Разрешенное использование

Будьте внимательны, вот часть статьи из журнала «Законность» по этому вопросу:

«Несомненно, норма об упрощённой регистрации прав существенно облегчила гражданам процедуру узаконения домов, построенных с нарушением установленного порядка, без получения разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В то же время эта норма позволяет распространять её действие также и в отношении вновь строящихся объектов недвижимости. Именно этой „лазейкой“ и воспользовались недобросовестные застройщики. Они на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, строят многоквартирные дома. Зарегистрировать право собственности на индивидуальный жилой дом позволяет ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, определяющая объекты индивидуального жилищного строительства как отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи. Этой статьёй площадь индивидуального жилого дома не ограничивается. Зарегистрировав по упрощённой процедуре право собственности на индивидуальный жилой дом, застройщики распродают помещения в доме по частям, тем самым превращая индивидуальный жилой дом в многоквартирный.
Выстроенные таким образом дома обладают признаками самовольной постройки, предусмотренными ст. 222 Гражданского кодекса РФ. Возведение многоквартирных домов в зоне индивидуальной жилой застройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, проживающих рядом с ними. Приёмка таких домов контролирующими органами (пожарной инспекцией, санитарной службой и др.) не осуществляется, технические характеристики не проверяются. Нахождение многоквартирных домов в зоне индивидуальной жилой застройки создаёт чрезмерную нагрузку на системы водоснабжения, водоотведения, электро- и газоснабжения, нарушаются нормы инсоляции, требования пожарной безопасности, создаётся нехватка парковочных мест. Единственным способом восстановления нарушенного права неопределённого круга лиц является снос самовольной постройки.
В целях защиты и восстановления нарушенных прав неопределённого круга лиц органы прокуратуры стали обращаться в суды. Так, решением Приволжского районного суда г. Казани от 11 марта 2012 г. удовлетворены исковые требования прокурора Приволжского района о признании жилого дома, расположенного на земельном участке в г. Казани, самовольной постройкой и обязании застройщика Ширяева снести указанный дом. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Татарстан от 31 мая 2012 г. это решение суда оставлено без изменения. Также заочным решением Кировского районного суда г. Казани от 27 марта 2012 г. удовлетворено заявление прокурора в интересах неопределённого круга лиц к застройщику Варисовой об обязании снести самовольный дом. В настоящее время дело находится в производстве суда апелляционной инстанции.
Прокурором Приволжского района г. Казани в суд направлено ещё 8 исков по фактам строительства многоквартирных домов в зонах индивидуальной жилой застройки в посёлках Салмачи, Алтан, Вишневка г. Казани с требованием признать незаконным ведущееся без разрешения строительство многоквартирных домов и обязать собственников земельных участков прекратить строительство многоквартирных жилых домов. Часть исков судами рассмотрена с вынесением решений об удовлетворении требований прокурора. Часть исков находится на рассмотрении.
В настоящее время государственные органы предпринимают адекватные меры в целях выявления и пресечения незаконного строительства. Так, в рамках осуществления муниципального земельного контроля управление градостроительных разрешений исполнительного комитета Муниципального образования г. Казани при выявлении фактов строительства многоквартирных домов на земельных участках, предоставленных для ИЖС, материалы по таким фактам направляет в инспекцию государственного строительного надзора Республики Татарстан для привлечения виновных лиц к административной ответственности. Также управление градостроительных разрешений от имени исполнительного комитета Муниципального образования г. Казани обращается в суды с исками об обязании прекратить незаконное строительство, о признании домов самовольными постройками и сносе самовольных построек.»

(З. Шакирова,
прокурор отдела по надзору за соблюдением
законодательства в сфере экономики и
природопользования прокуратуры Республики Татарстан)

«Законность», N 1, январь 2013 г.

Вот недавняя судебная практика:

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 22 сентября 2015 г. по делу N 33-6373/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе председательствующего Быстрова О.В.
судей Загорской О.В. и Киселёва Г.В.,
при секретаре судебного заседания Хубиевой А.Л.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя комитета градостроительства администрации города Ставрополя Беляева С.И.,
на решение Ленинского районного суда г.Ставрополя 27 мая 2015 года,
по гражданскому делу по иску Болкунова Н.К. к Комитету градостроительства администрации города Ставрополя о признании права собственности на самовольную постройку,
заслушав доклад судьи Быстрова О.В.,
УСТАНОВИЛА:
Болкунов Н.К. обратился в суд с иском, в котором просил признать право собственности на самовольно возведенное здание — жилой дом, находящийся на принадлежащем ему земельном участке.
Решением Ленинского районного суда г.Ставрополя 27 мая 2015 года исковые требования удовлетворены, за Болкуновым Н.К. признано право собственности на жилой дом, литер «А», общей площадью 345 кв.м. расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул.Чехова, 180/4. Указано, что настоящее решение является основанием для государственной регистрации права собственности на жилой дом, литер «А», общей площадью 345 кв.м. расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул.Чехова, 180/4 в Управлении Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии по Ставропольскому краю за Болкуновым Н.К.
В апелляционной жалобе представитель комитета градостроительства администрации города Ставрополя Беляев С.И. просил отменить решение суда, поскольку истец не предпринимал мер к получению разрешения на строительство, что, согласно разъяснений ВС РФ, является основанием для отказа в иске.
В судебное заседание ответчик не явился, о времени и месте судебного заседания был извещен путем заблаговременного направления адресату по почте судебного извещения с уведомлением о вручении, сведений о причинах неявки не представил, и отложить разбирательство дела не просил. В соответствии с положениями части 3 статьи 167 и части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав истца, не признавшего требования жалобы, просившего решение суда оставить без изменения, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. Суд апелляционной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме.
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 — 61, 67 ГПК Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Как установлено материалами дела, Болкунов Н.К. является собственником земельного участка площадью 581 кв.м. расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Таврический 11, на основании договора купли-продажи недвижимости от 04.07.2014г., что подтверждается свидетельством о государственный регистрации права от 17.07.014г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 1 7,07.2014г. сделана запись регистрации N 26-26- 01/069/2014-521.
Согласно Постановлению администрации города Ставрополя N 4132 от 11.12.2014г., был присвоен земельному участку с кадастровым номером… площадью 581 кв.м почтовый адрес: Ставропольский край, город Ставрополь, ул. Чехова 180/4 в квартале 211.
Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 25.12.2014 вид разрешенного использования земельного участка истца — под ИЖС.
Согласно п. 2 ч. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка вправе возводить жилые здания в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, противопожарных и иных правил, нормативов.
На основании ч. 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Болкунов Н.К. на земельном участке без соответствующего разрешения на строительство возвел объект недвижимости.
Согласно разъяснениям, данным в Постановлении Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.
Между тем, как следует из материалов дела, Болкуновым Н.К. не предпринималось мер к получению разрешения на строительство, здание им возводилось без предварительного соблюдения требований норм законодательства к строительству индивидуальных жилых домов.
Кроме того, как следует из представленных экспертиз по делу, жилой дом не окончен строительством, в нём отсутствует отопление, газ, водоснабжение, в связи с чем, суду следовало установить, является ли возведенный объект незавершенным строительством объектом. При указанных обстоятельствах, у суда не имелось правовых оснований для признания за Болкуновым Н.К. права собственности на жилой дом.
Изучив представленные материалы, в том числе, заключение судебной строительно-технической экспертизы N2/2015, судебная коллегия также считает необходимым отметить следующее.
Объектами индивидуального жилищного строительства являются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более трех, предназначенные для проживания одной семьи (ст. 49 ГрК РФ).
Вместе с тем, как следует из заключения экспертизы, проектно-технические решения, принятые при строительстве дома, позволяют автономное проживание в нем до четырёх семей ( л.д. 55).
Таким образом, допустимых и неопровержимых доказательств того, что возведенное истцом здание является именно индивидуальным, а не многоквартирным жилым домом, также не представлено.
При указанных обстоятельствах, а также при отсутствии доказательств выполнения требований Градостроительного кодекса РФ и принятия мер к получению разрешения на строительство, в удовлетворении иска Болкунова Н.К. следует отказать.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Ленинского районного суда г.Ставрополя 27 мая 2015 года отменить, принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Болкунова Н.К. к комитету градостроительства администрации города Ставрополя о признании права собственности на жилой дом, литер «А», общей площадью 345 кв.м. расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул.Чехова, 180/4 — отказать.
Апелляционную жалобу удовлетворить.

Председательствующий:

Судьи:

По поводу аналогичного вопроса есть ответ Государственного комитета Псковской области по строительному и жилищному надзору.
Юсупов Азизбек

Да. И самое главное:

МКД строится только на землях поселений (населенных
пунктов). Вид разрешенного использования — «жилое строительство»

Андрей, если Вы будете получать разрешение на строительство, то в нем будет указано и назначение дома и его планировка. Вы можете строить и на землях СНТ, разрешение в таком случае не нужно, но есть особенности о признании такого дома жилым и регистрации в нем. На землях ИЖС можно строить частные дома до 3-х этажей, включая подземные, не выходите за эти рамки и все будет хорошо.

Статья 260. Общие положения о праве собственности на землю

[Гражданский кодекс РФ][Глава 17][Статья 260]

1. Лица, имеющие в собственности земельный участок,
вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и
распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку
соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не
ограничены в обороте.
2. На основании закона и в установленном им порядке определяются
земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование
которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование
земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в
пределах, определяемых его целевым назначением.

Статья 263. Застройка земельного участка

[Гражданский кодекс РФ][Глава 17][Статья 263]

1. Собственник земельного участка может возводить на нем
здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать
строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются
при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а
также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2
статьи 260).
2. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник
земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение
и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на
принадлежащем ему участке.