Здравствуйте! Мне в праве общей долевой собственности в размере 1/2 доли принадлежит дачный дом и земля под домом.
Мой со-собственник в начале декабря 2015 года подал в суд иск о выделении доли.
12 января с.г. он оформил договор купли-продажи своей доли.
Имел ли он право продавать свою долю при поданном исковом заявлении?
Могу ли я оспорить эту сделку?
Мой со-собственник телеграммой предлагал мне выкупить свою долю в середине ноября 2015 года.
До истечения срока ответа, я телеграммой ответил, что готов рассмотреть выкуп его доли за незначительно меньшую стоимость. Иск был подан до моего ответа.
Как доказать, что реальная цена продажи доли была ниже указанной в договоре?
Имел ли он право продавать свою долю при поданном исковом заявлении?
Максим
Здравствуйте. Да, имеет право. Это никак не связано между собой. И ограничений нет.
Могу ли я оспорить эту сделку?
Максим
Можете перевести на себя сделку, если Вам не предлагал сосед выкупить его долю, это называется преимущественное право выкупа, ст. 250 ГК РФ. То есть если сособственник продал не уведомив Вас о продаже, то Вы имеете право первоочередного выкупа и перевода сделки на себя, то есть будете выступать покупателем вместо того, кто купил до Вас.
Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
Максим, добрый вечер.
Подача иска о выделе доли, еще не значит, что доля выделена, поэтому если сосед продал долю без первоначального предложения Вам, то Вы можете перевести права покупателя на себя.
Статья 250. Преимущественное право покупки
[Гражданский кодекс РФ][Глава 16][Статья 250]
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему
лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное
право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на
прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также
случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок
собственником части расположенного на таком земельном участке здания или
сооружения либо собственником помещения в указанных здании или
сооружении.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных
участников долевой собственности о намерении продать свою долю
постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает
ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки
или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое
имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое
имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе
продать свою долю любому лицу.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки
любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех
месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и
обязанностей покупателя.
Могу ли я оспорить эту сделку?
Максим
Да, можете если собственником другой доли не было соблюдено правило преимущественного права покупки, но если не истекло трех месячного срока
Статья 250. Преимущественное право покупки
Позиции высших судов по ст. 250 ГК РФ >>>
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
Мой со-собственник телеграммой предлагал мне выкупить свою долю в середине ноября 2015 года. До истечения срока ответа, я телеграммой ответил, что готов рассмотреть выкуп его доли за незначительно меньшую стоимость. Иск был подан до моего ответа.
Максим
В таком случае к сожалению ситуация не в вашу пользу, так как требования статьи 250 ГК РФ соблюдены, вы не выкупили долю по предложенной цене.
Здравствуйте, Максим!
Поскольку у Вас долевая собственность, то имели преимущественное право покупки предусмотренное ст.250 ГК РФ.
Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
Таким образом, Вы можете требовать перевода на себя права и обязанности по сделке в 3-х месячный срок. При этом Вам необходимо обратиться в суд и внести на депозит суда, сумму сделки купли-продажи, указанной в договоре.
С уважением Федоров Денис Николаевич.
Имел ли он право продавать свою долю при поданном исковом заявлении?
Максим
Статья 44. Процессуальное правопреемство
1. В случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном решением суда правоотношении (смерть гражданина, реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга и другие случаи перемены лиц в обязательствах) суд допускает замену этой стороны ее правопреемником. Правопреемство возможно на любой стадии гражданского судопроизводства.
Право, конечно, он имел, но как он собирается выиграть суд?
Оформление договора купли-продажи не является уступкой права требования, не относится к переводу долга и другим предусмотренным законом случаям перемены лиц в обязательстве, а изменение собственника имущества на основании договора купли-продажи не влечет автоматической перемены лица в обязательстве. Соответственно в процессуальном правопреемстве Истцу будет отказано.
Мой со-собственник телеграммой предлагал мне выкупить свою долю в середине ноября 2015 года. До истечения срока ответа, я телеграммой ответил, что готов рассмотреть выкуп его доли за незначительно меньшую стоимость. Иск был подан до моего ответа.
Максим
Уведомление, как правило готовится и отправляется нотариусом.
До истечения срока необходимо реально выкупить долю по цене предложения.
Могу ли я оспорить эту сделку?
Максим
Здравствуйте! Вы лишь вправе в судебном порядке требовать перевода прав покупателя на свое имя.
То есть, если у Вас есть желание приобрести долю соседа и устраивает цена, то обратитесь в суд с заявлением.
Здравствуйте!
Почскольку вам направлялась телеграмма с предложением выкупить долю, то преимущественное право соблюдено. По истечении 30 дней, независимо от того по каким причинам вы не выкупили долю, он может продать любому третьему лицу, если только в 30 срок Вы не выразили согласие выкупить на предложенных условиях. Ваш ответ, что готовы рассмотреть предложение по более низкой цене будет расцениваться как отказ от выкупа доли на предложенных условиях. Оспорить сделку возможно только если он продаст по цене ниже (неважно на сколько) чем предлагал выкупить Вам.
Уведомление, как правило готовится и отправляется нотариусом.
Федоров Денис
Во избежание неправильного понимания данного ответа, уточню, что уведомление НЕ подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Может быть написано и просто от руки. (отсутствие нотариального удостоверение — НЕ основание для оспаривания). Важен сам факт отправки телеграммы. а также, в данном случае, Ваш ответ, что только по более низкой цене (отказ).
Как я уже указал — единственное основание будет продажа по цене ниже чем указано в телеграмме адресованной Вам.
сделка должна быть нотариальной!
Федоров Денис
Так то сделка. Про сделку речи не идет.
А то уведомление о продаже.
Читайте внимательнее статью. В первом абзаце нет ни слова про нотариальное удостоверение (где про уведомление). А вот во втором (про саму сделку) там бесспорно.
Статья 24. Государственная регистрация права общей собственности на недвижимое имущество
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли обязанизвестить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых продает ее.
Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу подлежит нотариальному удостоверению и может быть совершена не ранее чем по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
Как доказать, что реальная цена продажи доли была ниже указанной в договоре?
Максим
Нет, я не уверен. Но, во-первых предложенная мне стоимость доли сопоставима со стоимостью аналогичного целого дома и всей земли под ним для этого дачного кооператива. Т.е. стоимость 1/2 доли, предложенной мне, примерно равна целому. Во-вторых, было несколько обращений ко мне клиентов от со-собственника на покупку также и моей доли, и они называли стоимость его доли существенно ниже, чем предложена мне.
Максим
Практически никак. Если только платеж был через расчетный счет к примеру и указано назначение платежа и суммы соответственно разные. Но узнать это практически не реально.
Единственный вариант подать в суд, заявить ходатайство об истребовании доказательств — запрос в банк. Но если сумма будет соответствовать, то во-первых, откажут в иске, во-вторых, вы понесете расходы на гос.пошлину и оплату представителя ответчика, то есть уйдете существенно «в минус». Поэтому такое можно «затеять, только если есть 100% уверенность, что суммы разные.
«Имел ли он право продавать свою долю при поданном исковом заявлении?» — ДА,
имел право, если суд не принимал мер по обеспечению иска
«Могу ли я оспорить эту сделку? — Можете.
»Мой со-собственник телеграммой предлагал мне выкупить свою долю в середине ноября 2015 года" — Да это правильно в соответтсвии со ст. 250 ьГК РФ — Преимущественное право покупки.
«До истечения срока ответа, я телеграммой ответил, что готов рассмотреть выкуп его доли за незначительно меньшую стоимость» — Для Продавца это означает Ваш отказ купить за предложенную цену.
«Иск был подан до моего ответа» — Это не имеет значения, если иск не подан до вашего отказа купить Долю, но такое вряд ли, тем более, Что вы требуете по иску?
«Как доказать, что реальная цена продажи доли была ниже указанной в договоре?» — Статья 55. Доказательства
1. Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
Объяснения сторон и третьих лиц, показания свидетелей могут быть получены путем использования систем видеоконференц-связи в порядке, установленном статьей 155.1 настоящего Кодекса.
То есть, Максим, я считаю, что при условии Вашего отказа купить долю квартиры Ваши шансы на оспаривание сделки сособственника ничтожны, НО, Что с жилыми помещениями, Они определены? Имеется ли Соглашение у Вас о порядке пользования, а, то, знаете, Доли Равные, а Комнаты Разные и Куда будет заселяться Новый собственник и Как будет доказывать покупку именно Большей комнаты а не Меньшей — ВОТ где надо искать Рычаги с прижимистым дольщиком, если Вы хотели бы выкупить Квартиру себе, да и сделку можно оспаривать в этой части, части передачи Помещений, а не в плане перевода прав и обязанностей Покупателя на себя по мотивам нарушения ст. 250 ГК РФ. Но у них не будет Акта передачи комнаты, только 1/2 Доли. Это Ваш шанс!
Это не важно. Иск тут не влияет.
Вопрос когда долю продал или только собирается продавать?
С его слов уже продал (12.01.2016)