Добрый день, Татьяна!
Немного дополню ответы коллег.
Действительно, невключение нового дома в какие-либо документы с одной стороны совсем больших рисков для вас не несет, т.к. вы после покупки участка спокойно в любое время можете подать Декларацию об объекте недвижимости в Росреестр и дом вам зарегистрируют без проблем, т.к. вы будете собственником участка. Но это только в том случае, если ваш продавец добросовестный и ничего «дурного» не замышляет.
А вот если он решит что-то «намутить» здесь и как-то вас обмануть, то у него шансы в принципе есть.
Согласно ст.218 ГК РФ
1. Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
И хоть при этом есть статья 219 ГК РФ
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Но формально, продавая вам только участок, старый собственник так и остается собственником как минимум материала, из которого возведен дом (поскольку сам дом еще не зарегистрирован и именно как дом объектом права собственности не является).
Поэтому я вам обязательно рекомендую подстраховаться.
Вариант вижу следующий:
1. Заключите к Договору купли-продажи земельного участка Дополнительное соглашение. В этом соглашении пропишите, что вместе с участком покупателю (т.е. вам) передается и недостроенный дом (опишите его — площадь, материал, готовность, можете фотографии в Соглашение включить). Укажите что его стоимость входит в стоимость участка. Поскольку дом пока не зарегистрирован, то такое соглашение у вас Росреестр не примет. Т.е. оно останется просто между вами. Но уже не позволит Продавцу что-то мухлевать впоследствии. И на налоги он здесь никакие не попадет, т.к. соглашение останется чисто между вами и в госорганы никуда не пойдет. Потом, когда будете собственность на дом оформлять, все равно будете это делать по Декларации по дачной амнистии.
По такому варианту часто земли сельхозназначения с неоформленными фермами на них продают. Так что практика такая присутствует.
А вот с этим моментом с коллегой не согласен:
его просто можно прописать в договоре, чтоб в будущем не было проблем у вас с бывшим уже собственником данного ЗУ и старого дома Рекомендую прописать, что продает: ЗУ, дом… и недострой и все о нем в ДКП прописать
Магола Виолетта Олеговна
В основной договор купли-продажи земельного участка Росреестр вам недострой в неоформленном виде просто не даст вписать. Т.к. на дом нет никаких документов, то Росреестр откажется регистрировать такой договор ввиду несогласованности предмета (это требование закона). Т.е. прописывайте только в Доп.соглашении, которое в Росреестр не пойдет.
Успехов вам!
Спасибо за ответ!
Старый дом наполовину развален, то есть только под снос, а новый дом, который только строится, не оформлен никак.
И еще - у продавца нет разрешения на строительство дома. Но оно разве нужно при строительстве в СНТ?
И продавец не согласен оформлять ДКП еще на дом (200м) и нужно ли это нам самим, когда мы стоим на очереди?
Да, разрешение на строительство не требуется в данном случае.
а каким образом тогда он продает участок, на котором возведен дом?
Он планирует в будущем в данном доме проживать?
,Согласно ст 53 ЖК РФ при покупке старого жилого дома, который не признан непригодным для проживания у вас может возникнуть ситуация расцененная как намеренное ухудшение жил условий, в связи с чем Вас могут снять с очереди. Не рекомендую пока ничего покупать, пока не получите квартире