Завышение цены квартиры в ДКП при ипотеке: почему опасно соглашаться на «схему»

На рынке недвижимости периодически встречается схема, которую обычно называют «завышением».

Её предлагают покупателю, у которого нет необходимого первоначального взноса по ипотеке.

Например, квартира фактически продаётся за 8 млн рублей, но в договоре купли-продажи стороны указывают цену 10 млн рублей.

При этом покупатель оформляет ипотечный кредит на 8 млн рублей, а оставшиеся 2 млн по документам якобы уже передал продавцу в качестве первоначального взноса.

Продавец фактически получает свои 8 млн, а банк получает документы, из которых следует, что покупатель внёс собственные 2 млн рублей.

На словах всё выглядит просто.

Но юридически такая схема означает, что банк получает недостоверную информацию о реальной цене сделки и источнике первоначального взноса.

И именно здесь начинаются основные риски.

1. Это не просто «особенность оформления сделки»

Если реальная цена квартиры составляет 8 млн рублей, а в ДКП стороны сознательно указывают 10 млн рублей, договор перестаёт отражать реальные условия сделки.

Особенно рискованной ситуация становится, если одновременно оформляется расписка о получении продавцом 2 млн рублей, хотя фактически эти деньги ему не передавались.

В результате появляются сразу несколько документов, содержащих сведения, не соответствующие действительности:

• договор купли-продажи;
• расписка о получении первоначального взноса;
• документы, предоставляемые банку;
• иногда — отчёт об оценке недвижимости.

При этом банк принимает решение о кредитовании, исходя в том числе из представленных ему сведений.

Банк России прямо относит практики с завышением стоимости жилья и отсутствием реального первоначального взноса к рискованным ипотечным практикам. С 2025 года действует обязательный для банков Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков, направленный в том числе на противодействие подобным практикам.

2. Для продавца главная опасность — расписка на деньги, которых он не получал

Представим ту же ситуацию.

Реальная цена квартиры — 8 млн рублей.

В договоре написано — 10 млн.

Покупатель передал продавцу 8 млн, а на оставшиеся 2 млн стороны оформили расписку о том, что продавец якобы получил их ранее.

Пока всё идёт по плану, стороны считают, что проблема отсутствует.

Но что произойдёт, если сделка или ипотечное кредитование впоследствии сорвутся?

У покупателя на руках будет документ, согласно которому продавец получил от него 10 млн рублей, хотя фактически продавец получил только 8 млн.

И это уже совершенно другая правовая ситуация.

Если покупатель предъявит расписку и потребует вернуть 2 млн рублей как ранее переданные деньги, продавцу придётся доказывать, что фактической передачи этих денег не было.

То есть документ, который первоначально казался формальностью, может превратиться в самостоятельную проблему.

Особенно опасно, когда покупатель предлагает продавцу:

«Просто подпишите расписку, она нужна только для банка».

Для продавца это вовсе не «просто бумага».

Это документ, который подтверждает получение денежных средств.

3. Банк может обнаружить несоответствие реальной стоимости квартиры

Распространённое возражение:

«Банк всё равно не узнает».

Рассчитывать на это не стоит.

Банк анализирует объект, документы по сделке, отчёт об оценке, параметры кредита и иные сведения, необходимые для принятия кредитного решения.

Кроме того, современные банковские системы позволяют сопоставлять различные сведения об объекте и сделке.

Банк России уже несколько лет отдельно обращает внимание на риски завышения стоимости недвижимости. В материалах регулятора прямо указывается, что при завышенной стоимости формальный размер первоначального взноса может создавать ложное впечатление о защищённости банка и заемщика, тогда как реальная стоимость залога оказывается значительно ниже.

Поэтому рассчитывать исключительно на то, что «о схеме никто не узнает», крайне рискованно.

4. У покупателя тоже возникают серьёзные последствия

Покупатель в этой ситуации получает не бесплатный первоначальный взнос, а кредит, который он обязан возвращать банку.

Если квартира реально стоит 8 млн рублей, а кредитная конструкция фактически создаёт обязательства, рассчитанные исходя из искусственно увеличенной стоимости, покупатель может оказаться в ситуации отрицательного финансового запаса.

Например, через несколько лет ему потребуется продать квартиру.

Рыночная цена по-прежнему может составлять около 8 млн рублей, а задолженность перед банком — например, 8,5–9 млн.

В результате продажа квартиры не позволит полностью закрыть ипотеку.

Банк России неоднократно указывал именно на этот риск: при завышении стоимости жилья рыночной стоимости залога может оказаться недостаточно для погашения ипотечного долга.

5. А что с налогом продавца?

Здесь есть важный нюанс.

Нельзя просто сказать:

«Если в ДКП написано 10 млн, продавец в любом случае заплатит налог с 10 млн».

Это не совсем так.

При продаже недвижимости налоговые последствия зависят, в частности, от срока владения, права на освобождение от налогообложения, документально подтверждённых расходов на приобретение и других обстоятельств.

Кроме того, с 2025 года для физических лиц-резидентов действует прогрессивная шкала НДФЛ, поэтому формулировка о фиксированных «13%» также уже не универсальна.

Однако завышенная цена в договоре действительно может иметь налоговое значение, поскольку именно цена сделки является одним из элементов определения дохода от продажи.

Поэтому искусственно увеличивать цену ДКП исключительно ради ипотечной схемы продавцу также не следует.

6. Возможны проблемы с действительностью самой сделки

Гражданский кодекс предусматривает последствия для мнимых и притворных сделок.

Согласно статье 170 ГК РФ, мнимая сделка, совершённая лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, является ничтожной.

Притворной является сделка, совершённая с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях.

Поэтому ситуация, когда стороны сознательно оформляют одну цену в документах, а фактически договариваются о другой, может стать предметом отдельного судебного анализа.

А последствия недействительности сделки могут включать возврат сторонами всего полученного по сделке. Это предусмотрено статьёй 167 ГК РФ.

При этом нельзя утверждать, что любое завышение автоматически приведёт к признанию ДКП недействительным. Для этого необходимо исследовать конкретные обстоятельства и содержание документов.

Но создавать своими руками потенциальное основание для спора точно не стоит.

7. А действительно ли здесь возможна уголовная ответственность?

Да, уголовно-правовые риски существуют, но здесь также важно не упрощать ситуацию.

Статья 159.1 УК РФ предусматривает ответственность за мошенничество в сфере кредитования — хищение денежных средств заемщиком путём представления банку заведомо ложных или недостоверных сведений.

Верховный Суд разъясняет, что для этой статьи обман может выражаться в предоставлении кредитору заведомо ложных или недостоверных сведений об обстоятельствах, наличие которых является условием предоставления кредита.

Поэтому покупатель, который сознательно предоставляет банку недостоверные сведения для получения кредита, потенциально может столкнуться с уголовно-правовыми последствиями.

Если продавец осознанно участвует в такой схеме, например предоставляет ложную расписку и иные документы, вопрос о его ответственности также может оцениваться правоохранительными органами с учётом конкретной роли каждого участника.

Но утверждать, что продавец автоматически становится обвиняемым по ст. 159.1 УК РФ только потому, что согласился на завышение, было бы неправильно.

Уголовная ответственность зависит от конкретных обстоятельств, умысла, роли лица и доказательств.

8. Самый неприятный вариант — покупатель изначально планирует использовать расписку против продавца

Есть ещё один риск, о котором продавцам стоит знать.

Представим:

• квартира реально стоит 8 млн рублей;
• в ДКП указано 10 млн;
• продавец написал расписку о получении 2 млн;
• фактически этих денег не получал;
• банк по каким-либо причинам не выдаёт кредит или сделка прекращается.

У покупателя уже есть документ, подтверждающий передачу 2 млн рублей.

Дальше возникает потенциальный гражданско-правовой спор о возврате этой суммы.

И продавцу приходится объяснять суду, почему он подписал расписку о получении денег, которых фактически не получал.

Если такая схема была предложена продавцу человеком, которого он практически не знает, риски становятся ещё выше.

Поэтому фраза:

«Это обычная практика, все так делают»

не является юридическим аргументом.

Почему особенно опасно соглашаться на такую схему продавцу

Продавец может рассуждать:

«Мне всё равно должны 8 млн. Я их получу, а остальное меня не касается — это проблемы покупателя и банка».

Но продавец является непосредственным участником сделки и подписывает документы.

Если он сознательно подтверждает обстоятельства, которых в действительности не было, он принимает на себя риски, которые несоразмерны получаемой выгоде.

Причём продавец обычно получает от этой схемы только одно преимущество — возможность быстрее продать объект.

Покупатель же получает возможность решить проблему с первоначальным взносом за счёт оформления сделки с недостоверными сведениями.

На мой взгляд, это плохой обмен: продавец рискует существенно больше, чем получает.

Что делать, если покупатель предлагает завышение

Если вам предлагают продать квартиру за 8 млн рублей, но указать в ДКП 10 млн, безопасная позиция продавца — отказаться от схемы.

Не следует:

• подписывать расписку о получении денег, которых не было;
• подтверждать банку несуществующий первоначальный взнос;
• соглашаться на фиктивный аванс;
• участвовать в подготовке недостоверного отчёта об оценке;
• рассчитывать на аргумент «так делают все»;
• соглашаться на схему только потому, что квартиру долго не удаётся продать.

Если покупатель действительно располагает только ипотечным кредитом, правильнее искать законный вариант финансирования, который допускается конкретным банком, либо искать другого покупателя.

Главное

Завышение цены квартиры в ДКП ради создания первоначального взноса — это не безобидная формальность и не просто способ «помочь покупателю получить ипотеку».

В такой схеме могут одновременно возникнуть:

• проблемы с банком;
• гражданские споры о переданных деньгах;
• вопросы к действительности сделки;
• налоговые последствия;
• а при наличии необходимых признаков — и уголовно-правовые риски.

Особенно опасна для продавца ситуация, когда он подписывает расписку о получении денег, которых фактически не получал.

Если вы продаёте квартиру и покупатель предлагает завысить цену в договоре ради получения ипотеки, не соглашайтесь на такую схему до того, как её проверит независимый от покупателя юрист.

Потенциальная выгода от быстрой продажи квартиры обычно не стоит тех рисков, которые продавец принимает на себя вместе с подписью под недостоверными документами.