Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Покупка квартиры
Заключен договор купли-продажи на квартиру, внесен задаток в размере 10% от стоимости и договор содержит такой пункт: "Продавец гарантирует, что на дату заключения Договора Объект никому не отчужден, не заложен, не передан в аренду или безвозмездное пользование, не находится под арестом, в споре не состоит, свободен от притязаний третьих лиц."
После этого выясняется, что в квартире прописаны 4 человека, один из которых несовершеннолетний. Продавец при этом подготовил и направил документы в суд на выписку этих жильцов с последующим выселением. Какое время может занять судебный процесс по выселению данных жильцов в судебном порядке? Могу ли я расторгнуть договор купли-продажи с условием возврата задатка ссылаясь на пункт договора обозначенный выше?
Здравствуйте,
Какое время может занять судебный процесс по выселению данных жильцов в судебном порядке?
Дмитрий
Судебный процесс может занять месяца два примерно.
Могу ли я расторгнуть договор купли-продажи с условием возврата задатка ссылаясь на пункт договора обозначенный выше?
Дмитрий
Да, можете расторгнуть договор либо уменьшить цену, поскольку тот факт, что прописаны постронние люди, является обременением.
Согласно ст.460 гк РФ
1. Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
Здравствуйте, Дмитрий!
Заключен договор купли-продажи на квартиру, внесен задаток в размере 10% от стоимости и договор содержит такой пункт: «Продавец гарантирует, что на дату заключения Договора Объект никому не отчужден, не заложен, не передан в аренду или безвозмездное пользование, не находится под арестом, в споре не состоит, свободен от притязаний третьих лиц.»
Дмитрий
Продавец сделал хитрый шаг, он не указал, что гарантирует отсутствие зарегистрированных лиц, исходя из данной формулировки, проживание третьих лиц, не является нарушением данного договора.
Судебный процесс может затянуться от 3-х месяцев (это от даты подачи иска до даты вступления решения суда в законную силу, до 5-6 месяцев (если сторона будет обжаловать решение в апелляционной инстанции).
Здравствуйте, Дмитрий!
Заключен договор купли-продажи на квартиру, внесен задаток в размере 10% от стоимости и договор содержит такой пункт: «Продавец гарантирует, что на дату заключения Договора Объект никому не отчужден, не заложен, не передан в аренду или безвозмездное пользование, не находится под арестом, в споре не состоит, свободен от притязаний третьих лиц.»
Дмитрий
Продавец сделал хитрый шаг, он не указал, что гарантирует отсутствие зарегистрированных лиц, исходя из данной формулировки, проживание третьих лиц, не является нарушением данного договора.
Судебный процесс может затянуться от 3-х месяцев (это от даты подачи иска до даты вступления решения суда в законную силу, до 5-6 месяцев (если сторона будет обжаловать решение в апелляционной инстанции).
Могу ли я расторгнуть договор купли-продажи с условием возврата задатка ссылаясь на пункт договора обозначенный выше?
Дмитрий
На него же есть притязания третьих лиц! Я заключал договор без учета того, что там кто-то прописан. Мне давали выписку из домовой книги, в которой не значатся прописанные!
Дмитрий
Притязаниями на квартиру, это значит что идет судебный процесс, в котором третьи лица пытаются оспорить право собственности на продаваемую квартиру (часть квартиры).
А вот то, что Вас продавец обманул, и Вы теперь занимаетесь судебными тяжбами, может служить основанием для взыскания компенсации за судебный процесс.
Здравствуйте Дмитрий!
Какое время может занять судебный процесс по выселению данных жильцов в судебном порядке?
Дмитрий
До двух месяцев
Статья 154. Сроки рассмотрения и разрешения гражданских дел
1.
Гражданские дела рассматриваются и разрешаются судом до истечения двух
месяцев со дня поступления заявления в суд, если иные сроки рассмотрения
и разрешения дел не установлены настоящим Кодексом, а мировым судьей до истечения месяца со дня принятия заявления к производству.
(в ред. Федерального закона от 28.06.2009 N 128-ФЗ)
2. Дела о восстановлении на работе, о взыскании алиментов рассматриваются и разрешаются до истечения месяца.
3. Федеральными законами могут устанавливаться сокращенные сроки рассмотрения и разрешения отдельных категорий гражданских дел.
Могу ли я расторгнуть договор купли-продажи с условием возврата задатка ссылаясь на пункт договора обозначенный выше?
Дмитрий
Вы можете расторгнуть договор по соглашению сторон, а так же если такое основание которое указано в пункте предусмотрено в самом договоре как основание к расторжению.
После этого выясняется, что в квартире прописаны 4 человека, один из которых несовершеннолетний.
Дмитрий
Здравствуйте. Ну и что, что прописаны, это под пункт договора не попадает никак.
Какое время может занять судебный процесс по выселению данных жильцов в судебном порядке?
Дмитрий
От 2х мес., до года
Могу ли я расторгнуть договор купли-продажи с условием возврата задатка ссылаясь на пункт договора обозначенный выше?
Дмитрий
Нет, у Вас пункт как звучит?
Продавец гарантирует, что на дату заключения Договора Объект никому не отчужден, не заложен, не передан в аренду или безвозмездное пользование, не находится под арестом, в споре не состоит, свободен от притязаний третьих лиц."
Он не заложен, не отчуждён, не передан в аренду.
Спора за него как я понимаю нет.
Притязаний прописанных тоже.
В чём нарушение пункта?
На него же есть притязания третьих лиц! Я заключал договор без учета того, что там кто-то прописан. Мне давали выписку из домовой книги, в которой не значатся прописанные!
На него же есть притязания третьих лиц!
Дмитрий
И на что они притязают?
Они я как понимаю просто живут там.
А притязания, это когда прописаные бы пытались отсудить часть квартиры, либо не давали продать, доказывали бы что она в залоге.
А по тому что только есть зарегистрированные, суд не расторгнет договор. Скажут, а чем Вам мешает их проживание? Выписывайте и всё.
Здравствуйте, Дмитрий!
Судебный процесс продлится порядка двух месяцев, но вопрос для Вас не простой. Дело в том, что проживание в отчуждаемой квартире несовершеннолетних осложняет такое отчуждение. Для продажи такой квартиры требуется согласие органа опеки и попечительства. И по этой причине суд может отказать в иске о снятии с регистрационного учета и выселении этих лиц. У Вас есть все основания расторгнуть договор в одностороннем порядке и потребовать возврата внесенного задатка.
«Нет, в данном случае согласие опеки не требуется (оно необходимо, если несовершеннолетний является собственником квартиры)».
Мамедниязова
Наличие регистрации несовершеннолетнего означает о его праве на проживание. Не обязательно быть несовершеннолетнему собственником жилья. Достаточно самой регистрации, что обязывает собственника жилья получить разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение такого жилья.
«Ну так и пытаются их сейчас выписать, только вот они выписываться не хотят, говорят, что им с ребенком идти не куда и т.д.»
Дмитрий
В этом-то и суть, что нужно получить согласие органа опеки и попечительства. Ну, а поскольку в результате продажи жилья условия проживания детей ухудшаются, этот орган согласия не даст, а суд в иске откажет. Выход — расторгнуть договор и требовать возврата задатка. Если не захотят, то в суд придется обращаться Вам с этим требованием. Полагаю, что Ваш иск будет удовлетворен. Мало того, в силу ст. 151 ГК РФ Вы можете требовать компенсации морального вреда.
Уважаемый Дмитрий! Судебный процесс может длиться не определенно долго или, наоборот, чуть больше месяца с момента подачи заявления плюс время на обжалование/вступление решения в силу. Трудно сказать о точных сроках, не зная всех обстоятельств дела, поэтому, если не хотите ждать (да и гарантий, что продавец выиграет дело, у вас нет), то, безусловно, советую вам расторгнуть договор по обоюдному соглашению, которое вы должны зарегистрировать в Росреестре (если договор купли-продажи уже прошел там регистрацию, если нет, то и соглашение не нужно регистрировать), либо вам для расторжения придется также обращаться в суд.
Для продажи такой квартиры требуется согласие органа опеки и попечительства.
Мурашко Владимир
Нет, в данном случае согласие опеки не требуется (оно необходимо, если несовершеннолетний является собственником квартиры).
Какое время может занять судебный процесс по выселению данных жильцов в судебном порядке?
Дмитрий
Дмитрий, здравствуйте. Судебный процесс такого рода может идти достаточно длительное время, а с учетом времени на обжалования, перспективы подачи апелляционной жалобы общий срок может составить от 6 до 7 месяцев (а то и больше).
Поскольку речь идет о жилом помещении сами должны понимать, что быстрым процесс не будет и его участники будут упорно добиваться вынесения решения в свою пользу, используя для этого все возможные силы и средства.
Могу ли я расторгнуть договор купли-продажи с условием возврата задатка ссылаясь на пункт договора обозначенный выше?
Дмитрий
Да, можете.
Статья 460 ГК РФ
1. Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
Ну так и пытаются их сейчас выписать, только вот они выписываться не хотят, говорят, что им с ребенком идти не куда и т.д.
Дмитрий
В таком случае готовьтесь к тому, что ребенка из квартиры не выпишут, что предполагает наличие у него права пользование жилым помещением.
А это как раз и есть обременение со стороны третьего лица, что делает ничтожной данную продавцом гарантию.
А собственник ему кто?
Да, можете.
Петров Михаил Игоревич
Статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения
2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицуявляется основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Самарин Александр
18. Судам следует учитывать, что если правоотношения по пользованию жилым помещением носят длящийся характер, то положения части 4 статьи 31 ЖК РФ в силу статьи 5 Вводного закона могут применяться и в том случае, если семейные отношения между собственником жилого помещения и членом его семьи, проживающим совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении, были прекращены до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем при рассмотрении иска собственника жилого помещения о признании бывшего члена его семьи утратившим право пользования этим жилым помещением необходимо иметь в виду, что в соответствии со статьей 19 Вводного закона действие положений части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Согласно частям 2 и 4 статьи 69 ЖК РФ (до 1 марта 2005 года — статья 53 Жилищного кодекса РСФСР, далее — ЖК РСФСР) равные права с нанимателем жилого помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, в том числе право пользования этим помещением, имеют члены семьи нанимателя и бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении.
К названным в статье 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен пункт 2 статьи 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (статья 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).
Аналогичным образом при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу должен решаться вопрос о сохранении права пользования этим жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения, который ранее реализовал свое право на приватизацию жилого помещения, а затем вселился в иное жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя по договору социального найма и, проживая в нем, дал необходимое для приватизации этого жилого помещения согласие.
Не исключена подобная перспектива.
Какое время может занять судебный процесс по выселению данных жильцов в судебном порядке?
Дмитрий
На практике от 2 мес ( без учета вступления решения в законную силу) до 3-4 мес
Могу ли я расторгнуть договор купли-продажи с условием возврата задатка ссылаясь на пункт договора обозначенный выше?
Дмитрий
Да можете, т.к. продавец ввел Вас в заблуждение, более того предоставил поддельные документы. Обратитесь к продавцу с требованием расторгнуть договор, в противном случае, пригрозите, что обратитесь с заявлением в прокуратуру по факту поделки документов.
Поскольку было упомянуто, что имело место предоставление на обозрение покупателя искаженной выписки из домовой книги, можно требовать признания сделки недействительной по основаниям ст. 178 ГК РФ
Петров Михаил Игоревич
При указанных Вами основаниях это уже не заблуждение, а обман. ст. 179 ГК РФ
Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.
Тот факт, что посторонние люди прописаны в квартире, означает, что они имеют право пользования квартирой, право в ней проживать.
Вы сами выписку получали в паспортном столе или продавец вам представлял ее?
Поскольку несовершеннолетний ребенок, то это действительно проблема. Судебные процессы с выселением несовершеннолетних сложнее. Требуйте расторгнуть договор купли продажи, поскольку это является обременением и нарушает ваш договор.