Какие мои права будут нарушены при изменении статуса дома

Question

Какие мои права будут нарушены при переводе индивидуального жилого дома на четырех хозяев в статус многоквартирного жилого дома

Михаил Петров · Answer

Добрый день. Валерий Александрович, уточните пожалуйста, а Вы собственник дома или наниматель? Каким образом к дому осуществлен подвод коммуникаций и за что Вы оплачивается коммунальные услуги?

Александр Самарин · Answer

Здравствуйте. А кто переводит и по какому основанию?

Анастасия Наумова · Answer

Здравствуйте. При приобретении домом статуса многоквартирного в отношении собственников будут действовать нормы Жилищного кодекса РФ о многоквартирных домах. В частности, в доме будет общее имущество (лестницы, фасады, крыша и т.д.), пользование которым должно будет осуществлять по решению общего собрания собственников. Так, н-р, если вы захотите отгородить часть общего имущества под личное пользование, самостоятельно это сделать уже будет нельзя — нужно будет решение собрания. Вам нужно будет выбрать способ управления многоквартирным домом на основании следующей нормы: Ст. 161 ЖК РФ 2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией. В зависимости от способа управления будете либо управлять непосредственно, либо создадите товарищество собственников, либо заключите договор с управляющей организацией, которую опять же выберете на общем собрании. Порядок проведения собрания для решения вопросов определен ст. 45 ЖК РФ, небольшая выдержка: ЖК РФ, Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме 1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, в порядке, установленном настоящей статьей. 2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников. 3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. 4. Собственник, иное лицо, указанное в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме. … Как видите, довольно хлопотная процедура, но необходимая каждый раз для решения насущных вопросов. Также вам нужно будет уплачивать взносы на капитальный ремонт дома — либо на специальный счет дома, решение об открытии которого принято на общем собрании, либо в региональный Фонд капитального ремонта: Ст. 170 ЖК РФ 3. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта: 1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете (далее — формирование фонда капитального ремонта на специальном счете); 2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора (далее — формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора).

Руслан Григорьев · Answer

Здравствуйте! Первое и основное это каждая образованная квартира в данном доме получит свой официальный номер и адрес. В настоящее время в свидетельстве о государственной регистрации права значится доля в праве, а после перевода будет значится как помещение или квартира. Вы сможете распоряжаться своей квартирой без извещения остальных собственников, то есть нормы ст. 246, 247 ГК РФ будут распространяться только на общее имущество многоквартирного дома, например на подвал, чердак, лестницы. Эти помещения будут считаться общим имуществом. Далее нужно будет выбрать способ управления многоквартирным домом (ст. 161 ГК РФ). Всего их три, это 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией. Придется вносить платежи на одн, капитальный ремонт. Но, в целом создание многоквартирного дома это легализация незаконного строительства, если дом действительно многоквартирный под видом индивидуального жилищного строительства.

Марина Болтунова · Answer

Здравствуйте. Не знаю почему у Вас возник такой вопрос, т.к. действующим законодательством не предусмотрена возможность перевода индивидуального жилого дома в многоквартирный дом. Хотя находятся ещё прекрасные судьи, которые это могут сделать, как например в указанном письме. МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПИСЬМО от 17 сентября 2015 г. N ОГ-Д23-12090 О РАССМОТРЕНИИ ОБРАЩЕНИЯ Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее — Департамент недвижимости), рассмотрев обращение, сообщает. В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437 (далее — Положение), Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в отнесенных к его ведению сферах деятельности. Согласно Положению Минэкономразвития России не наделено полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, практики его применения, не уполномочено давать правовую оценку вступившим в законную силу судебным решениям. Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее. По информации Росреестра в июле 2015 г. в орган кадастрового учета поступили заявления о постановке на государственный кадастровой учет помещений и технические планы помещений, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в связи с созданием помещений, расположенных в жилом доме, д. 23. По результатам рассмотрения названных документов органом кадастрового учета были приняты решения о приостановлении государственного кадастрового учета на основании пункта 5 части 2 статьи 26 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) в связи с тем, что «постановка помещений в индивидуальном жилом доме как самостоятельных объектов недвижимости не предусмотрена положениями частей 1, 2, 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации». По результатам рассмотрения дополнительно представленных в августе 2015 г. документов органом кадастрового учета приняты решения об отказе в снятии приостановления осуществления государственного кадастрового учета. Представленные технические планы подготовлены на основании решения Видновского городского суда Московской области, датированного апрелем 2015 г. (далее — Решение). Согласно Решению: произведен реальный раздел домовладения N 23 по прекращено право общей долевой собственности на жилой дом N 23 в порядке реального раздела выделены квартира N 1 и квартира N 2 и признано право собственности физических лиц на названные квартиры. В этой связи отмечаем следующее. В соответствии с пунктом 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме. Согласно пункту 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. При этом Градостроительный кодекс Российской Федерации (часть 2 статьи 49) выделяет в том числе такие виды объектов капитального строительства, как: объекты индивидуального жилищного строительства, под которыми понимаются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи; жилые дома блокированной застройки — это жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования. В соответствии с частью 5 статьи 1, статьей 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) государственный кадастровый учет осуществляется в отношении земельных участков, зданий (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом), сооружений, помещений (жилое помещение, нежилое помещение), объектов незавершенного строительства. Постановка на государственный кадастровый учет жилых помещений (в том числе квартир) в индивидуальном жилом доме и последующее их введение в гражданский оборот в качестве самостоятельных объектов гражданских прав не предусмотрено действующим законодательством и вступающим в силу с 1 января 2017 г. Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно части 7 статьи 41 которого государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме или в жилом строении (предусмотренном Федеральным законом от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан») не допускаются. Пунктом 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что блок жилого дома блокированной застройки расположен на отдельном земельном участке. Как следует из представленной Росреестром информации, жилой дом N 23 расположен на двух земельных участках. В зависимости от того, каким образом квалифицировать образованные в результате реального раздела жилого дома объекты, жилой дом N 23 должен быть отнесен либо к жилому дому блокированной застройки либо к многоквартирному дому. В этой связи, если жилой дом отнести к дому блокированной застройки, а каждый блок такового соответствует признакам индивидуального жилого дома, постановка такого блока на государственный кадастровый учет может быть осуществлена в качестве жилого дома, представляющего собой часть здания — жилого дома блокированной застройки. Вместе с тем по информации Росреестра, Решением признано право собственности на квартиры. Однако, согласно действующему законодательству квартиры могут располагаться только в многоквартирном доме (пункт 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации), который, в свою очередь, может располагаться на земельном участке, предусматривающем возможность размещения и эксплуатации многоквартирного дома. Дополнительно отмечаем, согласно части 13 статьи 27 Закона о кадастре решение об отказе в осуществлении кадастрового учета может быть обжаловано в судебном порядке. Вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации. Обращаем внимание, что письма Минэкономразвития России не являются нормативными правовыми актами, не запрещают руководствоваться положениями действующего законодательства, а носят рекомендательный характер. Заместитель директора Департамента недвижимости В.А.ЯЦКИЙ Таким образом, если и возможен перевод части дома в квартиру, то только по решению суда, которое, мягко говоря, будет незаконным. Тем более как я понимаю, Вы будете против этого возражать и суд уже точно подобного решения не примет. Указанное в данном деле решение либо принято при согласии обоих собственников и некомпетентности судьи или решение заказное. По всем негативным последствиям данного шага я считаю, что коллеги Вам уже ответили в полном объеме, со ссылками на действующее законодательство, за что Вы им при этом поставили минусы. Валерий Александрович, Вы должны понимать, что юристы не волшебники, и отвечают именно на тот вопрос, который Вы поставили с учетом положений ЖК РФ. Выскажусь ещё по поводу земельного участка. Если земельный участок уже разделен в частях в соотвествии с требованиями закона и данные участки поставлены на кадастровый учет, выданы свидетельства каждому собственнику, то Вы как собственник конкретной части земельного участка, так и останетесь им, вне зависимости от того станет дом многоквартирныйм или нет. Кстати, наличие многоквартирного дома на земельном участке предоставленном для ИЖС или ЛПХ, так же недопустимо. «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) С учетом содержания пунктов 5 и 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утверждено постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года N 47), в которых определены признаки жилого дома, квартиры, многоквартирного дома, судебная коллегия сочла, что совокупностью представленных в материалах дела доказательств достоверно подтверждается факт возведения М.А.Н. многоквартирного жилого дома на земельном участке, предназначенном для строительства объекта индивидуального жилищного строительства, в нарушение требований гражданского законодательства в части целевого использования земли. Разрешения на строительство многоквартирного жилого дома ответчик не получал, по вопросу ввода в эксплуатацию в установленном порядке не обращался.