176 юристов сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

176 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Категории
  2. Общие вопросы

Завершение срока действия договора аренды

Добрый день!

Договор аренды заканчивается 30 января. Мы (арендаторы) продлять его не хотим. Имеется обеспечительный платеж. (равный 1 месяцу арендной платы). Но вчитавшись в договор, заметили, что в статье договора №3 Продление аренды указано, что арендатор обязан уведомить арендодателя о намерении заключить новый договор, либо завершить текущий не менее чем за 60 дней до окончания аренды. В другой статье указано, что арендодатель может удержать обеспечительный платеж при неисполнении статьи № 3 Продление аренды.

Отдельной статьей указано, что в случае окончания срока аренды, Арендодатель обязан возвратить обеспечительный платеж.

Вопрос: законно ли удержание обеспечительного платежа при отсутствии предупреждения о намерении завершить договор аренды в указанный договором срок?

IzoLnaIzoLna828.jpg828.jpg
IzoLnaIzoLna829.jpg829.jpg
IzoLnaIzoLna830.jpg830.jpg
IzoLnaIzoLna831.jpg831.jpg
IzoLnaIzoLna832.jpg832.jpg
IzoLnaIzoLna833.jpg833.jpg
IzoLnaIzoLna834.jpg834.jpg
IzoLnaIzoLna835.jpg835.jpg
IzoLnaIzoLna836.jpg836.jpg
08 Января 2016, 23:02, вопрос №1092647

Уточнение клиента

Прикрепляю текст договора.

IzoLnaIzoLna828.jpg828.jpg
IzoLnaIzoLna829.jpg829.jpg
IzoLnaIzoLna830.jpg830.jpg
IzoLnaIzoLna831.jpg831.jpg
IzoLnaIzoLna832.jpg832.jpg
IzoLnaIzoLna833.jpg833.jpg
IzoLnaIzoLna834.jpg834.jpg
IzoLnaIzoLna835.jpg835.jpg
IzoLnaIzoLna836.jpg836.jpg
09 Января 2016, 10:10
800 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (7)

Юрист - Владимир
14512
ответов
5973
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Краснодар
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
  • 14512ответов
  • 5973отзыва

Здравствуйте, Алла!

Не могли бы Вы выложить договор?

08 Января 2016, 23:14
q Отблагодарить
1 0
Юрист - Игорь
7,8
Рейтинг Правовед.ru
3268
ответов
3262
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте, Алина!

Имеется обеспечительный платеж.
Алина

Обеспечительный платёж — это не что иное, как задаток, т.е. один из способов обеспечения исполнения обязательств. Насколько я понимаю, речь идёт о задатке в счёт нового, продлённого периода.

На основании п. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.

В данном случае обязательства между Вами в отношении нового срока ещё не возникли, поэтому удерживать задаток Арендатор не имеет права.

08 Января 2016, 23:17
q Отблагодарить
3 0
7,8
Рейтинг Правовед.ru
3268
ответов
3262
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
либо завершить текущий не менее чем за 60 дней до окончания аренды.
Алина

А это вообще бредовое условие… Как это так — завершить договор, причём срок его действия ещё не истёк? Насчёт уведомления о пролонгации — тут всё вроде понятно и ничего неправомерного нет.

08 Января 2016, 23:19
7,8
Рейтинг Правовед.ru
3268
ответов
3262
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
Вопрос: законно ли удержание обеспечительного платежа при отсутствии предупреждения о намерении завершить договор аренды в указанный договором срок?
Алина

Если Вы выразите явное намерение договор не продлять, то незаконно. А если же Вы «промолчите», и арендодатель Вам ничего не скажет, то договор «автоматом» продляется на тот же срок и вернуть задаток Вы уже не сможете, т.к. в таком случае будет односторонний отказ от исполнения договора, а тут уже возвращение задатка не предусмотрено.

09 Января 2016, 12:45
Юрист - Лада
21772
ответа
6495
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
  • 21772ответа
  • 6495отзывов

Задаток( обеспечительный платеж) должен быть вам возвращен в соотвестсвии с п.1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполненияпо соглашению сторонлибо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.

08 Января 2016, 23:22
q Отблагодарить
3 0
21772
ответа
6495
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист
Общаться в чате
либо завершить текущий не менее чем за 60 дней до окончания аренды.
Алина

Утром у меня наступило" просветление", еще раз перечитала вопрос, увидела этот пункт… Фантазер ваш арендодатель. Этот пункт нужен только для того, чтоб вас запутать и никакой юридической силы в договоре не имеет, не волнуйтесь,

09 Января 2016, 08:26
21772
ответа
6495
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист
Общаться в чате
Интересно было бы узнать, чем обосновывается это просветление? Ни одной ссылки на нормы действующего законодательства.

а в каком действующем законодательстве, Михаил Игоревич, указано, что такой пункт в договоре возможен? С какой стати договор должен заканчиваться за 60 дней до того срока, как он истек? Можно было написать, что предупредить арендодателя о своем предполагаемом выезде.Но тут то не об этом

09 Января 2016, 10:19
21772
ответа
6495
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист
Общаться в чате

Согласна с коллегой, и я не вижу повода удерживать обеспечительный платеж, в случае не продления или не перезаключения вами этого договора аренды.

09 Января 2016, 10:22
21772
ответа
6495
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист
Общаться в чате
В договоре как раз и говориться об уведомлении о желании заключить договор на новый срок или о желании его завершить.
Петров Михаил Игоревич

Я это писала ДО того, как договор был выставлен:

09 Января 2016, 10:48
получен
гонорар
100%
Юрист - Михаил
9,3
Рейтинг Правовед.ru
16017
ответов
9105
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Саратов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Добрый вечер.

Имеется обеспечительный платеж.
Алина

Для начала обратимся к трактовке обеспечительного платежа с точки зрения ст. 381.1 ГК РФ

1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом
может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Таким образом, для более полного представления о том, что обеспечено внесенными Вами средствами — необходимо ознакомиться с содержанием Вашего договора.

Задаток( обеспечительный платеж) должен быть вам возвращен в соотвестсвии с п.1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполненияпо соглашению сторонлибо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен
Колковская Лада Фаридовна
Обеспечительный платёж — это не что иное, как задаток, т.е. один из способов обеспечения исполнения обязательств. Насколько я понимаю, речь идёт о задатке в счёт нового, продлённого периода.
Юрлов Игорь Алексеевич

А причем здесь задаток?

Задаток и обеспечительный платеж — два самостоятельных способа обеспечения исполнения обязательства

Статья 329 ГК РФ

1. Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести иличастично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.

Поэтому отвечая на вопрос

законно ли удержание обеспечительного платежа при отсутствии предупреждения о намерении завершить договор аренды в указанный договором срок?
Алина

могу сказать, что да — это законно, поскольку в законе прямо отмечена такая возможность.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 381.1 ГК РФ, вступившей в силу с 1 июня 2015 г., обеспечительный платеж засчитывается в счет исполнения обеспеченного обязательства при наступлении установленных договором обстоятельств.
Сторонам следует указать в договоре такие обстоятельства. К ним могут быть отнесены, в частности:
— неисполнение обеспеченного обязательства;
— расторжение договора;
— истечение срока действия договора.

Нормы п. п. 1, 2 ст. 381.1 ГК РФ диспозитивны, поэтому стороны вправе предусмотреть условия, при которых обеспечительный платеж не возвращается стороне, которая его внесла, но и не засчитывается в счет исполнения обеспеченного обязательства. (Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению договора АО «Консультант Плюс»)
08 Января 2016, 23:58
q Отблагодарить
0 0
9,3
Рейтинг Правовед.ru
16017
ответов
9105
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Саратов
Общаться в чате
могу сказать, что да — это законно, поскольку в законе прямо отмечена такая возможность
Петров Михаил Игоревич

Вам стоит любыми имеющимися в Вашем распоряжении способами (почтовая связь, электронная почта) направить арендодателю извещение о нежелании продлевать договор аренды.

В перспективе может получиться получить часть суммы от обеспечительного платежа.

09 Января 2016, 00:08
9,3
Рейтинг Правовед.ru
16017
ответов
9105
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Саратов
Общаться в чате
1. Обеспечительный платеж
Белкина Екатерина
В данном случае денежного обязательства нет, то есть при буквальном толковании и применении ст.381.1 ГК РФ сам факт удержания обеспечительного платежа в счет неденежного обязательства противоречит ГК.
Белкина Екатерина

А что Вы понимаете под денежным обязательством?

Хотелось бы отметить, что судебная практика стоит несколько на иных позициях, допускающих применение обеспечительного платежа в договорах аренды. В частности, проиллюстрирую сделанный вывод на ряде примеров:

Пунктом 3.2 договора предусмотрено внесение арендатором обеспечительного взноса в сумме 24651,25 евро. Согласно данному пунктудоговора обеспечительный взнос удерживается арендодателем в течение всего срока аренды без начисления на него процентов. В случае задержки любых платежей, предусмотренных договором аренды, или повреждений помещения или здания, или иного нарушения арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель вправе удержать из обеспечительного взноса суммы на ремонт поврежденного имущества и/или восстановление нарушенного права арендодателя. После такого удержания арендодатель направляет письменное уведомление арендатору с приложением расчета удержанных сумм, которые последний обязан восстановить в течение 10 календарных дней с даты получения такого уведомления, с приложением документов, подтверждающих указанные расходы. Если арендатор надлежащим образом соблюдает настоящий договор, обеспечительный взнос после заключения долгосрочного договора, указанного в п. 2.1 будет засчитан в счет исполнения обязательства арендатора по оплате обеспечительного взноса по указанному долгосрочному договору и впоследствии будет засчитан в счет уплаты постоянной части арендной платы за последний месяц арендыпо долгосрочному договору аренды.
sudact.ru/arbitral/doc/wC3YW6QAL0lt/?page=4&arbitral-judge=&arbitral-court=&arbitral-case_doc=&arbitral-doc_type=&arbitral-date_from=&arbitral-participant=&arbitral-txt=%D0%BE%D0%B1%D0%B5%D1%81%D0%BF%D0%B5%D1%87%D0%B8%D1%82%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D1%8B%D0%B9+%D0%BF%D0%BB%D0%B0%D1%82%D0%B5%D0%B6+%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D0%B0+%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D1%8B+%D0%BD%D0%B0+%D0%BD%D0%BE%D0%B2%D1%8B%D0%B9+%D1%81%D1%80%D0%BE%D0%BA&arbitral-date_to=&_=1452316484074&arbitral-region=&snippet_pos=3938#snippet
Согласно пункт 8.5. договора, Арендатор в срок не позднее чем за 65 календарных дней до даты истечения срока действия Договора(п.8.1) обязан письменно уведомить Арендодателя об отказе от заключения Договора аренды Помещения на новый срок. В случае несвоевременного уведомления Арендатором (менее чем за 65 (шестьдесят пять) календарных дней) или уведомления ненадлежащим образом (п.8.6 Договора ), Арендодателем удерживается обеспечительный взнос в бесспорном порядке, в качестве штрафа за неисполнение Арендатором обязанности по своевременному уведомлению Арендодателя об отказе от заключения нового договорааренды Помещения.Для того, чтобы иметь возможность отказаться от заключения договора на новый срок, арендатор должен иметь предложение от арендодателя заключить договор аренды на новый срок, т.е. стороны должны обменяться офертой согласно ст. 435 ГК РФ и акцептом согласно статье 438 ГК РФ.В материалы дела ответчиком не представлены доказательства направления истцу предложения по заключению договора аренды.Согласно п. 8.13. договора аренды у арендатора нет преимущественного права на заключение договора на новый срок, арендатор лишен возможности настаивать на заключении/продлении договора или определять какие-либо его условия.
sudact.ru/arbitral/doc/9qI8qTIsj66W/?arbitral-txt=%D0%BE%D0%B1%D0%B5%D1%81%D0%BF%D0%B5%D1%87%D0%B8%D1%82%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D1%8B%D0%B9+%D0%BF%D0%BB%D0%B0%D1%82%D0%B5%D0%B6+%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D0%B0+%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D1%8B+%D0%BD%D0%B0+%D0%BD%D0%BE%D0%B2%D1%8B%D0%B9+%D1%81%D1%80%D0%BE%D0%BA&arbitral-case_doc=&arbitral-doc_type=&arbitral-date_from=&arbitral-date_to=&arbitral-region=&arbitral-court=&arbitral-judge=&arbitral-participant=&_=1452316052595&snippet_pos=2152#snippet
Согласно п. 4.11 договора аренды № А-30/11-МАК от 17.03.2011 г. арендодатель в случае досрочного расторжения договора по основаниям, указанным в п. 6.2 договора аренды – обеспечительный платеж не возвращает арендатору, указанный договор арендыбыл расторгнут уведомлением № 05/716 от 02.06.2014 г. на основании п. 6.2 договора.
sudact.ru/arbitral/doc/pNQVycvGZhZt/?arbitral-txt=%D0%BE%D0%B1%D0%B5%D1%81%D0%BF%D0%B5%D1%87%D0%B8%D1%82%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D1%8B%D0%B9+%D0%BF%D0%BB%D0%B0%D1%82%D0%B5%D0%B6+%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D0%B0+%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D1%8B+%D0%BD%D0%B0+%D0%BD%D0%BE%D0%B2%D1%8B%D0%B9+%D1%81%D1%80%D0%BE%D0%BA&arbitral-case_doc=&arbitral-doc_type=&arbitral-date_from=&arbitral-date_to=&arbitral-region=&arbitral-court=&arbitral-judge=&arbitral-participant=&_=1452316052595&snippet_pos=2326#snippet

Чаще всего применение обеспечительного платежа при заключении договора аренды направлено на обеспечение исполнения его участниками следующих обязательств:

— обязательство арендатора вносить арендную плату;
— обязательство арендодателя возместить стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества;
— обязательства сторон возместить убытки и уплатить неустойку при нарушении договора;
— обязательства сторон уплатить иные платежи, предусмотренные договором.

Однако, ГК, в силу принципа свободы договора не запрещает возможность предусмотреть исполнения и иных обязательств, тем более, что обеспечительный платеж может быть внесен в счет исполнения будущих обязательств:

Ст. 421

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Таким образом, при согласовании условий о том, что платеж не возвращается, а остается у стороны при неисполнении контрагентом обязательств, связанных с прекращение договора и заключением его на новый срок может быть признано законным.

Правда, окончательный вывод можно сделать лишь при ознакомлении с полным текстом договора и содержанием его условий.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Так, например, из буквального прочтения договора может следовать, что право удержать обеспечительный платеж возникает у арендатора при наличии преимущественного права арендодателя на продление договора. Соответственно для его реализации и предусмотрена возможность заблаговременного извещения об отказе или о продлении договора.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Неисполнение данной обязанности лишает арендатора возможности получения прибыли, рассчитывая, что договор будет продлен, в связи с чем он и удерживает обеспечительный платеж в качестве компенсации понесенных потерь.

Обеспечительный платеж, если иное не установлено соглашением сторон, возвращается в случае, когда в согласованный срок не наступили обстоятельства, на основании которых платеж засчитывается в счет исполнения обеспеченного обязательства, или обеспеченное обязательство прекращено. Другими словами, если стороны предусмотрели, например, что платеж, внесенный в счет гарантий исполнения своего обязательства арендатором — заключить договор аренды на новый срок, он может быть удержан.

Однако, не стоит также забывать. что по своей правовой природе обеспечительный взнос имеет целевое назначение — гарантия обеспечения платежеспособности арендатора в том объеме, какой обеспеченные указанным способом требования имеют к моменту прекращения договору аренды.Соответственно, удержание арендодателем денежных средств, внесенных арендатором в качестве обеспечительного депозита по договору аренды, будучи способом обеспечения исполнения обязательства, т.е. акцессорным обязательством — прекращается одновременно с прекращением обеспеченного им основного обязательства.Обязанность арендодателя по прекращении договора аренды возвратить арендатору денежные средства, внесенные в качестве обеспечительного депозита, возникает как следствие отпадения основания для удержания указанных денежных средств по причине прекращения договора.

Статья 329 ГК РФ

4. Прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.
Утром у меня наступило" просветление", еще раз перечитала вопрос, увидела этот пункт… Фантазер ваш арендодатель. Этот пункт нужен только для того, чтоб вас запутать и никакой юридической силы в договоре не имеет, не волнуйтесь,
Колковская Лада Фаридовна

Интересно было бы узнать, чем обосновывается это просветление? Ни одной ссылки на нормы действующего законодательства.

09 Января 2016, 09:53
9,3
Рейтинг Правовед.ru
16017
ответов
9105
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Саратов
Общаться в чате
Прикрепляю текст договора.
Алина

Исходя из текст договора у арендодателя нет оснований для удержания обеспечительного платежа при незаключении договора аренды на новый срок.

См. п. 7.1.1 договора и п. 7.1.3. — в котором, в частности, говориться об обязанности арендодателя вернуть обеспечительный платеж в течение 10 дней после истечения срока его действия.

09 Января 2016, 10:15
Алина
клиент, г. Москва

Да, но в ст. 3 указано, что мы обязаны уведомить о желании завершить договор, что мы не сделали.

п. 7.1.5 говорит о возможности арендодателя удержать обеспечительный платеж в случае нарушении условий ст. 3.

09 Января 2016, 11:06
9,3
Рейтинг Правовед.ru
16017
ответов
9105
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Саратов
Общаться в чате
а в каком действующем законодательстве, Михаил Игоревич, указано, что такой пункт в договоре возможен?
Колковская Лада Фаридовна

ст. 421 ГК РФ

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами

а также ст. 381.1

Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
09 Января 2016, 10:22
9,3
Рейтинг Правовед.ru
16017
ответов
9105
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Саратов
Общаться в чате
С какой стати договор должен заканчиваться за 60 дней до того срока, как он истек?
Колковская Лада Фаридовна

В договоре как раз и говориться об уведомлении о желании заключить договор на новый срок или о желании его завершить.

09 Января 2016, 10:26
9,3
Рейтинг Правовед.ru
16017
ответов
9105
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Саратов
Общаться в чате
Да, но в ст. 3 указано, что мы обязаны уведомить о желании завершить договор, что мы не сделали.
Алина

Первичным, все же является обязанность уведомить о желании продлить договор. В противном случае он считается прекращенным 31 января, до этого момента имущество должно быть возвращено арендодателю в порядке и на условиях установленных договором.

Предполагаю, что условие об обеспечительном платеже, переходе его в собственность арендодателя будет иметь место случае возврата арендованного имущества по истечении сроков действия договора.

Также стоит учитывать, что договор в п. 7.1.1 в полном объеме указал, для каких целей передается обеспечительный платеж — в их числе НЕ названо условие обеспечения исполнения обязательства об извещении о заключении договора на новый срок или расторжении действующего в порядке определенном п. 3.1.

В случае возникновения спора — стоит обратиться в суд. Думаю решение будет вынесено в Вашу пользу.

09 Января 2016, 11:19
Юрист - Виолетта
8,1
Рейтинг Правовед.ru
9204
ответа
4612
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Раменское
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Выложите договор пожалуйста.

Из описанного Вами, действия арендодателя будут законными. Направьте ему сейчас уведомление о прекращении договора аренды и нежелании его продлевать.

Направлять уведомление лучше заказным письмом с уведомлением и описью вложения

09 Января 2016, 00:04
q Отблагодарить
0 0
Юрист - Андрей
9,3
Рейтинг Правовед.ru
17389
ответов
6854
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Алина, добрый вечер! К сказанному коллегами добавлю, что согласно ст. 421 ГК

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными
правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая
применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное
(диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее
применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

При отсутствии такого соглашения условие договора определяется
диспозитивной нормой.

Применительно к договорам аренды н/д имущества каких либо ограничений на установление стонами по договору минимальных сроков уведомления о намерении не продлять заключенный на определенный срок договор ни ГК ни другими законами не установлено.

Согласно ст. 610 ГК

Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от
договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде
недвижимого имущества за три месяца. Законом
или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о
прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно приведенной коллегой ст. 381.1 ГК

Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить
неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по
основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062
настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены
внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной
суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть
обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма
обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения
соответствующего обязательства.
2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1
настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства
обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено
соглашением сторон.

Поскольку стороны своей волей определили иные условия, удержания обеспечительного платежа в случае нарушения предусмотренного договором срока уведомления будет со стороны арендодателя законным и соответствующим условиям договора

09 Января 2016, 00:23
q Отблагодарить
1 0
9,3
Рейтинг Правовед.ru
17389
ответов
6854
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате

Обратите внимание на последнюю фразу ч. 2 ст.381.1 — как раз иное договором и предусмотрено

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1
настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства
обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено
соглашением сторон.
09 Января 2016, 12:30
Юрист - Екатерина
1612
ответов
901
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
  • 1612ответов
  • 901отзыв
  • эксперт

Алина, здравствуйте,

считаю, что удержание обеспечительного платежа в данном случае не соответствует законодательству.

Хотелось бы посмотреть договор, но надеюсь, что процитировали дословно — из этого и буду исходить.

1. Обеспечительный платеж обеспечивает только денежное обязательство.

Согласно п.1 ст.381.1 ГК РФ

1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В данном случае денежного обязательства нет, то есть при буквальном толковании и применении ст.381.1 ГК РФ сам факт удержания обеспечительного платежа в счет неденежного обязательства противоречит ГК.

Формально этого и достаточно, поскольку есть иные способы обеспечения обязательств, и если была бы указана неустойка, то обеспечительный платеж теоретически можно было бы удержать в счет неустойки.

Но если арендодатель будет пытаться переквалифицировать обеспечительный платеж в штраф, а в случае взыскания именно так и получится, рассмотрю формулировки договора.

2. Ответственность за нарушение ст.3 Договора

в статье договора №3 Продление аренды указано, что арендатор обязан уведомить арендодателя о намерении заключить новый договор, либо завершить текущий не менее чем за 60 дней до окончания аренды.

Во-первых, если читать буквально, то обязанности арендатора:
— уведомить арендодателя о намерении заключить новый договор;
либо
— завершить текущий (договор) не менее чем за 60 дней до окончании аренды.

То есть можно исходить и из этого, совершенно буквального толкования (при условии точного, до запятой, цитирования). И тогда получается, что срок уведомления о заключения договора на новый срок не установлен, а завершить договор за 2 месяца до конца срока вообще нереально — это противоречит сути договорных отношений.

Во-вторых, если исходить из того, что «не менее чем за 60 дней до окончания аренды» относится не только к завершению договора, но и к намерению заключить новый договор. Причем речь не о завершении договора, а об уведомлении о том, что новый договор арендатор заключать не будет. Сразу хочу сказать, что если дойдет до суда, то в суде арендодателю придется доказывать именно такое толкование, и не факт, что это будет принято. Кроме того, при этой трактовке не очень понятно — а что будет, если арендатор промолчит? Ну ладно, удержат обеспечительный платеж, но договор-то «завершится» или нет? То есть такое «соглашение сторон» просто не имеет смысла.

Но даже если исходить из этого, весьма спорного толкования, то обязанность уведомления о заключении нового договора аренды является реализацией преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

Согласно п.1 ст.621 ГК РФ Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

То есть преимущественное право на заключение договора защищает в первую очередь арендатора. В том случае, если он не воспользовался своим правом, арендодатель вправе не заключать новый договор.

Аналогично в отношении срока действия договора — это императивная норма

п.1 ст.610 ГК РФ

Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Ни одной из сторон не надо сообщать о «завершении» договора — это уже установлено законодательством.

Таким образом, я бы предложила сейчас, за три недели до окончания договора аренды, не уведомлять о намерении «завершить» текущий договор.
Если арендодатель захочет удержать обеспечительный платеж, он и так его удержит, сочтя срок нарушенным. И более того, будет считать Ваше уведомление подтверждением признания этой нормы договора.

В договоре должен быть предусмотрен порядок передачи помещения — вот на это и ориентируйтесь, четко выполните — сообщите о готовности передать по акту и т.п.
После передачи помещения и окончания срока договора потребуйте возврат обеспечительного платежа.

Хотя опять же, если Вы буквально процитировали -"в случае окончания срока аренды Арендодатель обязан возвратить обеспечительный платеж". Это что означает — договор может и не закончиться?

Ну и в случае отказа вернуть обеспечительный платеж изложите аргументы и обращайтесь в суд, требуя также проценты по ст.395 ГК РФ.

P.S. увлеклась формулировками вашего договора, точнее, вопроса)

09 Января 2016, 04:42
q Отблагодарить
2 0
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

176 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут