Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как оформить землю под самовольной постройкой?
В девяностых годах одной организацией "ООО №1" было построено одноэтажное кирпичное здание (ангар) на земле, которая находится в муниципальной собственности в одном из районов Республики Марий Эл. Право на постройку нигде не оформлялось и по сути своей постройка является самовольной. В настоящий момент организации "ООО №1" уже не существует и вместо неё действует другая организация "ООО №2". Насколько мне известо (по слухам), организация "ООО №2" является правоприемником организации "ООО №1" (но нельзя сказать на 100%). Я хочу оформить право собственности (или аренды) на землю официально. Знаю, что можно оформить право собственности (илд аренды) на землю через официальные торги, но хотелось бы миновать эту процедуру торгов, так как возможно появятся конкуренты. Хотелось оформить право на землю через недвижимость, самовольно построенную на ней, так как мне известно, что в случае оформления недвижимости право на землю перейдёт мне без торгов. У меня несколько вопросов:
1) Можно ли оформить право на землю в моём случае без участия в торгах?
2) Если можно, то каким образом? Какие документы нужны? И какая процедура?
3) Если нужны документы от "ООО №2", то какие документы нужны, чтобы доказать её правоприемство от организации "ООО №1" (если вообще это необходимо?
4) Достаточно ли "простых" документов (например акт приёмо-передачи здания) от организации "ООО №1" мне для того, чтобы я мог этим документом доказать, что постройка (хоть и самовольная) принадлежит мне. Насколько мне известо раньше (несколько десятилетий назад, когда было построено это здание) право собственности не регистрировалось как сейчас! Может быть что-то получится из этого?
Так же должне сказать, что неофициальный расчёт за это здание произведён между мной и организацией "ООО №2" за это здание, находящееся на территории этой организации, поэтому эта организация готова мне посодействовать в решении моего вопроса чем сможет.. Спасибо
Учитывая неоформленность данного здания, ни вижу смысла говорить о приобретательной давности того что не существует, самым простым хоть и не самым законным было бы получение данной земли у муниципалитета в порядке установленном законом (тот который Вам не очень хочется проходить), и в дальнейшем оформлять новое строительство, ввод и т.п., в данный момент данной постройки не существует юридически, соответственно муниципалитет вообще может обратиться и в судебном порядке освободить данную землю.
Поэтому вопросы с 1 по 3 практически отпадают, а по 4 актом оформить можно, но в любом случае все вопросы прийдется решать очно по месту нахождения имущества, и козырять нормами законов особо не получится, т.е. чтоб сделать это с минимальными затратами Вам необходимо лично работать по вопросу, законным путем самое простое будет это после каких либо требований с Вашей стороны появится ответный иск и последующий снос.
По прежнему с учетом дополнений остаюсь при своем мнении, это исходя из вопроса и дополнений, а вообще надо поднимать и смотреть существующие документы чтоб не теоретизировать и кроме того на местах очень часто вопросы решаются гораздо проще, без построения сложных юридических конструкций.
Начать необходимо с поиска документов и человека для представления интересов на месте.
Ещё хотелось бы добавить следующее: Основной моей целью является земля, а не тот объект (ангар), что на ней построен. Именно для получения прав на землю я изначально рассматривал вариант через получения прав на объект, но основной целью был не объект, а земля.
Понятно, что через торги будет проще всего, но не хотелось бы этого делать, так как может объявится очень богатый конкурент.
Из слов юриста Степановой Ольги Юрьевны можно узнать, что
Верховным Судом РФ было указано, что приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке.( см. Постановление Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 9 июля 2003 года (Обзор законодательства и судебной практики Верховного суда РФ 1 квартал 2003 г).
Тоесть получить приобретательную давность на объект не получится, но насколько я понимаю получить приобретательную давность на землю (как на недвижимое имущесто) вполне возможно. И уже после этого зарегистрировать самовольную постройку. Я правильно понимаю?
Здравствуйте
Сергей, вряд ли иным образом, кроме как с торгов, если только узаконить самовольное строение (ст.222 ГК РФ),
можно решить вопрос с земельным участком на котором стоит самовольное строение, такой напрашивается ответ, исходя из вашей небольшой информации и не особо точной,
но с учетом того, что строение самовольное, документов нет, стоит на муниципальной земле. Поскольку согласно ст. 17.1. (Особенности порядка заключения
договоров в отношении государственного и муниципального имущества) ФЗ «О защите
конкуренции» заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования,
договоров доверительного управления имуществом, иных договоров,
предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении
государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве
хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено
только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения
этих договоров (имеется ряд исключений см. полностью статью, но к вам вряд ли
имеет отношение).Способы приватизации государственного муниципального имущества,
в т.ч. земель, также осуществляется путем продажи через торги (ст.13 ФЗ«О
приватизации государственного и муниципального имущества»). Земельный
кодекс (ЗК РФ), в том числе, регламентирует порядок проведения торгов связанных
с землей принадлежащей государству, муниципалам. Что касается вопроса приобретательной давности, то Верховным
Судом РФ было указано, что приобретательная давность не может распространяться
на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом
земельном участке.( см. Постановление Президиума Верховного Суда Российской
Федерации от 9 июля 2003 года (Обзор законодательства и судебной практики Верховного
суда РФ 1 квартал 2003 г).
Сергей, в вашем вопросе, сначала следует принять решение по
строению, если строение самовольное его следует (и как можно быстрее, опять же
если получится, узаконить, к примеру с учетом утратившего силу абз. 1 п. 3 ст.
222 ГК РФ действовавшего до 01.09.2006, но тут надо смотреть все документы и
проч. я не понимаю, как вы могли приобрести(если приобрели) самовольно построенное строение,
если таким строением нельзя распоряжаться (см. ст.222 ГК РФ), такая сделка
является ничтожной ) что касается земельного участка, то возможно где-то там в ООО 1 или ООО2 была аренда. Возможно, была
аренда с правом выкупа, а может было бессрочное пользование землей? Но, мне
кажется в таком случае, ООО сами были бы заинтересованы оформить
землю. Весьма трудно давать вам совет, следует изучить ситуацию,
проанализировать документы, которые имеются, и уж потом думать что можно сделать,
поэтому вам действительно следует найти толкового юриста в реале.
На основании ваших ответов я понял следующее:
1) Чтобы оформить право на объект нужно зарегистрировать право а землю.
2) Чтобы оформить право на землю нужно зарегистрировать право на объект.
3) Оформить право на объект или на землю по преобретательной давности не получится.
Следовательно только через аукцион?
А что эта за процедура с согласованием места размещения объекта? Это как? Я так и не понял, к сожалению..
Здравствуйте Сергей!
В соответствии со ст.222 ГК РФ Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
То есть, указанное строение (ангар) является самовольной постройкой. Если ООО 1 (2) пользуется земельным участком на праве бессрочного пользования или аренды, то Организация имеет право признать свое право собственности на строение в судебном порядке.
По данному вопросу имеется разъяснение Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 г. Москва«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»
В соответствии с п. 25 и п. 26 Постановления в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее — правообладатель земельного участка).
Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.
Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге — уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга).
Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан
То есть, если ООО 2 имеет или сможет оформить право пользования земельным участком, на котором возведено строение, то Организация имеет все шансы на признание своего права собственности. Для этого следует подавать соответствующий иск в суд.После вынесения положительного решения суда и регистрации прав на ангар Организация вправе будет отчуждать его любым третьим лицам.
Таким образом, сейчас Вам следует уточнить у ООО о наличии права пользования земельным участком ( возможности его оформления) и подавать иск в суд.
Смогу оказать услугу по составлению иска, а также проконсультировать по перспективам решения вопроса в Чате или по скайпу.
С уважением Ф. Тамара
Огромное спасибо всем, консультирующим. Я хотел бы внести следующие уточнения (сам узнаю некоторые новые для меня моменты в процессе ваших ответов). Важные уточнения:
1) Дело в том, что в НАСТОЯЩИЙ МОМЕНТ земля на которой находится объект (ангар) находится в муниципальной собственности.
2) Ранее несколько лет назад, а может даже чуть больше десятка лет эта земля (под ангаром и плюс соседняя территория) принадлежала "ООО 2" и по всей видимости это "ООО 2" произвели межевание земли и отказались от аренды этой земли (на которой находится ангар) оставив в аренде соседний клочок земли. В результате земля на которой стоит ангар стала бесхозной, никому не нужной и в настоящее время эта земля находится в муниципальной собственности. Отказ от этой земли "ООО 2" при личном общении мотивирует тем, что они не хотели платить лишнюю аренду за землю, именно поэтому решили её поделить и отказаться от той части земли, где стоит этот объект.
3) Постройка НИКОГДА нигде ни кем не оформлялась, тоесть по сути является и всегда была самовольной.
Пожалуйста, примите во внимание эти факты. В настоящий момент мне пока не удалось узнать когда (в каком году) "ООО 2" отказалось от аренды земли на которой стоит объект. Это имеет какое-либо значение? Получается, что "ООО 1" здесь даже вообще не при чём..
В соответствии со ст.28 и ст.30 ЗК РФ Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату.
Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:
1) без предварительного согласования мест размещения объектов;
2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 настоящего Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2.1 настоящей статьи.Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:
1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;
2) выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета;
4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32настоящего Кодекса.
Решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса, о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием:
1) государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование;
2) заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность;
3) заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.
То есть, Вы вправе приобрести земельный участок в собственность за плату.
При этом приобретение земельного участка для строительства с согласованием места размещения объекта производится на основании Решения уполномоченного органа без проведения торгов ( аукциона).
Аналогично предоставляются земельные участки, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством (ст.34 ЗК РФ).Поэтому, если Вы желаете приобрести земельный участок в собственность, то Вам следует подавать соответствующее заявление в Уполномоченный орган.
Кроме того, если ООО 1 и 2 пользуется земельным участком продолжительное время, то Организация имеет право признать свое право собственности на него в судебном порядке. СОгласно ст. 234 ГК РФ лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.
Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.
То есть, если земельный участок находится в открытом пользовании Организации и ее предшественника в общей сложности не 15 лет, то она имеет все шансы на признание своего права собственности на него.
Для этого следует подавать соответствующий иск в суд.
Смогу оказать услугу по составлению иска, а также проконсультировать по успешному решению данной части вопроса в Чате или по скайпу.
С ув. Ф. Тамара
Полностью надо согласиться с мнениями коллег Малыхина и Степановой. И, чтобы не вводить автора вопроса в заблуждение, считаю необходимым добавить следующее:
в соответствии с приведенным коллегами Постановлением Пленума ВС РФ, давностное владением предполагает добросовестность владения, если лицо,
получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности. Эта цитата из ППВС РФ приведена коллегой Поповым. Из содержания же самого вопроса следует, что ООО-2 знало о самовольном возведении строения и знало также, что земля ООО-1 используется также самовольно. Только этого указания ППВС РФ достаточно, чтобы суд отказал в иске о признании права собственности в силу приобретательной давности. Отсюда и другой вывод, изложенный в Обзоре судебной практики ВС РФ за 1 квартал 2003 года, согласно которому не может применяться ст. 234 ГК РФ (приобретательная давность), если строение возведено самовольно на неправомерно занимаемом земельном участке. Отсюда следует вывод, что единственно верный путь получить земельный участок в собственность либо в долгосрочную аренду — это действовать через муниципальные органы. Получив землю, можно в судебном порядке добиться права собственности на самовольную постройку в соответствии ч. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ, где указано следующее: "право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, в пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка".
Уточнение клиента
Огромное спасибо всем, консультирующим. Я хотел бы внести следующие уточнения (сам узнаю некоторые новые для меня моменты в процессе ваших ответов). Важные уточнения:
1) Дело в том, что в НАСТОЯЩИЙ МОМЕНТ земля на которой находится объект (ангар) находится в муниципальной собственности.
2) Ранее несколько лет назад, а может даже чуть больше десятка лет эта земля (под ангаром и плюс соседняя территория) принадлежала "ООО 2" и по всей видимости это "ООО 2" произвели межевание земли и отказались от аренды этой земли (на которой находится ангар) оставив в аренде соседний клочок земли. В результате земля на которой стоит ангар стала бесхозной, никому не нужной и в настоящее время эта земля находится в муниципальной собственности. Отказ от этой земли "ООО 2" при личном общении мотивирует тем, что они не хотели платить лишнюю аренду за землю, именно поэтому решили её поделить и отказаться от той части земли, где стоит этот объект.
3) Постройка НИКОГДА нигде ни кем не оформлялась, тоесть по сути является и всегда была самовольной.
Пожалуйста, примите во внимание эти факты. В настоящий момент мне пока не удалось узнать когда (в каком году) "ООО 2" отказалось от аренды земли на которой стоит объект. Это имеет какое-либо значение? Получается, что "ООО 1" здесь даже вообще не при чём..
«насколько я понимаю получить приобретательную давность на землю (как на недвижимое имущесто) вполне возможно. И уже после этого зарегистрировать самовольную постройку. Я правильно понимаю?»
Я повторю то, что излагалось выше:
При разрешении споров, связанных с возникновением
правасобственности в силу приобретательной давности, судам
необходимо учитывать следующее:
давностное владением является добросовестным, если лицо,
получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии
основания возникновения у него права собственности;
Это выдержки из судебной практики ВС РФ.
Вы вряд ли сможете в суде доказать, что у Вас отсутствовали основания возникновения права собственности и, что Вы не знали и даже не должны бывли знать об этом. Я полагаю, что будет лучше, если сходите в администрацию и поговорите по-человечески с работниками, ведающими земельными отношениями. Так поступают сплошь и рядом и у многих получается выкупить или приватизировать земельные участки без официальных торгов. Ведь в администрации прекрасно знают, что Вы пользуетесь этой землей очень давно. И вряд ли они станут Вам препятствовать получить землю. Если Вы не пойдете, промолчите, думаю, и дальше будете пользоваться также, как сейчас. Примерно в таком смысле попытайтесь поговорить и, скорее всего, все получится.
Насколько мне известно, то это так, по крайней мере в каком-то налоговом документе я это видел... Скажите, какие документы должны быть у ООО №2 для подтверждения правоприемства? После Вашего ответа я уточню у ООО №2 наличие этих документов (потому что они сами не знают на каком основании они являются правоприемниками).
Если же пока отвечать на вопрос общими фразами, то:
1,2)Возможно. Оформление, хоть и сложное, с большим количеством обращений в муниципалитет и трат денег на всевозможные заключения, будет происходить по основаниям ст.234 ГК РФ
Также есть уточнение Пленума 10/22Т.е. Вы обращаетесь в суд и потом, с решением и технической документацией, идете в юстицию.
3,4)Нужно будет смотреть как перешло имущество от ООО1 к ООО2 и если будет передаточный баланс, решение общего собрания ООО1 и ООО2 о реорганизации путем присоединения/объединения, акт приема-передачи и документы из налоговой то шансы довольно хороши.