Наследование неприватизированной квартиры: в чем подвох?

Да, порядок наследования приватизированной и неприватизированной квартиры будут отличаться. Разница хотя бы в том, что приватизированное жилье находится в частной собственности наследодателя, а неприватизированная – в собственности государства, муниципалитета, ведомства или какого другого лица, являющегося наймодателем. Вот в этом и есть основная проблема – унаследовать такое жилье в принципе нельзя.

Почему? И тогда кому достанется квартира после смерти владельца? Получается, семью могут выгнать? Правовед.RU разобрался в деталях и расскажет о них читателям.

Почему унаследовать неприватизированную квартиру нельзя?

Дело в том, что наследование, как универсальное правопреемство, это акт перехода к наследникам умершего имущества последнего в неизменном виде (п. 1 ст. 1110 ГК). В наследственную массу усопшего включается все имущество, принадлежащее ему на праве собственности на день смерти (ст. 1112 ГК). Ключевое здесь – на праве собственности.

Впрочем, есть одно исключение.

Как унаследовать неприватизированную квартиру после смерти владельца?

Дело в том, что приватизацию можно завершить и после смерти нанимателя. Но только при условии, что он еще при жизни собрал все необходимые документы и подал заявление о ее проведении в ответственный орган.

Если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность, неприватизированное жилье все равно может быть включено в наследственную массу по требованию наследника, если наследодатель не отозвал свое заявление и по независящим от него причинам не смог завершить оформление (п. 8 Постановления Пленума ВС РФ № 8 от 24.08.1993).

• определение ВС РФ № 5-КГ 16-62 от 17.05.2016;
• определение ВС РФ № 5-КГ16-93 от 09.08.2016;
• определение ВС РФ № 64-В12-3 от 19.06.2012.

Что будет с квартирой?

Но что, если процедура приватизации на момент смерти нанимателя не была начата? Неужели квартиру не получится сохранить, и ее отберут?

Спокойно! Все не так плохо. Неприватизированная квартира после смерти квартиросъемщика, как и ранее, остается в социальном найме. Никто не вправе выгнать из нее остальных жильцов. К тому же, согласно абз. 2 п. 2 ст. 672 ГК, в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.

Фактически, закон предоставляет жильцам возможность выбрать нового нанимателя после смерти старого. Кто им будет конкретно, другие члены семьи решают самостоятельно. Главное, чтобы новый наниматель был полностью дееспособным (п. 2 ст. 82 ЖК). По их желанию, договор социального найма может быть вообще заключен с каждым из них. Большого значения это не имеет – все остальные жильцы обладают равными с нанимателем правами (ст. 69 ЖК). Это касается, в том числе и права на приватизацию – каждый член семьи имеет право на равную долю при приватизации, даже если на момент смерти нанимателя он не входил в число наследников.

Как переоформить квартиру после смерти владельца-нанимателя?

Итак, мы уже определились: если процедура приватизации начата не была, квартира в наследственную массу не включается. Значит, кому-то из оставшихся в живых членов семьи, проживавших вместе с умершим в неприватизированной квартире, необходимо переоформить договор социального найма. Все достаточно просто.

Так, новому нанимателю, получившему согласие остальных жильцов, необходимо обратится в уполномоченный орган наймодателя. Как правило, наймодателем выступает муниципалитет, потому обращаться нужно в местную администрацию (департамент городского имущества, жилищный комитет, иной ответственный орган). Перед обращением предварительно уточните необходимый пакет документов. Обычно для переоформления договора требуется:

• заявление установленной в муниципалитете формы (вот пример заявления для СПб);
• паспорт заявителя;
• договор социального найма;
• свидетельство о смерти бывшего нанимателя;
• по требованию – нотариально заверенное согласие других совершеннолетних дееспособных жильцов.

Документы можно подать лично, через ближайший МФЦ или региональный портал Госуслуг. Рассмотрение заявления обычно не занимает более 25-30 дней в зависимости от муниципалитета и местных правил. Оснований для отказа, как правило, не находят. В связи с этим после рассмотрения заявителю обычно выдается дополнительное соглашение к договору соцнайма, по которому он признается новым нанимателем.

Получив это соглашение, жильцы могут начинать процедуру приватизации. В результате каждый из них сможет получить равную долю в праве собственности на теперь уже приватизированную квартиру. Являлись ли они наследниками умершего нанимателя, значения не имеет.