Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

268 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
268 юристов сейчас на сайте
  1. Гражданское право
  2. Договорное право

Договор аренды недвижимого имущества

подскажите пожалуйста, что-то нигде не могу найти пямого запрета, либо от жары туплю..

выиграли аукцион на аренду нежилого помещения, заключили (подписали, датировали) договор с 1 мая, однако Договор все еще регистрируется, но арендная плата ввиде обеспечения аукциона уже взята за 2 месяца вперед (обеспечительный платеж).

По сути, по закону-договор начинает действовать с момента гос регистрации. Пока не вернулся зарегистрированный экземпляр.

ВОПРОС: ВОзможно ли произвести перерасчет и вернуть как то эти 2 месяца предоплаты (либо "перекинуть их на следующие два), если договор будет зарегистрирован лишь в июле и тд. Вообще законно ли это? на что ссылаться?

Подскажите плиз... ведь договор могут и не зарегистрировать..((

и второй вопрос: при подачи и подписания договора на регистрацию был один гендир, а теперь внесли изменения на другого гену и собственника. Нужно ли подавать изменения о гене на перерегистрацию?

заранеее спасибо

14 Мая 2013, 13:15, вопрос №83614 Анна, г. Москва
1000 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (22)

  • Юрист - Чаплыгин Алексей
    получен
    гонорар
    33%
    Чаплыгин Алексей, Юрист, г. Оренбург
    Общаться в чате

    Как реагирует на эти требования арендодатель? Может составить акт сверки по расчетам?

    14 Мая 2013, 13:24
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    пока никак.. Смысл к ним идти не зпкрепившись статьями и вашей консультацией)

    14 Мая 2013, 13:29
  • Юрист - Чаплыгин Алексей
    получен
    гонорар
    33%
    Чаплыгин Алексей, Юрист, г. Оренбург
    Общаться в чате

    и второй вопрос: при подачи и подписания договора на регистрацию был один гендир, а теперь внесли изменения на другого гену и собственника. Нужно ли подавать изменения о гене на перерегистрацию? -вы имеете ввиду в налоговый орган или ФРС?

    14 Мая 2013, 13:26
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    ФРС-естественно)

    14 Мая 2013, 13:28
  • Адвокат - Попов Вадим Андреевич

    Здравствуйте!

    1)Если дословно смотреть ст.614 ГК РФ то

    Порядок,
    условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В
    случае, когда договором они не определены, считается, что установлены
    порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного
    имущества при сравнимых обстоятельствах

    Там же

    Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату)

    Соответственно Вы платите только за то время, которым пользуетесь имуществом. Составте акт приема передачи помещения и потом платите только за текущие месяцы.

    2)Изменения в налоговую надо а в Росреестр нет.

    14 Мая 2013, 13:26
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    ст 614 я знаю.

    вопрос немного в другом... вопрос именно в том:

    " ВОзможно ли произвести перерасчет и вернуть как то эти 2 месяца предоплаты (либо "перекинуть их на следующие два), если договор будет зарегистрирован лишь в июле и тд. Вообще законно ли это? на что ссылаться?

    14 Мая 2013, 13:30
  • Юрист - Чаплыгин Алексей
    получен
    гонорар
    33%
    Чаплыгин Алексей, Юрист, г. Оренбург
    Общаться в чате

    В ФРС-нет. Так как право региструется «за юр.лицом».

    14 Мая 2013, 13:29
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    ок. тут понятно. с обеспечением аукциона то что делать?!

    по сути мы не приняли же помещение по акту-только на регистрацию договор подали. Дем-а время идет

    14 Мая 2013, 13:32
  • Юрист - Чаплыгин Алексей
    получен
    гонорар
    33%
    Чаплыгин Алексей, Юрист, г. Оренбург
    Общаться в чате

    Соглашусь с коллегой, в том что арендная плата взимается только за фактическое использование (пользование) объектом аренды и судебная практика туда же)). аренда госимущества? Условия аукциона по обеспечению ?

    14 Мая 2013, 13:31
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    да . все именно так. госимущество. обеспечение.

    14 Мая 2013, 13:34
  • Юрист - Чаплыгин Алексей
    получен
    гонорар
    33%
    Чаплыгин Алексей, Юрист, г. Оренбург
    Общаться в чате

    Считаю возможность есть, со ссылкой на 614-ю, но возможно только через суд, надо видеть реакцию арендодателя.

    14 Мая 2013, 13:32
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Попов Вадим Андреевич

    " ВОзможно ли произвести перерасчет и вернуть как то эти 2 месяца
    предоплаты (либо «перекинуть их на следующие два), если договор будет
    зарегистрирован лишь в июле и тд. Вообще законно ли это? на что
    ссылаться?

    Возможно не оплачивать месяцы, которые фактически имущество Вами не использовалось со ссылкой на 309 и 614 ГК.

    14 Мая 2013, 13:33
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    они уже оплачены. как обеспечение. и со слов бухов ГУПа -они нам их не вернут и зачтут за май-июнь

    14 Мая 2013, 13:35
  • Юрист - Чаплыгин Алексей
    получен
    гонорар
    33%
    Чаплыгин Алексей, Юрист, г. Оренбург
    Общаться в чате

    Возможно не оплачивать месяцы, которые фактически имущество Вами не использовалось со ссылкой на 309 и 614 ГК.-поддержу, но в части того что не платить первые два месяца,  с учетом выплаченного обеспечения.

    14 Мая 2013, 13:35
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Феофанов Олег

    они уже оплачены. как обеспечение. и со слов бухов ГУПа -они нам их не вернут и зачтут за май-июнь

    Ну взыщете как неосновательное обогащение. Проблем то… Быстро зачтут

    14 Мая 2013, 13:36
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    ну да))) это же ГУП-думаете охото "ругаться")

    14 Мая 2013, 13:50
  • Юрист - Чаплыгин Алексей
    получен
    гонорар
    33%
    Чаплыгин Алексей, Юрист, г. Оренбург
    Общаться в чате

    и со слов бухов ГУПа -они нам их не вернут и зачтут за май-июнь-направите им свои расчеты со ссылками на указанные выше статьи, и попросите свериться. Если они откажу, то только суд. Либо ждите когда они на вас подадут, там и выясните этот момент.

    14 Мая 2013, 13:38
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Феофанов Олег

    Либо не платите, пусть сами попробуют взыскать, в суд и всплывет эта сумма

    14 Мая 2013, 13:39
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролов Андрей
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист
    Общаться в чате

    Здравствуйте!

    1) Вы имуществом уже пользуетесь?

    2) Договор заключает не гендиректор, а юрлицо в лице гендиректора, права и обязанности по договору возникают непосредственно у юрлица, поэтому при смене гендиректора вносить изменения в договор не надо.


    14 Мая 2013, 13:40
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    1.на момент подачи документов на регистрацию-подписан акт приемки-передачи технического состояния. согласно Договору сумма в размере обеспечительного взноса при аукционе входит в будующую аренду, при этом число не указано. Договор начинает действоать по условиям с момента госрегистрации . еще не зарегистрирован.

    2. нет имуществом по факту не пользуемся

    14 Мая 2013, 13:51
  • Адвокат - Попов Вадим Андреевич

    Тогда в суд, дело почти бесспорное, так что не переживайте. Но при этом не платить я бы не советовал, на всякий случай.

    14 Мая 2013, 13:41
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Чаплыгин Алексей
    получен
    гонорар
    33%
    Чаплыгин Алексей, Юрист, г. Оренбург
    Общаться в чате

    Принесите им судебную практику по вашему региону, чтоб мысли «дурные» в голову не лезли. Бухгалтера всегда так реагируют, у них же деньги уже пришли, значит надо оприходовать по факту. Разговаривайте с юристами.

    14 Мая 2013, 13:43
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    а можно ссылочку на практику, хоть 1-2 дела-уж не сочьтите за наглось) заранее спасибо

    14 Мая 2013, 13:52
  • Юрист - Феофанов Олег

    тут мне кажется проще не платить за 2 месяца. раз такое дело, пусть они попытаются взыскать задолженность в судебном порядке. Там Вы уже будете выдвигать встречный иск. Ну итп.

    Возможны варианты

    14 Мая 2013, 13:44
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Феофанов Олег

    нет имуществом по факту не пользуемся

    Тем более

    14 Мая 2013, 13:52
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Кожевникова Марина
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Краснодар
    Общаться в чате

    Добрый день, Анна!

    Полагаю, что торопить события не стоит. 

    Если арендатор не принял имущество по акту приема-передачи, то по факту аренда не наступила и платить за нее оснований нет. Поскольку денежные средства уже внесены в качестве обеспечения договора, то арендодатель может зачесть их в качестве арендных платежей, но в этом случае на стороне арендодателя возникнет неосновательное обогащение. Дальше, если договор аренды будет зарегистрирован, то арендатор сможет обратиться в суд и взыскать неосновательное обогащение, если арендодатель не согласится зачесть данные денежные средства за последующий период аренды. 

    Думаю, пока следует дождаться регистрации договора аренды.

    14 Мая 2013, 13:56
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Добрый день.

    подписан только акт приемки-передачи технического состояния

    14 Мая 2013, 13:58
  • Юрист - Чаплыгин Алексей
    получен
    гонорар
    33%
    Чаплыгин Алексей, Юрист, г. Оренбург
    Общаться в чате

    обеспечительный платеж трансформируется в аванс (Постановление Девятого ААС от 28.01.2008 N 09АП-18192/2007-ГК, которое было оставлено без изменения Постановлением ФАС МО от 28.04.2008 N КГ-А40/2122-08).

    14 Мая 2013, 13:56
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролов Андрей
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист
    Общаться в чате

    1.на момент подачи документов на регистрацию-подписан акт приемки-передачи технического состояния. согласно Договору сумма в размере обеспечительного взноса при аукционе входит в будующую аренду, при этом число не указано. Договор начинает действоать по условиям с момента госрегистрации. еще не зарегистрирован.

    Встречная обязанность арендатора по оплате возникает только после фактического получения в пользование помещение по акту приемки-передачи, а не в виду свершившей оценки состояния помещения. Согласно ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.  А договором определено, что предоплата берется за предоставление в аренду в будущем. 

    Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество  (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Пока акта нет — не предоставил.

    Поэтому, получите свидетельство о праве на аренду, подпишете акт, начинаете пользоваться, оплату у себя проводите за два месяца с момента подписания акта приемки-передачи помещения. В случае попытки арендодателя взыскания ее за более ранний срок, суд ему откажет. Потому как в соответствие с п. 3 ст. 433 ГК РФ, ст. 609 ГК РФ, в период до государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества считается незаключенным, то есть не влечет ни прав, ни обязанностей у сторон.

    Более того, в соответствие с п. 3 ст. 611 ГК РФ, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

    14 Мая 2013, 13:57
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Всем огромное спасибо. Вразумили.

    14 Мая 2013, 14:06
  • Адвокат - Попов Вадим Андреевич

    Ну нет, здесь я немного не согласен!

    У казать, письменно обязательно, арендодателю на данный факт надо, просто судиться действительно рано, лучше всего дождаться регистрации договора.

    14 Мая 2013, 13:59
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    спасибо огромное

    14 Мая 2013, 14:07
  • Юрист - Кожевникова Марина
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Краснодар
    Общаться в чате

    Вот Андрей Вам привел нормы. С учетом Ваших уточнений мнение прежнее, у арендатора есть все основания не оплачивать арендные платежи до передачи арендованного имущества по акту приема-передачи.

    14 Мая 2013, 14:03
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    спасибо огромное

    14 Мая 2013, 14:07
  • Юрист - Чаплыгин Алексей
    получен
    гонорар
    33%
    Чаплыгин Алексей, Юрист, г. Оренбург
    Общаться в чате

    base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=ARB;n=204775-в диспозиции все описано, ну так скажем по принципу «от обратного».

    Считаю, что судится действительно рано, должна подействовать грамотная претензия (вернее письмо с описанием ситуации ссылками на НПА и практику).

    подписан только акт приемки-передачи технического состояния-не повлияет на ситуацию никак.

    14 Мая 2013, 14:05
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    спасибо. все понятно.

    14 Мая 2013, 14:07
stats