Сервитут на земельный участок в пользу арендатора здания

И есть ли в договоре аренды условия о праве прохода/проезда для ремонта или других случаев по арендуемому участку или же право доступа на участок?

Но вообще исходя из анализа норм права, так не получится. такой сервитут не зарегистрируют.

ГК РФ

Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требоватьот собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
4. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен такжев интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ
(ред. от 13.07.2015)
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Статья 27. Государственная регистрация сервитутов
1. Государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав. С заявлением о государственной регистрации сервитута, установленного в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, также вправе обратиться лицо, которому земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения либо безвозмездного пользования или аренды на срок более чем один год.

У Вас же получается арендатор не собственник и Вы сами себе предъявляете требование или составляете соглашение о сервитуте.

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 16.02.2015 N Ф01-5633/2014 по делу N А79-9661/2013

Руководствуясь статьями 131 и 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 23 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 27 Федерального закона от 21.07.1997 N 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122), суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для установления спорного сервитута ввиду того, что ответчики по настоящему делу не являются собственниками земельного участка, на котором истец просит установить сервитут (ненадлежащие ответчики), и отсутствии доказательств, подтверждающих невозможность использования Предпринимателем своего имущества без установления сервитута.
…
В силу пункта 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации, собственник земельного участка вправе требовать от собственника соседнего земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (аналогичные положения предусмотрены статьей 23 Земельного кодекса Российской Федерации).
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из анализа приведенных правовых норм усматривается, что соглашение об обременении земельного участка частным сервитутом может заключать исключительно его собственник, иные правообладатели земельного участка (землепользователи, землевладельцы, арендаторы) таким правом не наделены и только в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости.
Доводы заявителя о том, что суд ошибочно не усмотрел правовых оснований для применения к спорным правоотношениям статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации и необоснованно отказал в удовлетворении иска, ввиду изложенного суд округа отклонил, как ошибочные.
Ссылку Предпринимателя на то, что спорный сервитут подлежит установлению в силу пункта 4.2.4 договора купли-продажи земельного участка от 11.08.2011, заключенному с ЗАО «Автоколонна N 1312», суд кассационной инстанции во внимание не принял, как противоречащую требованиям статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

И соглашение о установлении сервитута исходя из положений закона тоже не зарегистрируют.

Тут только вносить дополнения в договор аренды на мой взгляд.

В общем, согласно ст. 274 ГК РФ:1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Получается, если у Вас участок не разделен, то речь тут не может идти о сервитуте, так как участок весь находится в аренде, а не только под зданием (скорее всего так по договору аренды). В связи с этим ничего не нужно, пусть арендатор ремонтирует теплотрассу, если это не противоречит условиям договора, если противоречить, то необходимо заключить соответствующее соглашение к договору аренды.

в договоре указано, что арендатору принадлежит право на часть земельного участка под арендуемым зданием, а также еще небольшая часть - отмечена на плане, приложенном к договору. последняя часть не совпадает с той, на которую планируется установить сервитут.

Вообще, строго говоря, то, что у Вас есть на данный момент — это и есть соглашение об установлении сервитута, а не договор аренды. Земельный участок полностью арендатору не передавался, он остался во владении и пользовании собственника. По факту использование арендуемой части земельного участка заключается только в том, что на нем стоит арендуемое здание. По-хорошему, я бы расторгла договор аренды земельного участка и заключила соглашение об установлении сервитута, согласно которому арендатор здания имеет право пользоваться участком под зданием и участком, используемым для ремонта теплотрассы, за определенную плату.

теплотрасса пройдет рядом с земельным участком, на котором стоит здание. примерно 10 кв.м.

с идеологической точки зрения нужен именно сервитут - для создания прецедента.

Не вижу оснований для установления сервитута, а с идеологической стороны его не зарегистрируют. Только вносить изменение в договор аренды, на мой взгляд.

Уважаемая Вика! А кто вообще собственник теплотрассы? Может от этого и надо идти?

Уважаемая Вика! В дополнение примите следующее: больше уже пошла теория… Если речь идет о ремонте теплотрассы, то вообще кто согласно условиями договора аренды несет ответственность за ее содержание? Так, договором можно возложить ответственность как за выполнение капитального, так и текущего ремонтов на Арендатора. А может ответственность и на Арендодателе. Так вот как у Вас? И смысл все-таки соглашения о сервитуте?

Такое соглашение в силу ст.131.1 ГК РФ подлежит государственной регистрации, государственная пошлина 10 000,00 руб. — надо ли?

есть вероятность, что такое соглашение не зарегистрируют?

есть вероятность, что такое соглашение не зарегистрируют?
Вика

В нашей стране Виктория есть вероятность чего угодно, но тогда будете судиться с Росреестром, т.к. данная организация не имеет права оспаривать данную сделку.