Kupla/Prodaza kvartiri Inostrannim Uridicheskim lizom

Добрый вечер! Что касается продажи недвижимого имущества

Согласно ст. 246 Налогового кодекса РФ

Налогоплательщиками налога на прибыль организаций (далее в настоящей главе — налогоплательщики) признаются:
иностранные организации, осуществляющие свою
деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства и
(или) получающие доходы от источников в Российской Федерации.

согласно ст. 247 НК

Объектом налогообложения по налогу на прибыль организаций (далее в настоящей
главе — налог) признается прибыль, полученная налогоплательщиком.
Прибылью в целях настоящей главы признается:
для иных иностранных организаций — доходы,
полученные от источников в Российской Федерации. Доходы указанных
налогоплательщиков определяются в соответствии со статьей 309 настоящего Кодекса;

ст. 309 НК

Следующие виды доходов, полученных иностранной
организацией, которые не связаны с ее предпринимательской деятельностью в Российской Федерации, относятся к доходам иностранной организации от
источников в Российской Федерации и подлежат обложению налогом:
6) доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации;
При определении налоговой базы по доходам, указанным в подпунктах 5, 6 и 9.1 пункта 1 настоящей статьи, из суммы таких доходов могут вычитаться расходы в порядке, предусмотренном статьями 268 и 280 настоящего Кодекса.
Указанные расходы иностранной организации учитываются при определении налоговой базы, если к дате выплаты этих доходов в распоряжении налогового агента, удерживающего налог с таких доходов в соответствии с настоящей статьей, имеются представленные этой иностранной организацией документально подтвержденные данные о таких расходах.
5. Налоговая база по доходам иностранной организации, подлежащим
налогообложению в соответствии с настоящей статьей, и сумма налога,
удерживаемого с таких доходов, исчисляются в валюте, в которой
иностранная организация получает такие доходы. При этом расходы,
произведенные в другой валюте, исчисляются в той же валюте, в которой
получен доход, по официальному курсу (кросс-курсу) Центрального банка
Российской Федерации на дату осуществления таких расходов.

Согласно ч. 2 ст. 284 НК

Налоговые ставки на доходы иностранных организаций, не связанные с деятельностью в
Российской Федерации через постоянное представительство,
устанавливаются в следующих размерах:
1) 20 процентов — со всех доходов, за исключением указанных в подпункте 2 настоящего пункта и пунктах 3 и 4 настоящей статьи с учетом положений статьи 310 настоящего Кодекса;

Согласно ст. 268 НК

При реализации товаров и (или) имущественных
прав налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на
стоимость реализованных товаров и (или) имущественных прав, определяемую
в следующем порядке:
при реализации прочего имущества (за исключением
ценных бумаг, продукции собственного производства, покупных товаров) —
на цену приобретения (создания) этого имущества, если иное не
предусмотрено пунктом 2.2 статьи 277 настоящего Кодекса, а также на сумму расходов, указанных в абзаце втором пункта 2 статьи 254 настоящего Кодекса;

Т.е. налоговая ставка в этом случае будет 20 процентов от дохода, полученного от продажи квартиры и уменьшенного на цену покупки квартиры

Разъяснения Минфина в письме от 29.09.2011 № 03-03-06/1/602 по схожей ситуации

www.klerk.ru/doc/247688/

1. Kakoe budet nalogooblozenie pri prodaze kvartiri, i kakaya budet baza naloga. Naprimer, esle kuplu kvartiru za 10 millionov, a prodam cherez 5 let za 15 — baza naloga budet schitatsa s 15 millionov, ili s chistoi pribili, to est s 5 plus ammortizazia?
Misha

Добрый день.

Налог нужно будет платить с 5 млн., размер налога составит 20% с дохода.

Конвенция между Правительством РФ и Правительством Государства Израиль от 25.04.1994 «Об избежании двойного налогообложения и предотвращении уклонения от налогообложения в отношении налогов на доходы»
Статья 13
Доходы от отчуждения имущества
1.
Доходы, полученные лицом с постоянным местопребыванием в одном Договаривающемся Государстве от отчуждения недвижимого имущества, как оно определено в статье 6 и расположенного в другом Договаривающемся Государстве, могут облагаться налогом в этом другом Государстве.

Министерство финансов Российской Федерации
П и с ь м о
29.09.2011
№ 03-03-06/1/602
Вопрос: У иностранной организации, не осуществляющей деятельность на территории Российской Федерации через постоянное представительство, в связи с отчуждением прав на недвижимое имущество, принадлежащее ее на праве собственности, возникла необходимость получить разъяснение по вопросу уплаты налога на прибыль в связи с нижеследующим.
14 января 1997 года организация приобрела квартиру, расположенную в Москве.
20 июля 2011 года организация продала данную квартиру по Договору купли-продажи квартиры гражданину Российской Федерации.
В связи с вышеизложенным, просим Вас дать разъяснение по следующим вопросам:
1. Должна ли организация уплачивать на территории Российской Федерации налог на прибыль в связи с продажей Квартиры?
2. Как должна производиться уплата налога на прибыль, с учетом того, что
— квартира продана физическому лицу, который не является в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации налоговым агентом;
— у иностранной организацией отсутствуют открытые счета на территории Российской Федерации, что не позволяет произвести оплату налога на прибыль в российских рублях?
Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу о порядке обложения доходов иностранной организации, не осуществляющей деятельность на территории Российской Федерации через постоянное представительство, от реализации недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, в целях налогообложения прибыли и сообщает следующее.
В соответствии со статьей 7 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ) установлено, что если международным договором Российской Федерации, содержащим положения, касающиеся налогообложения и сборов, установлены иные правила и нормы, чем предусмотренные НК РФ и принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами о налогах и (или) сборах, то применяются правила и нормы международных договоров Российской Федерации.
Согласно подпункту 6 пункта 1 статьи 309 НК РФ к доходам иностранной организации от источников в Российской Федерации, не связанным с ее предпринимательской деятельностью в Российской Федерации, подлежащим обложению налогом, удерживаемым у источника, относятся доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации. Пунктом 4 статьи 309 НК РФ установлено, что при определении налоговой базы по доходам от реализации недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, из суммы таких доходов могут вычитаться расходы в порядке, предусмотренном статьей 268 НК РФ.
Указанные расходы иностранной организации учитываются при определении налоговой базы, если к дате выплаты этих доходов в распоряжении налогового агента, удерживающего налог с таких доходов в соответствии со статьей 309 НК РФ, имеются представленные этой иностранной организацией документально подтвержденные данные о таких расходах.
Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 284 НК РФ налоговая ставка на вышеуказанный вид дохода иностранной организации, не связанный с деятельностью в Российской Федерации через постоянное представительство, устанавливается в размере 20 процентов с учетом положений статьи 310 НК РФ.
Подпунктом «а» пункта 2 Соглашения установлено, что согласно положениям законов Ирландии, если лицо с постоянным местопребыванием в Ирландии получает доход, который в соответствии с положениями Соглашения может облагаться налогами в России, сумма налога на этот доход, уплаченная в России, будет вычтена из налога, взимаемого с дохода такого лица в Ирландии. Такой вычет, однако, не может превышать сумму налога, исчисленного с такого дохода в соответствии с законодательством и правилами Ирландии.
Таким образом, доходы иностранной организации, не осуществляющей деятельность на территории Российской Федерации через постоянное представительство, от реализации недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, подлежат налогообложению на территории Российской Федерации.
Заместитель директора Департамента
С.В. Разгулин

2. Kakoe v dannom sluchae budet nalogooblozenie na pribil s arendi?
Misha

Также 20%.

Согласно пп. 7 п. 1 ст. 309 НК РФ, доходы от сдачи в аренду имущества, используемого на территории РФ, полученные иностранной организацией, которые не связаны с ее предпринимательской деятельностью в РФ, относятся к доходам иностранной организации от источников в РФ и подлежат обложению налогом на прибыль у источника их выплаты.
Согласно абз. 1 п. 1 ст. 310 НК РФ налог с доходов, полученных иностранной организацией от источников в РФ, исчисляется и удерживается российской организацией или иностранной организацией, осуществляющей деятельность в РФ через постоянное представительство, выплачивающими доход иностранной организации, при каждой выплате доходов, указанных в п. 1 ст. 309 НК РФ, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи, в валюте выплаты дохода.
Согласно пп. 1 п. 2 ст. 284 и абз. 4 п. 1 ст. 310 НК РФ Налог с доходов от сдачи в аренду или субаренду имущества, используемого на территории РФ исчисляется по налоговой ставке 20%.

3. Est li kakieto drugie nalogi kotorie uridecheskoe lizo dolzno zaplatit pri kupli ili prodazi, ili drugie osloznenia po etoi teme?
Misha

Здесь нужно учитывать следующее:

Вопрос: О применении налога на прибыль и НДС при реализации иностранной организацией, не осуществляющей деятельности в РФ через постоянное представительство, недвижимого имущества, находящегося в РФ, российскому физлицу, не являющемуся ИП.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 23 января 2014 г. N 03-08-05/2273
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел запрос о порядке обложения доходов иностранной организации, не осуществляющей деятельность на территории Российской Федерации через постоянное представительство, от реализации недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, российскому физическому лицу в целях налогообложения налогом на прибыль и налогом на добавленную стоимость и сообщает следующее.
Доходы иностранной организации, не осуществляющей деятельности на территории Российской Федерации через постоянное представительство, от реализации недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, подлежат налогообложению на территории Российской Федерации согласно пп. 6 п. 1 ст. 309 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс).
В соответствии с п. 1 ст. 246 Кодекса налогоплательщиками налога на прибыль организаций признаются в том числе иностранные организации, не осуществляющие свою деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства и получающие доходы от источников в Российской Федерации.
Таким образом, при реализации недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, иностранной организацией, не осуществляющей деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, физическому лицу, которое в силу действующих норм налогового законодательства не является налоговым агентом, обязанность по уплате налога на прибыль организаций лежит на вышеуказанной иностранной организации.
В соответствии с п. 1 ст. 146 гл. 21 «Налог на добавленную стоимость» Кодекса объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) и передаче имущественных прав на территории Российской Федерации.
Порядок определения места реализации товаров в целях применения налога на добавленную стоимость установлен ст. 147 Кодекса. Согласно положениям данной статьи местом реализации товаров признается территория Российской Федерации, если товар находится на территории Российской Федерации и не отгружается и не транспортируется либо в момент начала отгрузки или транспортировки находится на территории Российской Федерации. В связи с этим местом реализации недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, признается территория Российской Федерации.
Согласно ст. 143 Кодекса организации признаются налогоплательщиками налога на добавленную стоимость. Пунктом 2 ст. 11 Кодекса установлено, что в целях налогообложения к организациям относятся в том числе иностранные юридические лица, компании и другие корпоративные образования, обладающие гражданской правоспособностью, созданные в соответствии с законодательством иностранных государств, филиалы и представительства указанных иностранных лиц, созданные на территории Российской Федерации. Таким образом, иностранная организация, состоящая на учете в налоговом органе по месту нахождения недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации, и реализующая данное имущество российскому физическому лицу, не являющемуся индивидуальным предпринимателем, является налогоплательщиком налога на прибыль и налога на добавленную стоимость по такой операции. При этом уплата налогов в бюджетную систему Российской Федерации осуществляется указанной иностранной организацией по месту ее постановки на учет в налоговом органе по месту нахождения этого имущества на основании данных деклараций по налогу на прибыль организаций и налогу на добавленную стоимость.
Одновременно сообщается, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
А.С.КИЗИМОВ
23.01.2014

4. Takze interesuet imeetsa li bolee pravilni sposob vlozenia v nedvizimost s tochki zrenia umenshenia nalogov, vozmozno s uchrezeniem Rossiskovo uridhicheskovo liza, v 100% vladenii inostranovo.
Misha

Да, Вам будет более выгодно открыть на территории РФ юридическое лицо в форме ООО, выбрать коды ОКВЭД (Общероссийский классификатор видов экономической деятельности), связанные с реализацией имущества, можно выбрать упрощенную систему налогообложения (УСН) и тогда сумма налога будет 6% с дохода, а не 20.

С Уважением.
Васильев Дмитрий.

Здравствуйте, Михаил.

Повторяться не буду, но дополню ответ коллег.

Во первых, НДС при продаже квартиры у вас не будет, как указано в письме Минфина от 23 января 2014 г. № 03-08-05/2273, поскольку реализация жилых помещений не облагается НДС в силу п.п. 22 п.1 ст. 149 НК РФ, но если вы будете продавать нежилые помещения, НДС действительно будет.

Во вторых, если и открывать на территории РФ юридическое лицо со 100% участием иностранной компании, то мне кажется, наиболее оптимальным вариантом будет открывать ООО на УСН 15% (доходы — расходы), поскольку УСН 6% не учитывает понесенные расходы и налог платиться со всех доходов.

В этом случае, вы сможете сдавать в аренду квартиру не платя налоги, поскольку отнесете ее покупку на расходы. Как только доходы с аренды перекроют расходы на покупку, то можно со следующего года перейти на УСН 6%.

Но, нужно еще подумать, как вы собираетесь выводить денежные средства заработанные ООО с аренды и при продаже квартиры, поскольку если вы будете выводить их обычным способом, через дивиденды, то заплатите 15% налога с дивидендов, что по сути перекрывает всю полученную налоговую выгоду.