Как принимать квартиру у застройщика

Для дольщика будут не лишними знать, на какие вещи обращать внимание при приемке квартиры у застройщика, и как действовать, если в квартире были выявлены недостатки - как скрытые, так и явные. Далеко не всегда ввод дома в эксплуатацию под контролем государственных органов является гарантией качества возведенного здания.

На что обратить внимание при осмотре

Проблемы, которые могут возникнуть при подписании с застройщиком акта приема-передачи жилого помещения, могут быть:

1. Технические – под ними понимаются недостатки, связанные с внутренней отделкой квартиры, коммуникациями либо несущими конструкциями.
2. Юридические – под ними понимаются проблемы, связанные с нарушением гражданского либо градостроительного законодательства РФ при вводе жилого дома в эксплуатацию, а также напрямую связанные с техническими неполадками, поскольку предполагают пути их устранения.

Технические проблемы в большинстве случаев выявляются в момент осмотра жилого помещения. В некоторых случаях они могут проявиться через некоторый промежуток времени, такие недостатки называют скрытыми.

В данной статье мы не сможем рассказать обо всех технических проблемах, которые могут возникнуть, но обратим внимание на те моменты, которые стоит проверить в первую очередь. Мы также рассмотрим, какими законными способами можно решить технические проблемы, и как действовать, чтобы они были предотвращены.

При осмотре квартиры необходимо тщательно осмотреть отделку, предметы интерьера, произвести визуальный осмотр несущих элементов здания и т.д.

Результатом осмотра станет заполнение акта приемки-передачи.

После того, как заполнен акт, даже если явные дефекты при осмотре были упущены, предъявлять претензии и решать проблемы юридическим путем станет достаточно трудно.

В ДДУ в обязательном порядке указывается, какой тип отделки будет в сдаваемой квартире. Как правило, внутренняя отделка квартиры бывает трех типов:

• Черновая (предчистовой вариант).
• Чистовая.

При приеме квартиры без отделки необходимо произвести замеры помещений для того, чтобы понять, соответствует ли площадь квартиры той, которая описана в договоре ДДУ.

Если квартира не соответствует проектной документации, необходимо подписать акт приема-передачи помещения с замечаниями, написать застройщику претензию в связи с нарушением положений Закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 г. № 2300-1.

Прием квартиры с черновой отделкой занимает гораздо больше времени, поскольку внутренняя отделка может скрывать возможные дефекты несущих конструкций. В таком случае целесообразно пригласить специалиста, который может визуально выявить подобные недоделки и дефекты.

В перечень для осмотра входят:

• Полы - стяжка укладывается на слой гидроизоляции в ванной и туалете, она хорошо видна, так как выходит на стены. В обычных комнатах вместо нее укладывается звукоизоляция, и ее отсутствие - это грубое нарушение.
• Перепад высот по уровню стяжки, наличие в ней ям, пустот, трещин, их легко выявить простым строительным уровнем.
• Стены необходимо не только осмотреть, но и проверить их ровность специальным приспособлением, поскольку они должны быть гладкими.
• Недопустимы пустоты, трещины, наплывы, пятна и прочие изъяны.
• Система отопления должна быть полностью смонтирована и готова к использованию.
• Трубы должны быть ровные и без вмятин, радиаторы - в указанном в документах количестве и закрепленные не менее чем на трех кронштейнах на стенах. Если дом подключен к отоплению, то следует проверить наличие в нужном количестве и работоспособность всех терморегуляторов.
• Водопроводные трубы должны быть строго вертикальными, а также надежно закреплены к стенам. В составе водомерного узла обязательно должны быть: фильтр грубой очистки воды, запорный кран и счетчик воды.

Чистовая отделка подразумевает сдачу квартиры дольщику «под ключ», в которую останется только занести мебель и прочие личные вещи, и жить. Поэтому осмотр должен быть самым тщательным. Проверяется качество отделки стен, полов, потолков, исправность розеток и освещения, выключателей, а также все пункты, обязательные к проверке в случае черновой отделки.

Основным документом, который регулирует отношения между дольщиком и застройщиком, является договор долевого участия в строительстве. Такой договор нужно заключать с застройщиком для того, чтобы избежать вероятных конфликтов в будущем, уберечь дольщика от мошенничества. Также соглашение позволяет получить действительно качественный объект, потому как плохую квартиру человек не обязан принимать.

Договор долевого участия подразумевает, что квартира будет находиться у дольщика в залоге, поэтому строительная компания не сможет самостоятельно распоряжаться данным имуществом. Этим сводится к минимуму то, что недобросовестный застройщик продаст помещение третьим лицам.

Введено обязательное страхование профессиональной деятельности застройщика. Кроме того, ДДУ должен в обязательном порядке содержать нормы о гарантии на жилое помещение. В таком случае гарантия длится 5 лет с момента приема-передачи квартиры.

В договоре обязательно должны присутствовать конкретные пункты:

• Детальное описание предмета долевого строительства, который будет передан клиенту.
• Цена договора, порядок и график осуществления платежей.
• Срок передачи квартиры дольщику.
• Информация о гарантии на дом.
• Сведения об обязательствах застройщика

Эти пункты являются обязательными, и без них документ не будет считаться действительным.

Желательно, чтобы в тексте договора содержалась информация о форме управления домом, о сроке и цене оформления квартиры в собственность, а также о периоде для устранения недостатков, выявленных при осмотре.

Перед заключением договора необходимо внимательно его прочитать и понять содержание всех его пунктов. Желательно проконсультироваться по данному договору с юристом, это необходимо для того, чтобы дольщик в будущем не лишился своей квартиры.

Перед тем, как заключать договор, нужно внимательно его прочитать и ознакомиться со всеми пунктами. Желательно показать документ юристу.

Если осмотр новой квартиры не выявил никаких недостатков, или же застройщик уже устранил все недоделки, то можно подписывать акт приема-передачи квартиры.

Данный акт считается итоговом документов между застройщиком и дольщиком. Этот документ необходим для того, чтобы зарегистрировать квартиру на конкретного человека.

Подписывать его следует только после того, как будут закончены все отделочные работы. Также необходимо, чтобы здание обладало почтовым адресом, было введено в эксплуатацию и принято государственной комиссией.

В акте должно быть указано следующее:

• Номер квартиры.
• Почтовый адрес здания.
• Площадь квартиры.
• Цена на жильё.

Перед тем, как подписывать акт, необходимо взять все ключи, в том числе от почтового ящика. Также нужно потребовать справку, подтверждающую отсутствие задолженности.

Некоторые покупатели не отказываются от плохой квартиры, надеясь, что смогут потом своими силами устранить недостатки. Однако лучше отказаться от некачественной работы строителей, чем потом тратить немалые деньги на исправление недостатков.

Перед покупкой квартиры следует навести справки о репутации застройщика. Можно поговорить с жильцами, которые живут в домах возведенных компанией, просмотреть сведения в реестре банкротств и реестра арбитражных дел. Если отрицательных отзывов много, либо есть сведения что в отношении застройщика возбуждено дело о банкротстве, то с подобной компанией лучше не иметь дел.

Срок передачи квартиры после сдачи в эксплуатацию

Срок передачи квартиры дольщику в собственность в обязательном порядке должен содержаться в тексте ДДУ.

Однако иногда недобросовестные застройщики составляют договор таким образом, что не сведущие в юриспруденции граждане не могут самостоятельно разобраться, когда же именно окончится строительство.

Необходимо отличать термины «срок окончания строительства» - это дата, когда должно закончиться производство строительных работ в жилом доме и «срок ввода дома в эксплуатацию» - это дата, когда уже построенное здание должно пройти проверки  со стороны государственных органов для того, чтобы граждане могли в нем безопасно проживать.

С момента ввода дома в эксплуатацию граждане могут в нем жить.

Именно на срок передачи квартиры следует обратить особое внимание. Если застройщик в договоре указал «планируемый» или «ориентировочный» срок, то такой документ юрист, которого дольщик пригласил для оценки чистоты сделки, не позволит подписать. Ведь дольщик и застройщик — равноправные стороны договора, и в одностороннем порядке у компании переносить срок не получится.

Обычно срок передачи квартиры в договоре может указываться так:

• Указывается квартал, когда завершается строительство.
• Прописывается срок, когда дом вводится в эксплуатацию, а застройщик обязуется передать квартиру дольщику. Например, «срок получения разрешения ввода дома в эксплуатацию – 1 квартал 2018 года. Застройщик обязуется передать квартиру дольщику в течение 6 месяцев от даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию». Такой тип определения срока наиболее часто встречается в договорах. Теперь разберемся. При данной формулировке пункта договора крайний срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию до 31.03.2018 включительно, а срок передачи квартиры (31.03.2018 + 6 месяцев) – 30.09.2018 включительно. Таким образом, неустойка рассчитывается с 01.10.2018.
• Указанием точной даты передачи квартиры, например, «в срок не позднее 31.12.2018 года». В данном случае неустойка рассчитывается с 01.01.2016, т.е. со следующего дня после оговоренной в договоре даты.

Если у вас возник спор с застройщиком, или вы только заключаете договор и хотите перестраховаться, задайте интересующие вопросы нашим юристам.