рассмотрения жалобы, предусмотренной настоящей статьей, обжалуется в судебном порядке.
3. В случае обжалования в судебном порядке решения регистрирующего органа, оставленного без изменения вышестоящим регистрирующим органом или федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в соответствии со статьей 2 настоящего Федерального закона, срок для обращения в суд исчисляется с момента, когда лицо, подавшее жалобу, получило уведомление о принятом решении либо решение регистрирующего органа, уполномоченного рассматривать жалобу.
В случае, если лицом, подавшим жалобу, не представлялись дополнительные документы в соответствии с пунктом 1 статьи 25.6 настоящего Федерального закона и им не было получено уведомление о принятом решении либо предусмотренное настоящей главой решение регистрирующего органа, уполномоченного рассматривать жалобу, срок для обращения в суд исчисляется со дня истечения двадцати пяти рабочих дней с момента подачи жалобы.
В случае, если лицом, подавшим жалобу, в течение двадцати пяти рабочих дней с момента получения предусмотренного абзацем третьим пункта 4 статьи 25.6 настоящего Федерального закона решения регистрирующего органа, уполномоченного рассматривать жалобу, не получено решение, предусмотренное абзацем четвертым пункта 4 статьи 25.6 настоящего Федерального закона, указанное лицо имеет право на обжалование соответствующего решения регистрирующего органа в судебном порядке.
Статья 25.3. Порядок и сроки подачи жалобы
1. Жалоба на решение регистрирующего органа подается в вышестоящий регистрирующий орган или в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в соответствии со статьей 2 настоящего Федерального закона, через регистрирующий орган, решение которого обжалуется, либо непосредственно в регистрирующий орган, уполномоченный рассматривать жалобу. Подача жалобы через регистрирующий орган, решение которого обжалуется, считается подачей жалобы в вышестоящий регистрирующий орган или в указанный федеральный орган исполнительной власти.
В случае подачи жалобы непосредственно в регистрирующий орган, уполномоченный рассматривать жалобу, вышестоящий регистрирующий орган или федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в соответствии со статьей 2 настоящего Федерального закона, запрашивает у регистрирующего органа, решение которого обжалуется, обжалуемое решение и документы, по результатам рассмотрения которых было принято оспариваемое решение.
Регистрирующий орган, решение которого обжалуется, обязан направить жалобу вместе с документами, по результатам рассмотрения которых было принято оспариваемое решение, в вышестоящий регистрирующий орган или в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в соответствии со статьей 2 настоящего Федерального закона, в течение трех дней со дня получения жалобы либо запроса, предусмотренного абзацем вторым настоящего пункта.
2. Жалоба может быть подана в вышестоящий регистрирующий орган или в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в соответствии со статьей 2настоящего Федерального закона, в течение трех месяцев со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
В случае подачи жалобы на решение об отказе в государственной регистрации, если заинтересованное лицо является заявителем при государственной регистрации, жалоба может быть подана в вышестоящий регистрирующий орган или в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в соответствии со статьей 2 настоящего Федерального закона, в течение трех месяцев с момента получения решения регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации. Если заинтересованное лицо уклоняется от получения решения, срок на подачу жалобы начинает течь со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав.
Жалоба на решение вышестоящего регистрирующего органа может быть подана в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в соответствии со статьей 2 настоящего Федерального закона, в течение трех месяцев со дня принятия вышестоящим регистрирующим органом решения по жалобе на решение территориального регистрирующего органа.
Статья 25.4. Форма и содержание жалобы
1. Жалоба подается в письменной форме и может быть направлена почтовым отправлением, представлена непосредственно или направлена в форме электронного документа, подписанного электронной подписью, с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет». Жалоба подписывается лицом, ее подавшим, или его представителем. В жалобе указываются:1) фамилия, имя и (при наличии) отчество, место жительства физического лица, подающего жалобу, или наименование и адрес юридического лица, подающего жалобу; б) сведения об обжалуемом решении регистрирующего органа; в) наименование регистрирующего органа, решение которого обжалуется; г) основания, по которым лицо, подающее жалобу, считает, что его права нарушены; д) требования лица, подающего жалобу.
ст. 552 ГК РФ:
3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Также же приведу позицию, изложенную в Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 1113. п. 13:
По сути, при покупке вами нежилого помещения, как уже перешло право аренды данного земельного участка. Не смотря на то, что не оформлен письменный договор.