232 юриста сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

232 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Гражданское право
  2. Договорное право

Как оформить договор аренды нежилого помещения с арендодателем, который сдает помещение по договору безвозмездного пользования?

договор аренды нежилого помещения, арендодатель пользуется помещением на основании договора безвозмездного, бессрочного пользования. Что нужно прописать в договоре арендатору, что бы себя обезопасить в случае, расторжения договора бессрочного пользования

Договор-безвозмездного-пользДоговор-безвозмездного-пользования-~.pngования-~.png
Договор-безвозмездного-пользДоговор-безвозмездного-пользования--.pngования--.png
04 Февраля 2016, 18:55, вопрос №1129581
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (1)

Юрист - Маргарита
198
ответов
57
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Добрый день! Оксана, а отчего Вы себя хотите обезопасить? От досрочного расторжения? От досрочного расторжения только указание срока и условия о том, что досрочно договор может быть расторгнут только в случаях, указанных в ст. 698 ГК РФ. Другой вариант: согласно законодательству расторжение бессрочного договора ссуды возможно по предварительному уведомление за месяц, если иной срок не предусмотрен договорим. Предусмотрите другой срок предварительного уведомления.

05 Февраля 2016, 09:33
q Отблагодарить
0 0
Оксана
клиент, г. Екатеринбург

Добрый день, Маргарита!

Договор аренды на 5 лет, про какой срок предварительного уведомления вы пишите? Должна быть формулировка в договоре, что в случае расторжения безвозмездного договора, собственник обязуется заключить договор с арендатором на прежних условиях в противном случае несет штраф, или есть еще варианты прописанного условия.... из юр практики...!

06 Февраля 2016, 10:45
198
ответов
57
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате
Вы: Договор аренды на 5 лет, какой срок предварительного уведомления вы пишите?
Вы: на основании договора безвозмездного,бессрочного пользования.

Я Вам пишу про предварительное уведомление при условии бессрочности договора.

Вы уж определитесь бессрочный он у Вас или на 5 лет. Как ставите вопрос, такой ответ и получаете.

У Вас аренда безвозмездная, а безвозмездная аренда — это ссуда, а там немного иные правила регулирования.

Если договор ссуды заключен на 5 лет, то

Я: От досрочного расторжения только указание срока (прим.: он оказался у Вас 5 лет) и условия о том, что досрочно договор может быть расторгнут только в случаях, указанных в ст. 698 ГК РФ.

Статья 698 Гражданского кодекса РФ.
Досрочное расторжение договора безвозмездного пользования
1. Ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования в случаях, когда ссудополучатель:
использует вещь не в соответствии с договором или назначением вещи;
не выполняет обязанностей по поддержанию вещи в исправном состоянии или ее содержанию;
существенно ухудшает состояние вещи;
без согласия ссудодателя передал вещь третьему лицу.
2. Ссудополучатель вправе требовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования:
при обнаружении недостатков, делающих нормальное использование вещи невозможным или обременительным, о наличии которых он не знал и не мог знать в момент заключения договора;
если вещь в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования;
если при заключении договора ссудодатель не предупредил его о правах третьих лиц на передаваемую вещь;
при неисполнении ссудодателем обязанности передать вещь либо ее принадлежности и относящиеся к ней документы.

Стороны не вправе требовать расторжения договора до истечения срока, на который он заключен, за исключением случаев, указанных в ст. 698 ГК РФ (или можете перечислить их списком).

Должна быть формулировка в договоре, что в случае расторжения безвозмездного договора, собственник обязуется заключить договор с арендатором на прежних условиях в противном случае несет штраф, или есть еще варианты прописанного условия… из юр практики...!

Вы определитесь, что Вам нужно из этой самой юр.практики: как обезопасить себя от расторжения предстоящего договора — включите условие о невозможности расторжения до истечения 5 лет. Если Ваш контрагент не будет исполнять условие о сроке и в один прекрасный день в Ваше отсутствие вывезет все ваши вещи из интересуемого Вам помещения, то Вам за защитой в суд — компенсировать убытки. Если Вы допускаете, что договор может быть расторгнуть до истечения 5 лет по инициативе ссудодателя, но за отступное или неустойку (штраф, пени). Например, Ссудодатель вправе расторгнуть договор безвозмездного пользования до истечении пятилетнего срока, заплатив ссудополучателю отступное в размере… рублей.

06 Февраля 2016, 13:11
198
ответов
57
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате

*из интересующего Вас помещения

06 Февраля 2016, 13:17
Оксана
клиент, г. Екатеринбург

Вы не правильно поняли мой вопрос. Я заключаю договор аренды на 5 лет с ИП, он пользуется помещением на основании безвозмездного, бессрочного договора с собственником помещения. Собственник физ лицо. В этом договоре есть пункт про возможность расторжения безвозмезд бессрочного договора.

06 Февраля 2016, 13:23
198
ответов
57
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате

Оксана, из Ваших двух сообщений — это совершенно не следовало.

Согласно конструкции договора безвозмездного пользования вещь передается лицу без права последующей передачи кому-либо, то есть она дается в пользование только ссудополучателю. Но прямого запрета на то, что ссудополучатель может передавать вещь в пользование, в том числе возмездное, закон не содержит, то есть, как минимум, в договоре между ссудодателем и ИП должно содержаться условие, в котором первый разрешает ИП заключение договоров аренды с иными лицами (по предварительному согласованию или без) — по аналогии с договором аренды (разрешение на субаренду).

Далее, чтобы обезопасить Вас от расторжения договора аренды между Вами и ИП необходимо знать содержание первого договора, ещё и потому, так как преимущественное право арендатора заключить договор аренды на новый срок в отношениях ссуды действует только в части, то есть:

п. 2 ст. 689 ГК РФ со ссылкой на п. 2 ст. 621 ГК РФ: Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Соответственно, если ссудодатетель откажет ИП в пролонгации договора, то ИП никак не сможет Вам обеспечить продление договора, даже если очень захочет.

Помимо прочего, содержание договора аренды между ИП и Вами так же имеет немаловажное значение, так как условия этого договора априори могут быть недействительны или признаны таковыми в судебном порядке.

Общее условие для отказа от договора ссуды, заключенного на не неопределенный срок, это предварительное уведомление за 1 месяц, если в договоре не указано иное.

Статья 699 ГК РФ.
Отказ от договора безвозмездного пользования
1. Каждая из сторон вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения.

Если указанный Вами ИП (ссудополучатель и арендодатель одновременно) получит уведомление за 1 месяц, то с Вами он так же должен расстаться в течение месяца.

Так как у договора безвозмездного пользования даже с оговорками, указанными мною выше, есть свое специфическое регулирование, отличное от аренды, то при наличии возможности к заключению договора я бы привлекла и ссудодателя (трехсторонний договор), а в договоре указала бы аналогичное правило, которое закреплено в ст. 618 ГК РФ, то есть оговорила бы Ваше право на преимущественное заключение договора аренды (а может быть и ссуды) с ссудодателем в случае расторжения договора между последним и ИП. Возможно, такое условие предусмотрено в первоначальном договоре.

Статья 618 ГК РФ.
Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды
1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

В противном случае, в силу того, что договор ссуды не подразумевает субссуду, то и ссудодатель и ссудополучатель ничем не будут Вам обязаны, если договор между ними будет расторгнут.

06 Февраля 2016, 14:47
Оксана
клиент, г. Екатеринбург

Маргарита, благодарю за Ваши ответы. Отправляю договор, который мне отправил ссудополучатель. Может мне заключить трех сторонний договор, с собственником Осокиной О.П., ИП Микрюков С.С. где прописать, что в случае расторжения договора безвозмездного пользования, собственник гарантирует заключить договор со мной на этих же условиях, или несете штраф в размере трех месячной арендной ставки? Есть же общепринятая практика, как заключают договора аренды на срок 5 лет по такой схеме, еще же нужно пройти регистрацию договора в рег палате?!

Договор-безвозмездного-пользДоговор-безвозмездного-пользования-~.pngования-~.png
07 Февраля 2016, 15:54
198
ответов
57
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате

Добрый вечер! Оксана, это только часть договора (с п. 5.3), которая особо понимание ситуации не улучшает. Общепринятая практика — это соблюдение условий договора. Кроме того, как я уже не раз подчеркнула, у Вас нестандартные отношения: не субаренда, а аренда у ссудополучателя. Если собственник (ссудодатель) или ссудополучатель (арендодатель) готовы взять на себя такую ответственность, то в договоре можете какие угодно санкции за несоблюдение условий требовать. Нет общеобязательной нормы по минимальному размеру штрафа/неустойки. Есть только понятие несоразмерности, которая выясняется только в судебном порядке. В случае, если собственник не захочет с Вами заключать договор и платить неустойку, или ссудодатель не захочет платить неустойку, то Вам все равно в суд: либо с понуждением заключить договор, либо за неустойкой. Честно говоря, я не вижу для собственника смысла ввязываться в такой трехсторонний договор, но, может быть, у него есть/будет какой-то экономический интерес. Если Вы так опасаетесь за это помещение закажите здесь на сайте или в юридической конторе составление договора, указав содержимое договора ссуды полностью (чтобы на основе анализа этого договора, составить договор аренды, который отвечал бы Вашим интересам), если заранее будете знать согласен ли собственник участвовать в этом договоре, то это будет много лучше.

Что касается регистрации договора, то условия расторжения, отказа от исполнения, сроки уведомления не имееют значения для регистрирующего органа, его волнует только срок действия договора, указаный в договоре. Регистрация договора осуществляется для того, чтобы третьи лица (в том числе собственник) знали о вашей аренде, так как аренда является некоторым обременением.

07 Февраля 2016, 16:55
Оксана
клиент, г. Екатеринбург

Маргарита, странно, я вам отправила полный договор. Отправляю еще раз.

Договор-безвозмездного-пользДоговор-безвозмездного-пользования--.pngования--.png
07 Февраля 2016, 17:13
Оксана
клиент, г. Екатеринбург

Маргарита, добрый вечер. Собственник (ссудодатель) отказался от трех стороннего договора. Предложил только свое письменное согласие. Что оно мне дает, в случае расторжения договора между ссудодателем и ссудополучателем?

п.2.1.2.При прекращении настоящего договора (окончание его действия, досрочное расторжение) принять Помещение от Ссудополучателя по Акту приёма-передачи в порядке, предусмотренном разделом 3 настоящего договора

4.1.Любая из Сторон может предложить досрочно расторгнуть настоящий договор по соглашению Сторон. Предложение о досрочном расторжении настоящего договора по соглашению Сторон должно быть направлено Стороной-инициатором расторжения/прекращения в адрес другой Стороны не позднее, чем за 30 (тридцать) календарных дней до предполагаемой даты расторжения.

4.2.Ссудополучатель вправе отказаться от исполнения настоящего договора в одностороннем внесудебном порядке, уведомив об этом Ссудодателя не позднее, чем за 90 (девяносто) календарных дней (за исключением оснований, предусмотренных пунктами 4.3., 4.5. настоящего договора).

Как проще поступить, что прописать в моем договоре аренды, что бы в течение 3 лет я не переживала.

08 Февраля 2016, 16:56
198
ответов
57
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате

Оксана, это графический файл — у меня он не открывается. Выделите в отдельный бесплатный вопрос или закажите договор на сайте. Постановку вопроса делайте с учетом уже написанного мною.

07 Февраля 2016, 17:47
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

232 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут