Договор купли продажи недвижимости

Question

Должник по исполнительному листу, в качестве погашения долго предлагают купить квартиру, что бы мы доплатили. Сейчас квартира за ними не числится, на каком то физ лице, обещают подать документы на переход к ним права параллельно с нашим договором купли продажи, так как боятся что если квартира будет за ними мы на нее при помощи приставов наложим арест. Получается сейчас на должнике квартира не зарегистрирована, и есть большой риск, что регистрационная палата нам откажет. Как поступить в данном случаи? Возможно ли провести сделку с такими условиями и как отреагирует регистрационная палата? Прошу дать оценку договора во вложении.

Александр Самарин · Answer

Здравствуйте. На мой взгляд тут о зачёте требований не правильно говорить, так как: ГК РФ Статья 410. Прекращение обязательства зачетом Обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны. А какое тут требование по квартире с их стороны? Вы им ничего не должны как я понимаю. Тут можно говорить о передаче имущества в счёт долга с последующим подписанием соглашения о том, что долг погашен и отзыве ИЛ. Но пока квартира на фищике, не факт, что Вы её получите, так как не факт, что она перейдёт к данному юр. лицу. А так как Вы отдаёте 500 000 после передачи договора на регистрацию, то есть риск того, что регистрация не пройдёт, а деньги Вы передали и потом их обратно взыскивать придётся, если добровольно не отдадут. Поэтому рекомендую проводить сделку только когда квартиры будет на этом юр. лице, либо если Вы точно знаете, что Вас не обманут.

Евгений Урванцев · Answer

Добрый день! ак поступить в данном случаи? Возможно ли провести сделку с такими условиями и как отреагирует регистрационная палата? Андрей Возможно провести сделку одновременно подав документы на регистрацию перехода на Вашего продавца и параллельно на Вас с продавца, но на Вас регистрация не пройдет, пока за ним не зарегистрируют право собственности, что логично, скорее всего даже приостановят сделку. Прошу дать оценку договора во вложении. Андрей Касаемо договора: п. 4 — договор не подлежит регистрации, подлежит регистрации переход права собственности, требования о зачете в общем допустимы — ст. 410 ГК РФ: Обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны. Не понятен п. 3 в котором Вы указываете, что Вашему продавцу уже принадлежит квартира, хотя в вопросе указываете Сейчас квартира за ними не числится, Андрей следовательно в п. 3 необходимо указать документы на основании чего она принадлежит Вашему продавцу, либо будет принадлежать. У Вас будет залог в пользу продавца, так как указываете, что расчет не произведён до подписания договора, а после подачи документов. С уважением, Урванцев Евгений.

Дмитрий Васильев · Answer

Как поступить в данном случаи? Возможно ли провести сделку с такими условиями и как отреагирует регистрационная палата? Прошу дать оценку договора во вложении. Андрей Добрый день. На мой взгляд схема достаточно рисковая, многое может пойти не так, могут быть проблемы с регистрацией, в том числе если одна из сторон передумает и т.п. Сама по себе формулировка: 1 376 200 (один миллион триста семьдесят шесть тысяч двести) рублей путем подписания соглашения о зачете взаимных требований по исполнительному листу № 56165 от 21.10.2014 года в момент передачи настоящего договора на регистрацию в федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии Красноярского края. также выглядит достаточно спорной, поскольку требования совсем разные. Я бы все таки рекомендовал настоять сначала на том, чтобы должник оформил жилье на себя, а потом уже рассчитывался с Вами. Тем более он должен понимать, что Вас нет никакого смысла накладывать арест на жилье, Вы от этого ничего не выиграете. С Уважением. Васильев Дмитрий.

Ярослав Цветков · Answer

Здравствуйте! Вы указали, что обещают подать документы на переход к ним права параллельно с нашим договором купли продажи, Андрей сейчас квартира за ними не числится, Однако, пока право собственности на квартиру не оформлено на юр.лицо, Вы не сможете оформить договор купли-продажи с юр.лицом. Предложенный во вложении договор Регпалата не пропустит, так как некоторые условия в нем несогласованы. В частности п. 3 расходится с вашим указанием на то, что квартира оформлена на физ.лицо. Кроме того, сам договор Чтобы минимизировать риски, я бы рекомендовал Вам рассмотреть вариант покупки квартиры через банковскую ячейку. То есть, вы ее арендуете закладываете туда деньги по договору с банком в котором указываете, что Продавец может получить данные деньги после предъявления документа о том, что квартира принадлежит вам на праве собственности. Данный договор можно заключить как с юр.лицом, так и с физиком, в зависимости от того, кому все таки принадлежит квартира (так как в договоре она принадлежит юр.лицу, а по тексту Вашего вопроса — физ.лицу) Требование о зачете, лучше оформить после регистрации договора купли продажи. То есть, говоря проще схема будет выглядеть следующей. Вы закладываете 500 тыс. в банковскую ячейку на вышеуказанных условиях. Оформляете договор купли продажи на полную стоимость квартиры, без указания требований о зачете и т.д. с физ.лицом (если квартира на нем). Регистрируете переход права собственности, Продавец получает в банке заложенные 500 тыс. рублей, соответственно у него возникает право требовать с Вас оставшуюся сумму. Заранее между собственником жилья и юр.лицом оформляется соглашение о переводе долга, Затем уже между Вами и физиком оформляется зачет. Такая схема более прозрачна и правильна.