Продажа квартиры купленной с использованием материнского капитала
Добрый вечер!
Была однокомнатная квартира в ипотеке, для погашения кредита использовали средства МК, 400 т.р. доли детям пока не выделяли, обязательства подписали так, что обязаны выделить до мая.
Затем купили другую квартиру в ипотеку, двухкомнатную, по ней должны еще 800 т.р. банку.
Сейчас строим дом, который собираемся ввести в эксплуатацию в апреле и переехать туда. Дом пока по документам принадлежит матери.
Вопросы:
1 можем ли мы продать первую однокомнатную квартиру сейчас, обязательно ли выделять доли детям или можно выделить их во второй квартире, но возможно ли это, ведь она в ипотеке.
2 Может лучше выделить доли детям сразу в доме, но тогда как быть с домом, выкупить его у матери? Или получить в дар, по договору дарения?
3 можно ли использовать оставшиеся средства (50т.р.) материнского капитала для погашения ипотеки по двухкомнатной квартире и уже выделить доли там?
Как и в какой последовательности лучше поступить? Боимся что при попытке покупки у нас однушки в ипотеку, банк увидит, что есть несовершеннолетние дети, и не разрешит нашим покупателям брать нашу квартиру в ипотеку.
Спасибо!
Уточнение клиента
Из прочитанного понял что надо действовать так:
1 выделить долю детям в однушке
2 начать оформлять дом с участком в собственность
3 идти в опеку и просить разрешение на продажу этой однушке.
Они спросят меня, чем я смогу заменить эти доли детям. Что мне ответитЬ?
1 то что выделю доли в двушке - не подходит, так как квартира в залоге у банка
2 недостроенный дом с участком земли? подойдет ли это? или ждать ввода в эксплуатацию и только затем просить опеку разрешить? Иначе говоря продать быстро однушку нельзя, придется ждать ввода в эксплуатацию дом?
К сожалению не понимаю как действовать. Дом был старый, мы его снесли но не указывали это ни в каких документах, то есть он фактически в эксплуатации и сейчас. Опека организует какую-либо оценку?
вопроса
«Боимся что при попытке покупки у нас однушки в ипотеку, банк увидит, что есть несовершеннолетние дети, и не разрешит нашим покупателям брать нашу квартиру в ипотеку.». Если вы получите разрешение на продажу долей детей в органах опеки, то проблем не будет при продаже квартиры по ипотеке.
В замен детям вы не сможете предоставить ипотечную квартиру. Т.к. во первых банк не разрешит, т.к кв в залоге у банка. Во вторых, органы опеки не дадут разрешение, т.к. это ваша семейная собственность, в своей кв. вы не сможете предоставить доли детям в замен проданной. А вот в доме мамы можете.
Из прочитанного понял что надо действовать так:
1 выделить долю детям в однушке — Да.
2 начать оформлять дом с участком в собственность — Да.
3 идти в опеку и просить разрешение на продажу этой однушке -Да.
Они спросят меня, чем я смогу заменить эти доли детям. Что мне ответитЬ?
1 то что выделю доли в двушке — не подходит, так как квартира в залоге у банка. — Все верно не подходит.
2 недостроенный дом с участком земли? подойдет ли это? или ждать ввода в эксплуатацию и только затем просить опеку разрешить? Иначе говоря продать быстро однушку нельзя, придется ждать ввода в эксплуатацию дом? — Да, нужно, чтобы дом был пригоден для проживания, оформлен, как жилой.
К сожалению не понимаю как действовать. Дом был старый, мы его снесли но не указывали это ни в каких документах, то есть он фактически в эксплуатации и сейчас. Опека организует какую-либо оценку? — Вы должны предоставить в опеку документы на жилье, которое предоставляете в замен. Там будет видно, что это за дом, в тех паспорте видно из чего он построен и процент износа, площадь и где находится. Конечно, если дом деревянный, старых готов и находится в деревне, и площадь меньше, чем в квартире, а квартира хорошая, то не дадут разрешение органы опеки.
А вот на новый дом, если вы его оформите, если он кирпичный, большой по площади, все коммуникации есть, то опека даст разрешение.
Может не получиться, т.к. это сделка с родственником:
Ст. 37 ГК РФ
3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
Проходит. Я работаю начальником юр. отдела в кредитном учреждении, которое дает ипотечные кредиты с возможностью погашения маткапиталом. И эти же заемщики приходят с просьбой помочь выделить доли.
«такое возможно? но когда они смогут воспользоватсья этими деньгами? в 18 лет? в принципе я бы обошелся без них какое-то время. Или затем можно опеку попросить дать разрешение на проведение ремонта например на эти деньги?»
Такое в принципе возможно. Нет, не обязательно дожидаться достижения детьми 18 лет. Вы должны достроить дом, оформить и выделить в нем доли детям или иное жилье приобрести детям и отчитаться в опеку, по их просьбе о том, куда дели деньги (т.е. расписку предоставить о том, что мама получила эти деньги за проданное жилье. То, что здесь говорят про, то, что оформить сделку дарением-это бред, никто это не одобрит, у вас деньги появятся от продажи и деньги эти вы должны вложить в жилье детям. Более того, здесь не просто сделка, а еще и маткапитал. ПФ по запросу тоже может проверить использование маткапитала. А при дарении получится, что деньги вы получили, а вот куда дели не понятно. Это не пройдет, только покупка! Разрешения на проведение ремонта на эти деньги опека не даст. Вы продаете кв, где собственники дети и деньги с продажи долей детей вы обязаны потратить так же на приобретения для них жилья.
Интересно получается. Но если мы будем проживать в большом доме и не иметь возможности продать квартиру ненужную - это тоже не правильно. Как же быть? При том, что выкупить у матери дом я тоже не смогу на маткапитал, так как она близкий родсвенник?
Сейчас дом строится, у меня куча счетов и чеков которые с лихвой покроят деньги вырученные от продажи квартиры. Может быть как то получить в дан недострой и показать в опеку чеки потраченные на строительство?
Или получается так что про продажу квартиры я должен забыть так как нигде не смогу выделить доли детям?
Сейчас из документов у меня собсвтенность на дом на участке на матери + у нее же разрешение на строительство. Фактически дом старый снесен и построен на половину новый.
«Интересно получается. Но если мы будем проживать в большом доме и не иметь возможности продать квартиру ненужную — это тоже не правильно. Как же быть? При том, что выкупить у матери дом я тоже не смогу на маткапитал, так как она близкий родсвенник?
Сейчас дом строится, у меня куча счетов и чеков которые с лихвой покроят деньги вырученные от продажи квартиры. Может быть как то получить в дан недострой и показать в опеку чеки потраченные на строительство?
Или получается так что про продажу квартиры я должен забыть так как нигде не смогу выделить доли детям?
Сейчас из документов у меня собсвтенность на дом на участке на матери + у нее же разрешение на строительство. Фактически дом старый снесен и построен на половину новый.»
Сможете выкупить дом у матери, куча сделок таких проходило через меня, ПФ пропускает. Нет, не пропустит опека. Вы уже использовали маткапитал на покупку кв, надо выделить доли, т.к. давали обязательство нотариальное. Кв, т.к. дети несовершеннолетние собственники, можете продать только с согласия органов опеки (без их согласия не пропустит регпалата), если детям в замен проданной кв, другое жилье предоставите, либо же по достижению детьми 18 лет. У мамы можно купить. Или детям деньги на счет положите (тоже с согласия органов опеки), т.к. опять таки в регпалате при продаже у вас это согласие затребуют) а как дом достроите купите его у мамы и учтете доли детей, не менее чем в проданной кв.
На строительство вы не можете полученные с продажи деньги потратить, не даст опека на это согласие. К тому же дом и земля на маме. А мама не является членом вашей семьи.
Как последний вариант, можете попробовать купить землю с домом у мамы на свое имя, получить разрешение на строительство на свое имя и остатки маткапитала использовать на строительство этого дома, но вы опять таки будете давать обязательство о том, что после строительства и ввода дома в эксплуатацию вы выделите в этом доме доли детям. И получится, что при продаже кв, вы уже не сможете доли детям в замен проданных предоставить в этом доме. Получится, что и в кв они имеют доли и в доме, раз маткапитал на строительство.
К сожалению нет других вариантов, все возможные уже перечислены. Закон о дополнительных мерах поддержки семей имеющих детей наизусть знаю, 7 лет работаю с этим.
Самый оптимальный вариант и по закону все чисто-продаете кв, с согласия опеки кладете деньги равные долям детей на счет детям, деньги от ваших с женой долей у вас останутся на руках, далее на эти деньги строите дом, вводите в эксплуатацию, оформляете на маму и покупаете его у мамы с учетом долей детей. Снимаете с регистрации старый дом, берете еще одно новое разрешение на строительство дома, вытаскиваете оставшиеся деньги маткапитала на строительство. И все, далее уже можете не строить. Дом есть, доли есть, если ПФ проверит, то скажите, что срок для строительства не прошел, разрешение на 5-10 лет дается с возможностью продления.
Извините, запутал вас. Я не имел ввиду воспользоваться остатками 50тысяч маткапитала на строительство дома, в этом сообщении "При том, что выкупить у матери дом я тоже не смогу на маткапитал, так как она близкий родсвенник?"
Я думал что не смогу выделить доли в доме в замен долей в квартире, после ввода дома в эксплуатацию, так как получится, что я на средства маткапитала (400тысяч) выдал детям доли в недвижимости, которую купил у их бабушки (близкого родсвтенника).
Сам запутался.
В общем тогда делаю так:
1 выделяю доли в однушке
2 достраиваю дом и оформляю на него права (договор дарения)
3 иду в опеку и прошу разрешения продать однушку, и обещаю выделить (подарить детям) доли в доме.
4 получаю разрешение от опеки и продаю однушку
Других вариантов нет, а этот вариант рабочий, насколько понял из комментариев ваших коллег.
Считаю вопрос закрытым. Закон по другому не позволяет сделать.
Да, вопрос закрыт, осталось только понять как мне дальше действовать, без оглядки на оставшийся мат.капитал.
В общем тогда делаю так:
1 выделяю доли в однушке. — Да.
2 достраиваю дом и оформляю на него права (договор дарения). — Сначала собственность на маму оформляете.
3 иду в опеку и прошу разрешения продать однушку, и обещаю выделить (подарить детям) доли в доме. — Да.
4 получаю разрешение от опеки и продаю однушку. — Да.