Можно ли признать сделку незарегистрированной?

С правовой точки зрения, имеет место типичный случай притворной сделки (часть вторая ст. 170 ГК РФ). Эта сделка в случае выявления её притворного характера будет признана недействительной, стороны обяжут заключить письменный договор купли-продажи недвижимого имущества и зарегистрировать его в Регистрационной палате. Отсутствие договора установленной формы (ст. 550 ГК РФ) и государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) само по себе влечёт недействительность сделки. Другое дело, что продавец и покупатель, вероятно, достигли соглашения оформить свою сделку в обход законодательства, поэтому выявить её притворный характер едва ли удастся. Однако, я полагаю, что могут возникнуть большие сложности с перепродажей. Очевидно, что формально покупатель № 2 покупает у первоначального продавца, поскольку de iure тот по-прежнему является собственником, так как именно у него на руках остаётся Свидетельство о праве собственности - единственный документ, доказывающий это право.

Юридически Ваш клиент не вправе присваивать разницу в стоимости, поскольку в доверенности прямо указано, что он действует от имени и в интересах своего доверителя. Для того, чтобы клиент мог легально получить вознаграждение, должен быть заключён комиссионный договор между ним и продавцом. Правоотношения между комиссионером и комитентом регулируются нормами главы 51 ГК РФ.