Как выделить участок в общем дворе?

Скажите пожалуйста, какие сложности могут появиться в результате покупки этого дома? Он продается с участком, который отгородили ещё родители продавца, и «исторически» им пользовалась его семья. Но отдельного права на эту землю у продавца, получается, нет? Любой из соседей может потребовать снести забор и пользоваться этой частью двора?
Маргарита

Здравствуйте. Да, пока конкретно доли не определены, и не определено их местоположение, то право пользования у соседей есть и на «историческую» часть участка продавца.

Можно ли после покупки дома, узаконить права на эту землю? Или это проще сделать продавцу?
Маргарита

Именно для Вас выгоднее, чтобы это сделал продавец, так как для раздела нужно согласие всех собственников, если его не будет, то решается через суд всё. То есть это время и деньги, и не факт, что с соседями договоритесь.

Статья 245. Определение долей в праве долевой собственности
1. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.
2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Тут еще нюанс, в свидетельстве указано, что:

Общее имущество в многоквартирном доме:
Маргарита

Жилье у каждого оформлено в собственность, как квартира в многоквартирном доме, хотя по сути, это частные дома. А сам двор (участок) приватизирован в общедолевую собственность.
Маргарита

И если там действительно статус многоквартирного дома, то раздел вообще невозможен, так как для МКД не выделяется отдельно доля в ЗУ, она в общей собственности.

Так что и этот момент проясните. Но если в св-ве так указано, значит видимо статус МКД и долю Вы не оформите никак.

ЖК РФ

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Но отдельного права на эту землю у продавца, получается, нет?
Маргарита

Да нет, и быть не может. Это общее имущество, это все равно что парковку во дворе отгородить под свою машину и никого не пускать. Участок отгорожен условно. Думаю раз за столько времени вопрос о сносе не возник, то и в дальнейшем не будет никаких вопросов. Вы покупаете квартиру, а не жилой дом с земельным участок юридически.

Можно ли после покупки дома, узаконить права на эту землю?
Маргарита

Пользоваться можете, в собственность перевести этот кусок земли не получится.

Или это проще сделать продавцу?
Маргарита

У него также это не получится сделать.

Здравствуйте. Здесь есть один момент. Если площадь участка позволяет, то можно сделать так: все сособственники участка сделают соглашение об определении долей и сделают выдел доли внатуре. Но это зависит от площади участка. Это проще сделать продавцу.

По документам этот дом являетсямногоквартирным, поэтому выделить долю невозможно, даже если плащадь участка позволяет. Можно лишь договориться о порядке пользования земельным участком с собственниками квартир в этом МКД.

ЖК РФ, Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.
4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

Здравствуйте, Маргарита!

К сожалению, я бы не рекомендовал бы покупку данный дом. Совсем недавно приходил клиент, с ситуацией схожей. Стоит частный дом, но почему-то признанный многоквартирным и двор также оформлен в общую долевую собственность. Несмотря на то, что оба соседа согласны выделить долю на землю, кадастровая палата отказывает им в регистрации данных изменений со ссылкой на ст. 37 ЖК РФ. И через судебные тяжбы пришлось менять статус дома из многоквартирного в частный дом. Если Вам не нужны проблемы в будущем с определением границ земельного участка, то лучше отказаться. Или просить из цены за дом убрать стоимость двора.

Во-первых, все-таки в свидетельстве о праве собственности что указано точно в качестве объекта: дом или квартира? Это важно. Если квартира, то лучше сначала определиться со статусом жилья, то есть всем собственникам обратиться в суд и изменить статус жилых помещений с квартир на части жилого дома, а вашему продавцу на жилой дом. Указанное решение зарегистрировать в регистрационном центре.

Далее, если нет споров между соседями по порядку пользования земельным участком, составить соглашение об определении долей в праве собственности на весь земельный участок и о его разделе. До составления этого соглашения необходимо составить у кадастрового инженера план раздела земельного участка с координатами, который будет являться неотъемлемой частью такого соглашения и подать всем собственникам данное соглашение вместе с планом в кадастровую палату, с тем чтобы у каждого собственника был свой кадастровый паспорт на обособленный земельный участок, а затем зарегистрировать право собственности в регистрационном центре.

До покупки дома необходимо выяснить нет ли споров по порядку пользования землей и насколько Ваши потенциальные соседи будут готовы принять совместное участие в оформлении документов, поскольку это не быстро и не бесплатно. Если споров нет, то можно оформить и после покупки дома.

Если же имеется спор по порядку пользования землей, то тогда ваши соседи действительно могут обратиться в суд и разрешать вопрос о порядке пользования земельным участком с учетом долей которые формируются исходя из площади, приходящейся на каждую квартиру. Такое решение может изменить существующий порядок пользования, если в суде будет установлено, что соглашения о порядке пользования между соседями не было, Ваш продавец установил забор самовольно, и на протяжении какого-то времени между ними был спор. Возможно, что забор и был установлен вашим продавцом с целью продажи своего участка. Поэтому, еще раз повторюсь, сначала все выяснить не только у продавца, но главное у соседей. Если есть спор, то сначала пусть продавец все оформит и пройдет все судебные тяжбы, а уж потом приобретайте участок с домом. Либо существенно снижайте стоимость покупки и берите бремя тяжб на себя.