Что делать, если в договоре-купли продажи квартиры забыли упомянуть о подвальном помещении?

Добрый день.

По общему правилу, подвал является общей долевой собственностью (Определение Конституционного Суда от 19.05.2009 N 489-О-О).

Статья 36 ЖК РФ устанавливает, что собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Вместе с тем, кроме нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в МКД могут иметься иные нежилые помещения, предназначенные для самостоятельного использования. Такие помещения являются недвижимыми вещами - самостоятельными объектами гражданских прав и следовательно на данное имущество должен быть документ, подтверждающий право собственности. Если у продавшего Вам лица нет документов, подтверждающих его право собственности на подвал, то он не вправе занимать данное помещение единолично.

Согласно статье 2 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Доброго Вам дня!

К новому собственнику переходят права только на то имущество, которое указано в договоре, если иное не предусмотрено законом.

В Вашем случае к Вам перешло право собственности на квартиру, а также часть общего имущества многоквартирного дома, пропорциональная общей площади квартиры (это предусматривается Жилищным кодексом РФ).

Подвальные помещения в соответствии с Жилищным кодексом РФ относятся к общему имуществу.

При этом собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Собственники помещений многоквартирного дома могли принять решение о передаче части помещений, входящих в состав общего имущества, одному или нескольким жильцам или третьим лицам.

В этом случае на такое подвальное помещение должно было быть оформлено (зарегистрировано в Росреестре) право собственности предыдущего жильца. И только в этом случае он мог Вам продать часть подвального помещения.

Если продавец не обладал правом собственности на него, то он при продаже квартиры потерял право пользования общим имуществом дома, в том числе право пользования подвальным помещением. Право пользования перешло к Вам, как новым собственникам квартиры.

Добрый день. Действительно, как правило ( в 99%) никто не оформляет права собственности на подвальные помещения и кроме того, они как правило являются самостроем, которые построены путем установки перегородок. ПРедложите продавцу либо предъявить документы о праве собственности на этот подвал, либо поясните ему, что если он не вынесет свои вещи, то их вынесете ВЫ с комиссией (например управляющей компании и участкового) и будете пользоваться подвалом. Таким образом ВЫ осуществите самозащиту своих прав:

Статья 14. Самозащита гражданских прав
Допускается самозащита гражданских прав.
Способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения.

А вот в защите прав бывшего собственника может быть отказано, поскольку в этом случае прослеживаются признаки злоупотреблением правом:

Статья 10. Пределы осуществления гражданских прав
1. Не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.
2. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

Вам надо узнать, в чьей собственности находится спорный подвал : в собственности продавца квартиры или подвал является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Попросите бывшего хозяина квартиры показать свидетельство о праве собственности на подвал. Если он приватизировал помещение или купил его, то его право собственности должно быть зарегистрировано в Росреестре - тогда он вправе не продавать свой подвал вместе с квартирой.

Право собственности на долю в общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме не регистрируется в Росреестре, поэтому, если бывший хозяин квартиры не предоставит свидетельства, то подвальное помещение —это общее имущество всех жильцов дома, а он имеет долю в общем имуществе.

Также можете заказать выписку из Росреестра в Управлении Федеральной службы гос. регистрации, кадаста и картографии в своем городе. Надо платить госпошлину. В выписке будет указано, кому принадлежит подвал.

Прежде, чем брать заказ у Вас на выписку, специалист посмотрит по компьютеру, зарегистрировано ли право собственности и на кого, может сразу сказать, что на такую-то фамилию не зарегистрировано. Тогда Вам и выписка не нужна.

Согласно ст.289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Согласно ст.36 ЖК РФ к общему имуществу многоквартирного дома относится все, что не является квартирами: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки,подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши и т.п. (см. ч.1 ст.36 ЖК РФ).

Согласно ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Т.е. собственник квартиры не имеет права отделить подвал от общего подвального помещения и производить с ним различные действия - продать, подарить, оставить себе и т.п.

Переход права собственности на квартиру влечет за собой переход права пользования подвалом (продавший квартиру терят право пользоваться долей в подвальном помещении, а купивший квартиру - приобретает). И прописывать об этом в договоре не обязательно.

Попробуйте объяснить бывшему хозяину квартиры всё это, возможно, он заблуждается.

Обратиться с жалобой можно к старшему по дому, председателю ТСЖ, также право пользования долей в подвальном помещении можно отстоять в суде.

Добрый день!

Максимально простой способ достоверно узнать является ли подвал собственностью лица, продавшего Вам квартиру - обратиться в Росреестр с заявлением о предоставлении информации о зарегистрированных правах. Необходимую информацию для составления заявления можно уточнить в управляющей организации.

Здравствуйте!

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в МКД на праве общей долевой собственности принадлежат общие помещения, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Статья 36 ЖК РФ дает более полное представление о том, что относится к общим помещениям дома.

Согласно данной норме собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Из указанных норм следует, что помещение, относящееся к общему имуществу, не может являться частью квартиры или иного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, а в общей собственности не может находиться часть помещения, не обособленная от помещения, принадлежащего единоличному собственнику. В свою очередь, на помещение как объект права может распространяться правовой режим:

–общего имущества в МКД, и тогда участниками общей соб-
ственности являются все собственники помещений в доме с размером доли каждого пропорционально площади принадлежащего каждому собственнику помещения;
–самостоятельного имущества, находящегося в единоличной или общей собственности, но по основаниям, не связанным с целевым назначением имущества как вспомогательного и обслуживающего другие помещения.

По данному вопросцу имеется разъяснения Конституционного суда.

Как указано в Определении КС РФ от 19.05.2009 № 489 О-О, помещения, не являющиеся частями квартир, относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД (в том числе), если внутри них расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений. Такие помещения самостоятельного назначения не имеют, они, как и расположенное в них оборудование, предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений дома.

Вместе с тем судьи отметили, что, кроме нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в МКД могут иметься иные нежилые помещения, предназначенные для самостоятельного использования.

Такие помещения являются недвижимыми вещами – самостоятельными объектами гражданских прав. Их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ. Отмечено, что в домах советской постройки (и старше) отличить нежилое помещение, наделенное исключительно обслуживающей функцией, от нежилого помещения самостоятельного назначения не так просто. Решение данного вопроса требует учета фактических обстоятельств и входит в компетенцию арбитражных судов и судов общей юрисдикции. На это неоднократно обращал внимание Конституционный суд (см. определения от 24.02.2011 № 137 О-О, от 16.12.2010 № 1587 О-О, от 17.06.2010 № 814 О-О, от 22.04.2010 № 472 О-О и т. д.).

Арбитражная практика, складывающаяся с момента вынесения КС РФ Определения № 489 О-О, к удивлению собственников помещений в МКД и их представителей, показала, что подвальные помещения, исторически предназначенные под обувные мастерские, аптеки и другие организации и учреждения, на первый взгляд, ничем не отличающиеся от таких же подвальных помещений, не занятых аналогичными объектами, в большинстве своем к общему имуществу домов не относятся. В новостройках, напротив, правовой режим подвальных помещений более прозрачен и чаще всего определяется арбитрами в качестве общей долевой собственности.

Автоматически право общей долевой собственности возникает только на технические подвалы, а не на любые подвальные помещения дома.
В силу прямого указания ст. 36 ЖК РФ право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы. Квалификацию подвала в качестве технического помещения предопределяет, например, необходимость постоянного открытого доступа к размещенному в нем оборудованию.

Техническим признается подвал:
– спроектированный в качестве технического подвала, не имеющий самостоятельного назначения и не предназначенный для самостоятельного использования;
– оснащенный инженерными системами и узлами управления ими, для обслуживания которых необходим постоянный открытый доступ технических специалистов;

– не изолированный от инженерных систем и узлов управления ими.

Руководствуясь полученной информацией, суды пришли к выводу, что такой подвал использоваться самостоятельно не может. Его проектное и фактическое назначение – обслуживающее, поскольку в нем расположены все узлы управления инженерными сетями первого и подвального этажей здания, расположены в подвале, куда должен быть обеспечен беспрепятственный доступ. Само помещение подвала выполняет служебную роль, имеет неразрывную связь со зданием в целом, так как не изолировано от него.

Отсутствие в подвальном помещении закольцованной системы энергоснабжения, отопления, водоснабжения и отдельных приборов учета коммунальных услуг, по мнению судей, предопределяет его вспомогательное назначение.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться именно на дату приватизации первой квартиры в доме. Право общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (в частности, на подвал) возникло только один раз – указывает Президиум ВАС: в момент приватизации первого помещения в доме. Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон РФ от 24.12.1992 № 4218 1 «Об основах федеральной жилищной политики», Временное положение о кондоминиуме, ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ) лишь подтверждают наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняют его, но не порождают названное право заново.

Согласно выводам арбитров, если по состоянию на дату приватизации первой квартиры подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Самостоятельным объектом недвижимости признается подвал, спроектированный или сформированный к моменту приватизации первой квартиры в доме в качестве объекта, предназначенного для самостоятельного использования.

Данный критерий, по мнению арбитров, не противоречит утверждению о том, что помещения, в которых размещены инженерные коммуникации, априори являются общим имуществом домовладельцев. Для определения правового режима таких (обособленных) подвальных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Таким образом, подвальное помещение в зависимости от его характеристик, предназначения и т. д. может являться как общим, так и единоличным имуществом собственников помещений в МКД. При определении статуса подвала дома необходимо учесть множество факторов: особенности его проектировки, даты и нюансы проведения реконструкций и формирования вторичных объектов недвижимости, наличие коммуникаций, узлов управления и т. д.

Поэтому, если у бывшего собственника отсутствует зарегистрированное право собственности на данное подвальное помещение, то Вам следует учитывать, что возможно имеется другое право пользования ( аренда ...).

Для получения информации о статусе подвального помещения в Вашем доме Вам следует обратиться с соответсвтующим заявлением в Управляющую компанию. В случае, если в данном доме правовой режим подвального помещения не был установлен, то для этого потребуется помощь экспертов и инвентаризационных служб.

ЕСли будет установлено, что данное подвальное помещение может быть отнесено к техническим, то Вы и другие собственники Вашего дома имеют право обратиться в суд с исковым заявления о признании права общей долевой собственности на подвальное помещение.

Для этого необходимо провести общее собрание собственников и заручиться их согласием на подачу в суд соответствующего иска, а также уполномочить товарищество (управляющую организацию, иное лицо) на представление интересов собственников при рассмотрении иска в суде.

Исходя из вышеизложенного, Вам следует в первую очередь определить правовой режим Вашего подвального помещения и в соответствии с этим действовать.

С уважением Ф. Тамара