Каков порядок приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества для малого и среднего бизнеса?

Решение о приватизации арендуемой недвижимости, принадлежащей Москве площадью до 1000 кв. метров, принимает Департамент городского имущества г. Москвы, а площадью 1000 кв. метров и более принимает Правительство Москвы.
Оплата за приобретаемое арендуемое имущество может быть единовременной или в рассрочку. Срок рассрочки должен составлять не менее пяти лет. В Москве рассрочка предоставляется на 5 лет. Право выбора порядка оплаты принадлежит субъекту малого и среднего предпринимательства.
Таким образом, для начала процедуры Вам следует направить заявку на приватизацию объекта в Департамент городского имущества.

Сергей Станиславович, добрый день.

Вы можете выкупить помещение на льготных условиях, так как срок аренды превышает пять лет.

Федеральный
закон от 29.06.2015 N 158-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон
»Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в
государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной
собственности и арендуемого субъектами малого и среднего
предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные
акты РФ"

Ранее указанный срок истекал 1 июля 2015 года.
Предусмотрено, что действие Федерального закона «Об
особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в
государственной собственности субъектов Российской Федерации или в
муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего
предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные
акты Российской Федерации» не распространяется на государственное или
муниципальное недвижимое имущество, если по состоянию на 1 июля 2015
года (ранее — на 1 июля 2013 года) опубликовано объявление о продаже
такого имущества на торгах или заключен договор, предусматривающий
отчуждение такого имущества унитарным предприятием.
Преимущественное право на приобретение арендуемого
имущества может быть реализовано в том числе при условии, что арендуемое
имущество по состоянию на 1 июля 2015 года (ранее — 1 июля 2013 года)
находится во временном владении или пользовании непрерывно в течение 2 и
более лет в соответствии с договором аренды такого имущества.
Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами МСП
имущества при реализации преимущественного права на приобретение
арендуемого имущества не должен составлять менее 5 лет (ранее не менее 3
лет).
Заявитель вправе направить в уполномоченный орган
заявление в отношении имущества, включенного в перечень государственного
имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи
во владение или в пользование субъектам МСП, при условии, что арендуемое
имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится во временном
владении или пользовании непрерывно в течение 3 и более лет в
соответствии с договором аренды такого имущества (ранее — если имущество
по состоянию на 1 сентября 2012 года находится во временном владении
или пользовании непрерывно в течение 5 и более лет).
Федеральный закон вступил в силу со дня его официального опубликования.

www.consultant.ru/law/hotdocs/43495.html
© КонсультантПлюс, 1992-2016

Здравствуйте Сергей!

Ваше преимущественное право на выкуп арендованного имущества может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
(в ред. Федеральных законов от 02.07.2013 N 144-ФЗ, от 29.06.2015 N 158-ФЗ)
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, — на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
(в ред. Федеральных законов от 17.07.2009 N 149-ФЗ, от 02.07.2013 N 144-ФЗ)
3) утратил силу с 1 июля 2013 года. — Федеральный закон от 02.07.2013 N 144-ФЗ;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

При этом существует следующий порядок реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества

Статья 4. Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества
1. Орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее — уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.
(в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ)
2. В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам — субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям,копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее — предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.
(в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ)
4. В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
(в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ)
5. При заключении договора купли-продажи арендуемого имущества необходимо наличие заявления субъекта малого или среднего предпринимательства о соответствии его условиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и документов, подтверждающих внесение арендной платы в соответствии с установленными договорами сроками платежей, а также документов о погашении задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) в размере, указанном в требовании о погашении такой задолженности (в случае, если данное требование направлялось субъекту малого или среднего предпринимательства).
(в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ)

Таким образом орган местного самоуправления должен направить вам соответствующее решение о приватизации и проект договора купли продажи

можем ли мы вернуться к прежнему статусу- арендаторы?
Сергей Станиславович

Если срок аренды не истек, то вы продолжаете быть арендаторами, если истек то вы должны участвовать на торгах

<Разъяснения> ФАС РФ
«Разъяснения ФАС России по применению статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ „О защите конкуренции“
12. Реализация преимущественного права арендатора на заключение договора аренды в отношении государственного или муниципального имущества на новый срок, предусмотренного статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации
В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором.
Закон о защите конкуренции, в том числе статья 17.1, предусматривает иной порядок заключения договоров аренды в отношении государственного и муниципального имущества, а именно — по результатам торгов.
При этом статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает исключительно преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях и не регулирует порядок предоставления прав на государственное или муниципальное имущество. Таким образом, положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не являются исключением, предусмотренным пунктом 1 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, и, следовательно, не являются основанием для безусловного продления договора на новый срок без торгов.
Вместе с тем, преимущественное право арендатора может быть реализовано при проведении конкурса или аукциона на право заключения договора аренды государственного или муниципального имущества.
Так, например, при проведении конкурса арендатор, в случае одновременного предложения им и другим участником (участниками) равных лучших условий по конкурсу (т.е. при прочих равных условиях), признается победителем, и с ним заключается договор аренды на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае если кто-либо из участников конкурса предложит условия лучшие, чем арендатор, то договор аренды заключается с лицом, предложившим наилучшие условия.
При этом предусмотренная статьей 53 Закона о защите конкуренции возможность заключения на новый срок до 01.07.2015 без проведения торгов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого и среднего предпринимательства, не является реализацией преимущественного права арендатора, а представляет собой лишь временное исключение из требования об обязательности проведения торгов при заключении договоров с определенной категорией лиц.

Для начала в ДГИ подаете следующие документы:
— собственно заявление о предоставлении госуслуги;
— документ, удостоверяющий личность;- учредительные документы.

Текст регламента (http://dgi.mos.ru/cmb/pravovikypa/docpravo/) и прилагающийся к нему образец заявления можно найти на сайте ДГИ.
Но будьте готовык куче бюрократической волокиты:
.
К заявлению приложите:
— письмо. В нем указывается что вы зарегистрированы в установленном порядке в качестве субъекта малого либо среднего бизнеса, что вы:
— исправный арендатор
— у вас нет задолженностей.
Порядок внесения в реестр (http://dnpp.mos.ru/protsedura-vklyucheniya-v-reestr-subektov-malogo-i-srednego-predprinimatelstva-moskvy-.php) указан на сайте Департамента науки, промышленной политики и предпринимательства столичного правительства. Там же можно посмотреть, включены ли вы по-прежнему в список субъектов МСП — 62.117.118.98:8088/msp/
Следующий шаг:
— Возьмите выписку из ЕГРП на ваш объект недвижимости.
Для получения информации достаточно иметь адрес и площадь.
Также нужно в Кадастровой палате взять выписку, кадастровый паспорт и справку о состоянии здания.
Этиим занимаются кадастровые инженеры. Если на кадастровом учете состоит все здание целиком, а вам нужна лишь его часть, то эту самую часть на учет придется ставить отдельно, что займет шесть-восемь месяцев.
Вы имеете право на покупку помещения в рассрочку по ставке в 2,75%. Если выберете такой вариант, то укажите это в заявлении о выкупе и приложите к нему отдельное заявление на ту же тему. Если в рассрочке откажут, то это можно будет оспорить в судебном порядке. Прирассрочке помещение будет в залоге у ДГИ.
После всей волокиты вы получаете наконец договор купли продажи. И вот тут советую не торопиться ставить подпись. Если вы поставите подпись значит вы согласились с ценой, теряете возможность вернуться к аренде. Поэтому если вас не устраивает цена, вы можете не ставить подпись и тем самым:
— сохранить право аренды
— либо через арбитражный суд добиваться снижения цены.

Здравствуйте, Сергей Станиславович!

1. Каков порядок выкупа помещения на льготных условиях? Куда обращаться?
Сергей Станиславович

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134
«О некоторых вопросах применения Федерального закона „Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“
3.
Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 1 января 2009 года вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее — уполномоченный орган), заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона). Подача арендатором такого заявления не влечет возникновения у него обязанности заключить договор купли-продажи данного имущества.

Таким образом, необходимо обратиться в Департамент городского имущества г. Москвы с заявлением о соответствии Вашей организации условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации права на приобретение арендуемого имущества.

2. Если стоимость помещения окажется слишком высокой, можем ли мы вернуться к прежнему статусу- арендаторы? Можно ли предварительно узнать эту стоимость?
Сергей Станиславович

Выкуп производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ „Об оценочной деятельности в Российской Федерации“.

Следовательно, чтобы узнать рыночную цену помещения, Вашей организации нужно заказать оценку.

Подача Вашей организацией заявления о выкупе не лишает статуса арендатора и не влечет возникновения обязанности заключить договор купли-продажи данного имущества. Статус арендатора прекратится по истечении срока аренды или при выкупе, если он состоится.