Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

548 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
548 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Общие вопросы

Как доказать, что фирма не нарушила условий договора аренды?

Наша организация заключила договор аренды с МУП. В договоре не указан запрет на сдачу помещения в субаренду. Нам всей площади оказалось слишком много, и мы решили сдать часть помещения в субаренду. Субарендаторы открыли там кафе. В договоре аренды с МУП указано, что помещение должно использоваться только под пиццерию и магазин. Спустя месяц после сдачи помещения в субаренду, мы получили уведомление от МУП о расторжении договора. В уведомлении они указали, что мы используем помещение не по назначению. Но ведь в меню кафе есть целая страница с перечнем разных видом пицц. Неужели это не считается пиццерией? Действительно ли надо, чтобы в названии кафе было слово пиццерия, чтобы считалось, что помещение используется по назначению? На какие законы мы можем сослаться, чтобы доказать, что МУП неправо и мы не нарушали условий договора аренды?

29 Июня 2012, 16:04, вопрос №10701 Пользователь, г. Омск
240 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (10)

  • Юрист - Давлятчина Любовь Юрьевна
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Добрый день.

    В соответствии со ст. 615 ч. 2 Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

    Таким образом, законодательством прямо предусмотрен запрет на сдачу помещения в субаренду без согласия собственника (арендодателя), ваше действие по самовольной сдаче имущества в субаренду уже является основанием для одностороннего расторжения договора аренды.

    Что касается пиццерии, то из деятельности кафе должно вытекать, что изготовление и реализация пицц является основной деятельностью, а вашем случае наличие "целой страницы" не дает таких выводов.

    При дословном толковании договора аренды можно сказать, что кафе и пиццерия - это разные понятия, а именно название "пиццерия" указывает на конкретную основную деятельность, которая должна осуществляться арендатором, при этом не запрещается продажа сопутствующих товаров.

    Кроме того, если знакомиться с различными ГОСТами ( ГОСТ Р 50762-95 "Общественное питание. Классификация предприятий") и иными документами , то можно увидеть, что пиццерия относится к так называемым "сепциализированным закусочным", а кафе выделено в отдельную категорию мест общественного питания.

    Так под кафе понимаются - Предприятие по организации питания и отдыха потребителей с предоставлением ограниченного, по сравнению с рестораном, ассортимента продукции. Реализует фирменные,заказные блюда, изделия и напитки.

    Закусочная- Предприятие общественного питания с ограниченным ассортиментом блюд несложного приготовления из определенного вида сырья, предназначенное для быстрого обслуживания потребителей. И именно в закусочную входит понятие пиццерия.

    Тип предприятия общественного питания входит в состав наименования предприятия. Следует отметить, что наименование присваивается не произвольно, а в соответствии с требованиями, установленными указанным выше ГОСТом.

    29 Июня 2012, 16:07
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Шевченко Ольга Павловна

    Здравствуйте

    К сожалению, вряд ли вам удастся доказать неправомерность действий арендатора. Полагаю, что вы дважды нарушили условия договора, во-первых, помещение используется не по назначению, во-вторых, вы без разрешения арендатора сдали помещения в субаренду. Такое право должно быть зафиксировано в договоре аренды.

    Статья 615. Пользование арендованным имуществом

    1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

    2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду.

    29 Июня 2012, 16:19
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    а если в договоре не сказано о запрете на субаренду, разве это уже не является разрешением на перенаем? Какие документы должны подтверждать, что основная деятельность кафе - реализация пиц?

    29 Июня 2012, 16:28
  • Юрист - Жуков Константин
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Доброго Вам дня!

    Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

    Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду.

    Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
    Эти требования предусмотрены ст. 615 ГК РФ.

    Обжаловать решение МУП будет сложно, но возможно попробовать.

    29 Июня 2012, 16:31
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Давлятчина Любовь Юрьевна
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    а если в договоре не сказано о запрете на субаренду, разве это уже не является разрешением на перенаем?

    Нет. В самом договоре должно быть указано на то, что вы имеете право сдавать помещение в субаренду, либо на это должно получаться отдельное письменное разрешение арендодателя.


    Какие документы должны подтверждать, что основная деятельность кафе - реализация пиц?

    В Вашем случае скорее всего это будут бухгалтерские документы, свидетельствующие о том, что основной доход от реализации товаров (услуг) вам приносит именно продажа пицц.

    Кроме того, полагаю, что именно основным блюдом в вашем меню должна стоять пицца (например от горячих блюд, не считая напитков) доля пиццы в меню должна составлять более 50 %).


    29 Июня 2012, 16:32
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Ермолаева Татьяна Андреевна

    К сожалению это не является разрешением, так как ч. 2 ст. 615 ГК РФ прямо предусматривает обязанность арендатора уведомить арендодателя и получить его разрешение на на субаренду.

    29 Июня 2012, 16:32
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Жуков Константин
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    - а если в договоре не сказано о запрете на субаренду, разве это уже не является разрешением на перенаем?

    Запрет предполагается законом. В договоре может быть указано разрешение на субаренду.

    29 Июня 2012, 16:32
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    можно предложить МУП составить дополнительный договор с указанием субаренды?

    29 Июня 2012, 16:38
  • Юрист - Панова Татьяна

    можно предложить МУП составить дополнительный договор с указанием субаренды?

    Варианты оформления согласия на субаренду:

    - арендодатель и арендатор могут заключить дополнительное соглашение к договору аренды, в котором предусмотрено согласие на субаренду, или соглашением о внесении изменений и дополнений в договор аренды внести пункт о согласии на субаренду;

    - арендодатель составляет односторонний документ (письмо), в котором выражает согласие на субаренду;

    - арендодатель проставляет датированную отметку о согласовании на договоре субаренды.

    29 Июня 2012, 16:42
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Шевченко Ольга Павловна

    Конечно можете предложить внести изменения в договор и заключить дополнительное соглашение к договору. Можно внести в договор положение о праве арендатора сдавать помещение в субаренду, а также несколько изменить целевое назначение помещения. Действительно, какая разница, кафе или пиццерия?

    29 Июня 2012, 16:51
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Жуков Константин
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    - Какие документы должны подтверждать, что основная деятельность кафе - реализация пиц?

    Основная деятельность кафе может быть подтверждена бухгалтерскими документами. Основным источником выручки должна быть деятельность от изготовления и реализации пиццы. И только так. Ведь кафе также может реализовывать пиво, но это не будет значить, что это пивной бар.

    --------------------

    У Вас есть только одна зацепка на обжалование требования МУП.

    Договором прямо не предусмотрен запрет на субаренду и последствия сдачи помещения в субаренду.

    Арендодатель может потребовать расторжения договора при нарушении условий договора, то есть за сдачу помещения в субаренду в Вашем случае он не может требовать расторжения договора.

    Поэтому он и предъявил требование в связи с нецелевым использованием помещения. Но это не Вы использовали помещение не по целевому назначению, а субарендаторы, при том, что договор субаренды, заключенный без согласия арендодателя (собственника) имущества, является недействительным.

    При этом как указано в ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
    Не было предупреждения - нет права требовать расторжения договора.

    29 Июня 2012, 16:58
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Филатова Тамара Арновна
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Здравствуйте!

    Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ, Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

    То есть, Вы обязаны получить согласие арендодателя, независимо от условий Вашего Договора.

    Однако, такое согласие может считаться полученным не только в письменной форме, а также и в устной. Если Вы уведомили Арендодателя о сдаче помещения в субаренду и он не выразил возражения, то Вы имеете право утверждать, что получили согласие.


    В силу вышеуказанной нормы Вы несете ответственность за действия субарендатора, в том числе в части целевого использования помещения. Поэтому , Вам следует попытаться урегулировать вопрос, предложив арендодателю заключение дополнительного соглашения либо изменение статуса кафе на пиццерию. Кроме того, возможно Арендодатель согласится на изменение целевого использования помещения при небольшом повышении арендной платы.

    При направлении обоснованного ответа Арендодателю, Вы имеете все шансы на урегулирование вопроса в Вашу пользу.


    Смогу оказать помощь в составлении Ответа Арендодателю с учетом особенности урегулирования таких вопросов в порядке медиации.

    С уважением Ф. Тамара

    30 Июня 2012, 10:42
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats