7 рисков при покупке квартиры на вторичном рынке, которые не видны в выписке ЕГРН

Покупатель вторичной квартиры обычно начинает проверку с выписки ЕГРН. Это правильно, но этого недостаточно.

Выписка позволяет увидеть зарегистрированное право, характеристики объекта и зарегистрированные ограничения. Но безопасность сделки определяется не только тем, что указано в реестре.

Можно купить квартиру, у которой на момент сделки всё выглядит нормально, а проблемы обнаружатся позже, например, из-за истории приватизации, наследства, семейных обстоятельств продавца или неоформленной перепланировки.

Поэтому перед покупкой я бы проверял квартиру минимум по семи направлениям.

1. История переходов права

Первое, что стоит посмотреть, - как квартира переходила от одного собственника к другому.

Важно не ограничиваться информацией о нынешнем продавце. Нужно по возможности восстановить историю объекта:

• кто и когда владел квартирой;
• на каком основании возникало право;
• сколько раз квартира продавалась;
• были ли дарение, наследство, приватизация;
• происходили ли несколько сделок за короткий период.

Особенно внимательно стоит разбирать ситуации, когда квартира недавно перешла к продавцу или за относительно короткий период несколько раз меняла собственников.

Само по себе это не означает, что квартира проблемная. Но чем сложнее история объекта, тем более тщательной должна быть проверка.

1. Наследство

Если квартира когда-либо переходила по наследству, нужно проверить не только нынешнего собственника, но и саму наследственную историю.

Например:

• кто был наследодателем;
• когда открылось наследство;
• кто являлся наследниками;
• было ли завещание;
• каким образом нынешний собственник получил квартиру;
• не осталось ли других лиц, которые могли претендовать на наследство.

Здесь особенно опасно рассуждать так: «В ЕГРН собственник один, значит, квартира полностью проверена».

ЕГРН показывает зарегистрированное право, но не заменяет проверку обстоятельств, при которых это право возникло.

1. Приватизация и отказавшиеся от неё лица

Отдельно стоит проверять квартиры, которые раньше находились в государственной или муниципальной собственности и были приватизированы.

Важно выяснить:

• кто был зарегистрирован в квартире на момент приватизации;
• кто участвовал в приватизации;
• кто от неё отказался;
• были ли среди зарегистрированных несовершеннолетние;
• не было ли лиц, которые временно отсутствовали, но сохраняли определённые права.

Для покупателя это принципиально, поскольку история приватизации может иметь значение для прав лиц, которые собственниками квартиры в настоящее время не являются.

1. Дети и материнский капитал

Если при приобретении квартиры использовался материнский капитал, необходимо отдельно проверить, были ли соблюдены права детей.

Нужно установить:

• использовались ли средства материнского капитала;
• кто был собственником квартиры после её приобретения;
• выделялись ли детям доли;
• каким образом дети перестали быть собственниками, если сейчас их долей нет.

Отсутствие детей среди нынешних собственников само по себе ещё не означает, что с их правами всё в порядке.

1. Семейные отношения продавца

Следующий вопрос - семейный статус продавца и обстоятельства приобретения квартиры.

Например, если квартира приобреталась в период брака, нельзя автоматически исходить из того, что собственником является только тот человек, который указан в ЕГРН.

Нужно проверить:

• когда приобретена квартира;
• состоял ли продавец в браке;
• за счёт каких средств она приобреталась;
• заключался ли брачный договор;
• было ли соглашение о разделе имущества.

Это особенно важно, если квартира оформлена на одного супруга, но приобреталась во время брака.

1. Судебные споры, банкротство и долги продавца

Проверять нужно не только квартиру, но и самого продавца.

Стоит посмотреть:

• судебные дела;
• исполнительные производства;
• сведения о банкротстве;
• существующие ограничения и обременения;
• обстоятельства, которые могут поставить под сомнение способность продавца свободно распоряжаться квартирой.

Здесь задача не в том, чтобы найти любой судебный спор и сразу отказаться от покупки.

Нужно понять, имеет ли найденная информация отношение к квартире и может ли она повлиять на будущую сделку.

1. Что происходит с квартирой фактически

И наконец, нужно посмотреть не только документы, но и сам объект.

Например:

• кто фактически проживает в квартире;
• кто зарегистрирован;
• соответствует ли планировка документам;
• не было ли неоформленной перепланировки;
• кто пользуется помещением;
• есть ли доступ к инженерным коммуникациям;
• нет ли очевидных проблем с состоянием квартиры.

Юридическая проверка и осмотр объекта - это две разные части проверки, и одна не заменяет другую.

Почему одной выписки ЕГРН недостаточно

ЕГРН - один из основных источников информации о недвижимости, но безопасная покупка вторичной квартиры требует проверки нескольких уровней одновременно.

Я бы условно разделил её на три части:

Объект - права, обременения, история переходов, характеристики и фактическое состояние квартиры.

Продавец - семейное положение, судебные споры, банкротство, исполнительные производства и обстоятельства продажи.

История квартиры - приватизация, наследство, дети, материнский капитал и предыдущие собственники.

Именно сопоставление этих сведений позволяет увидеть риски, которые не очевидны при обычном просмотре выписки ЕГРН.

Поэтому перед покупкой вторичной квартиры я бы не задавался вопросом только «чистая ли выписка?».

Правильнее поставить вопрос иначе:

«Что происходило с этой квартирой и её собственниками до того, как она попала ко мне на продажу?»

Чем полнее восстановлена эта история до сделки, тем меньше неприятных сюрпризов может возникнуть после её заключения.