Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

292 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
292 юриста сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Земельное право

Как купить земельные паи колхозов?

Здравствуйте. Мне предлагают купить не выделенный колхозный пай в Московской области.Продает наследница.

Продает по генеральной доверенности плюс нотариальная расписка, что не отзовет свой й ни в коем случае. Такая сделка вообще может иметь юридическую силу? Или я сильно рискую? Как правильно соблюсти все процедуры при продаже-покупке земельных паев колхозов?

Заранее спасибо за ответ.

С уважением, Рузанна

13 Мая 2013, 13:24, вопрос №82898 Рузанна, г. Москва

Уточнение клиента

Эту землю получила бабушка продавца около 40 лет назад,по наследству пай принадлежит продавцу.Доверенность будет писать от своего имени. Документов на землю я еще не видела.

13 Мая 2013, 13:54
800 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (11)

  • Юрист - Феофанов Олег

    Добрый день. Покупка по доверенности всегда сопряжена с определенным риском. А от кого у нее довернность, не совсем понятно?

    13 Мая 2013, 13:30
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мурашко Владимир
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Краснодар
    Общаться в чате

    Мне предлагают купить не выделенный колхозный пай в Московской области.Продает наследница.

    Если у этой наследницы имеется соответствующее свидетельство о вступлении в наследство, она действительно вправе продать свой невыделенный земельный пай. Но при этом крайне желательно Вам обратиться в хозяйство, который владеет земельным,  паем и ознакомиться с их уставом, в котором должна быть прописана возможность реализации посторонним лицам земельных паев, не проживающих в местности, где расположено само хозяйство. Из практики хорошо известно, что некоторые хозяйства в своих уставах предусмотрели запрет отчуждения земельных паев лицам, проживающим в других районах, областях, краях по причине затрудненности расчета с ними по использованию земли.

    Если Вы проживаете в той же местности, где расположено хозяйство, владеющее землей, препятствий быть не должно.

    Договор купли-продажи подлежит нотариальному удостоверению, после чего копия договора передается в хозяйство. 

    Сохраните себе доверенность купли-продажи, а также возьмите и храните копии доверенности и расписки. 

    Совершив сделку купли-продажи, Вы должны будете решить как использовать землю: то ли требовать выдела для организации и ведения КФХ или ЛПХ, то ли для передачи другому хозяйству во временное пользование, то ли оставите тому хозяйству, которое ныне владеет и пользуется землей. В последнем случае придется Вам заключать договор аренды земельного пая, равно как и и в других случаях, кроме, если будете сами заниматься (после выдела) крестьянским (фермерским) хозяйством или личным подсобным хозяйством.

    Имейте в виду, что выдел земельного пая связан с определенными трудностями особенно, если хозяйство  этому противится.

    В принципе, хозяйству безразлично, кто является собственником земельного пая — Вы или наследник, либо кто-то другой. Им важно, чтобы этим паем они и дальше владели и пользовались.     

    13 Мая 2013, 13:59
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мурашко Владимир
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Краснодар
    Общаться в чате

    «Доверенность будет писать от своего имени»

    Кому она будет доверять совершение сделки, если от своего имени?

    Из документов на земельный пай должно быть решение общего собрания бывшего колхоза, а также решение общего собрания акционерного общества, в которое был преобразован колхоз.

    Может также быть отдельный документ в виде выписки из решений общего собрания или иной документ.

    В хозяйстве Вы уточните принадлежность земельного пая. Эти сведения хранятся в бухгалтерии хозяйства или в планом отделе. Там же можете ознакомиться с утвержденным  списком лиц, которым выделялись земельные паи.

    13 Мая 2013, 14:08
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Попов Вадим Андреевич
    получен
    гонорар
    33%
    Адвокат, г. Оренбург
    Общаться в чате

    Здравствуйте!
    Если наследница надлежащим образом вступала в наследство и есть все документы, то ей не нужна будет доверенность, она будет руководствоваться свидетельством о праве на наследование по закону/завещанию.

    Если же жив наследодатель то в таком возрасте продавца это всегда риск, тк если с продавцом, от чьего имени происходит сделка, что то случится, то доверенность перестанет действовать.

    Так же, даже если мы оставим в стороне вопросы оформления членства в кооперативе и просто ст.250 ГК РФ и ст.8 ФЗ Об обороте земель с/х назначения, то отказ от гражданских прав не допустим, поэтому нотариальная расписка подобного рода по сути роли не играет-это филькина грамота.

    13 Мая 2013, 14:12
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролов Андрей
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист
    Общаться в чате

    Здравствуйте!

    Покупку пая, то есть доли в праве собственности за земельный участок сельскохозяйственного назначения (как я понял, земля оформлена именно так), лучше оформлять напрямую с собственником земельного участка. Делать это необходимо по нескольким причинам.

    Во-первых, сам участок не выделен, а есть только право собственности на долю, у земли есть несколько сособственников, которые имеют право преимущественной покупки, наравне с администрацией субъекта федерации — МО или муниципалитета, если в соответствующем законе субъекта об этом сказано (ст. 8 Федерального закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Продавец должен известить других собственников и субъект (администрацию области) об условиях продажи и о цене. Если в течение месяца никто не ответит (ответит отказом) продажа возможна. Сделка, заключенная с нарушением этого правила ничтожна в силу прямого указания закона (п. 4 ст. 8 указанного закона), влечет возврат сторон в первоначальное положение и возможные проблемы по получению от продавца денег, присущие любому взысканию денежных средств. Для этого надо проверять выполнена ли эта обязанность продавцом. 

    Во-вторых, надо быть уверенным, что участок не обременен (арестом, не является предметом ипотеки, лизинга) — получить выписку из Росреестра. 

    В-третьих, продажа по доверенности сопряжена с риском отзыва доверенности до момента сдачи документов в Росреестр на переход права собственности. (Ну, и кроме того, Вы должны понимать, что использовать такой земельный участок для строительства жилья нельзя.)  В этом случае, сделка может быть признана недействительной в суде по иску продавца. 


    13 Мая 2013, 14:14
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мурашко Владимир
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Краснодар
    Общаться в чате

    «у земли есть несколько сособственников, которые имеют право преимущественной покупки».

    Это очень важно! В первую очередь выкупить землю заинтересовано само хозяйство, имеющее право преимущественной покупки. Если же это право хозяйства будет нарушено, оно в судебном порядке может добиться перевода покупки на себя, а Вы останетесь при своих интересах. Поэтому настоятельно рекомендовал Вам еще раз обратиться, прежде всего, к руководству хозяйства, владеющего и пользующегося земельным паем, чтобы выяснить их позицию.

    13 Мая 2013, 14:33
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Матвеенко Сергей

    -Мне предлагают купить не выделенный колхозный пай в Московской области.


     Вам нужно иметь в виду что в этом случае такие сделки  регулируется  и специальным законном об обороте земель с/х назначения. Если вам предлагают купить земельный пай находящийся в общедолевой массе собственников земельных долей и не проводилось выделение земельного участка в счет земельной доли то согласно ФЗ от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с изменениями и дополнениями):


     Статья 12. Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения


    Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образомтолько после выделения земельного участка в счет земельной доли.


    -Согласно ограничений установленных ст.12 -Продать свою  невыделенную земельную долю собственник может – только другому участнику долевой собственности /лицу у которого уже есть в этом земельном массиве земельная доля-пай/ или с/х организации арендующей землю пайщиков если у вас нет в этом земельном массиве  доли приобрести  ее без выделения  на местности  вы не сможете.  Для продажи ее иным лицам придется сначала выделить земельную долю в соответствии с требованиями ФЗ об обороте земель и соблюсти требования преимущественного права покупки установленные  ст.8 ФЗ об обороте земель.


    Что касается доверенности согласен с коллегами - если наследница вступила в наследство и получила свидетельство   о праве собственности на земельную долю-пай   то доверенность ей, как собственнику по документу на продажу, не нужна. Вам желательно посмотреть все документы на землю со специалистом до начала оформления сделки.  

    13 Мая 2013, 14:40
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролов Андрей
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист
    Общаться в чате

    Если же это право хозяйства будет нарушено, оно в судебном порядке может добиться перевода покупки на себя 

    Немного не так. В указанном законе отличающееся от установленного ГК РФ правила соблюдения преимущественного права покупки. По ст. 250 ГК РФ, лицо, имеющее преимущественное право покупки,  может требовать перевода прав покупателя, а в законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» прямо указывается на ничтожность сделки.

    Но тем не менее, важность этого момента трудно переоценить.

    13 Мая 2013, 14:41
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Попов Вадим Андреевич
    получен
    гонорар
    33%
    Адвокат, г. Оренбург
    Общаться в чате

    В любом случае сделка таит в себе множество сложностей и рисков, здесь следует упростить схему, иначе я бы не советовал Вам покупать землю.

    13 Мая 2013, 14:42
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Чаплыгин Алексей
    Чаплыгин Алексей, Юрист, г. Оренбург
    Общаться в чате

    Здравствуйте.

    1. Посмотрите документы на землю(должно быть свидетельство о праве на наследство с указанием вы нем пая)

    2. Если продавец оформляет доверенность на вас, то все действия совершаете вы(но ее могут отозвать-риск, согласен с коллегами), но имейте ввиду что регистрационные действия и иные юридические процедуры стоят денег, то есть решите этот вопрос сразу с продавцом. Поинтересуйтесь чем вызвана необходимость оформлять доверенность, а не участвовать в сделке лично.

    3.обязательно соблюсти процедуру по извещении лиц имеющих преимущественное право покупки.

    4. Запросить выписку из ЕГРП об отстутствии обременений.

    13 Мая 2013, 15:27
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Сигал Лев Исаакович

    Здравствуйте, уважаемая Рузанна!

    Поскольку мои коллеги уже отметили множество прочих аспектов планируемой сделки, хочу подробнее остановиться лишь на одном. Гражданский кодекс РФ гласит:

    Статья 22. Недопустимость лишения и ограничения правоспособности и дееспособности гражданина


     

    1. Никто не может быть ограничен в правоспособности и дееспособности иначе, как в случаях и в порядке, установленных законом.


    2. Несоблюдение установленных законом условий и порядка ограничения
    дееспособности граждан или их права заниматься предпринимательской либо
    иной деятельностью влечет недействительность акта государственного или
    иного органа, устанавливающего соответствующее ограничение.


    3. Полный или частичный отказ гражданина от правоспособности или
    дееспособности и другие сделки, направленные на ограничение
    правоспособности или дееспособности, ничтожны, за исключением случаев,
    когда такие сделки допускаются законом
    .

    Для указанных правоотношений законодатель не установил исключение. Следовательно, нотариально удостоверенное заявление об отказе от отзыва пая не порождает никаких юридических обязанностей и объективно служит  только для Вашего психологического комфорта.

    13 Мая 2013, 19:11
    Ответ юриста был полезен? + 2 - 0
    Свернуть
stats