Как юридически аннулировать деятельность ИП по сдаче квартиры в аренду

Question

Ситуация: У мужа и жены в собственности находится квартира (свидетельство о собственности оформлено в апреле 2007 г., полностью на жену). Квартира приобретена в период брака. В феврале 2015 г. на жену было открыто ИП и приобретён патент на 6 мес. (с 01.03.2015 по 31.08.2015) на сдачу недвижимости (данной квартиры) в аренду. Далее, 01.03.2015 был заключён договор аренды с физ. лицом (арендатором) на 6 мес. В рамках этого договора, на счёт ИП было перечислено 3 арендных платежа (через банк, на счёт ИП). Сейчас обстоятельства сложились так, что эту квартиру мы хотим продать в конце 2015 г. Но при изучении НК и писем Минфина РФ выяснилось, что если квартира использовалась ИП для предпринимательских целей, то даже после закрытия ИП, владелец уже не сможет получить полный налоговый вычет при её продаже (как владеющий этим имуществом более 3-х лет) и нам придётся заплатить налог 13% от всей суммы продажи. Естественно, что такая потеря средств на налогах для нас совершенно не приемлема. Вопрос: Каким образом можно «откатить» всю ситуацию «назад» , т.е., например, аннулировать договор аренды (на каком основании, нужно ли это оформлять документально ?), вернуть средства арендатору (как именно это сделать- внести наличными на счёт ИП и с него перевести арендатору ?). Нужно описание пошагового процесса. Цель- юридически/ документарно аннулировать факт того, что эта квартира участвовала в предпринимательской деятельности в принципе. Понятно, что сумма , уплаченная за патент и в различные фонды уже никак нам не вернётся, но об этом и речь не идёт.

Сергей Иванов · Answer

Здравствуйте! В данной ситуации Вам необходимо знать, что жилое помещение, в соответствии с нормами действующего законодательства нельзя сдавать в аренду — этот договор будет называться — договор найма жилого помещения. Если же случилась такая ситуация, что стороны заключили договор АРЕНДЫ жилого помещения — то в любом суде данный договор будет признан ничтожным. Отличия договора аренды от договора найма жилого помещения: arenda1940.ru/zakony-rf-reglamentiruyuschie-arendu-naym-zhilya Здесь очень хорошо все объяснено и юридически верно. С уважением А.Э.С.

Елена Рассказова · Answer

Здравствуйте! Действительно, специалисты ФНС и Минфина, рассматривая каждую отдельную ситуацию, высказывают порой, казалось бы, диаметрально противоположные мнения. Например, Минфин в своем письме от 30.10.09 г. №03-11-09/364 указал, что ИП вправе воспользоваться вычетом, если ранее не учитывал расходы на приобретение и затем доходы от реализации при налогообложении доходов, получаемых им от осуществления предпринимательской деятельности. А в другом письме от 06.07.09 г. №03-04-05-01/531, несмотря на тот факт, что расходы на приобретение имущества не учитывались при налогообложении коммерческой деятельности, но имущество использовалось в целях осуществления такой деятельности, Минфин заявил, что вычет не применим. На самом деле, и в том и в другом случае решающим критерием для предоставления налогового вычета является характер использования имущества. Показательным в этой связи является решение Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 16.03.10 г. №14009/09, который постановил, что к доходам, полученным от продажи имущества, которое использовалось ранее в предпринимательской деятельности, имущественный вычет не применяется. nalogfaq.ru/deklarirovanie-i-uplata-ndfl/mogut-li-ip-poluchit-imushhestvennyiy-vyichet-pri-prodazhe-imushhestva.html Для того чтобы аннулировать, необходимо придать недействительным. Тут несколько вариантов: 1. Так как квартира совместная собственность супругов, то на распоряжение необходимо согласие другого супруга, оно должно быть нотариально заверено. Такое согласие есть? Согласно ст.35 СК РФ 3. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. Но это подходит, если вы договор регистрировали. Вы договор зарегистрировали? 2. У вас действительно был заключен договор аренды? Договор аренды заключается, если это нежилое помещение. Так как квартира, жилое помещение, то необходимо заключать договора найма жилого помещения.

Анна Проворова · Answer

Сергей, добрый день. Если Вы изучали письма Минфина, но наверняка видели, насколько они противоречивы, то можно воспользоваться вычетом, то нельзя. Скорее всего Вам в любом случае придется решать этот вопрос в судебном порядке. Возвращать все назад, как Вы хотите, не целесообразно, так как Вам выдали патент, а это прямое подтверждение того, что имущество сдавалось в найм. На Вашей стороне то, что покупалось оно задолго до регистрации ИП, является совместной собственностью. Как вариант, могу предложить следующее, Вы составляете соглашение о разделе имущества, и выделяете доли, потом жена Вам дарит свою долю и уже Вы продаете квартиру, так как Вы просто увеличиваете свою долю в праве, то платить налог Вам не нужно.

Марина Кизилова · Answer

Считаю, что Вы имеете право на налоговый вычет в соответствии со следующей нормой. Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) 17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более. Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности; (п. 17.1 введен Федеральным законом от 19.07.2009 N 202-ФЗ (ред. 27.12.2009)) КонсультантПлюс: примечание. Положения пункта 17.2 статьи 217 применяются в отношении ценных бумаг (долей в уставном капитале), приобретенных налогоплательщиками начиная с 1 января 2011 года. ст. 217, «Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 06.04.2015) {КонсультантПлюс} У Вас еще до того, как был приобретен статус ИП квартира пробыла в собственности более 3-х лет, т.е. Вы уже тогда приобрели право на налоговый вычет и до сих пор его не использовали. Вот если бы Вы приобрели бы квартиру и в течение 3-х лет использовали ее в предпринимательских целях, то тогда вопрос мог бы стоять по другому. Считаю, что имеете полное право на вычет, даже не проводя никаких манипуляций

Аркадий Емельянов · Answer

Выскажу несколько крамольное мнение о том, что само по себе признание сделки недействительной и применения последствий никакого результата не дадут. Как усматривается из второго абзаца п. 17.1. ст. 217 НК РФ положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности; Я считаю, что имущество несмотря на нарушения порядка его передачи в найм использовалось в предпринимательской деятельности ИП (а именно это и есть основное слово в данном абзаце). Был получен патент уплачивались налоги. А то, что сделка оспорима ничего не значит. Ну оспорил её супруг и замечательно. Что из-за этого можно прийти к выводу, что квартира не использовалась в предпринимательской деятельности? Однозначно нет. Ибо она использовалась, но с нарушениями гражданского законодательства. Но для налоговой это ничего не значит. Да это имеет значение для уменьшения уплаты налогов, так если деньги были бы возвращены, то нужно уменьшать доход и подавать уточненку. Но тут вообще патент не имеющий отношения к реальному доходу. Более того, возврат денег и не возможен, т.к. имуществом пользовался наниматель. Нет неосновательного обогащения. Не надо путать налоговые последствия с последствиями нарушения норм ГК РФ. Данный подход полностью соответствует и позиции ВАС РФ по вопросам договоров аренды. Если арендатор пользовался имуществом, то даже признании сделки ничтожной (договора не заключенным) не означает возможности требовать возврата платы за пользование этим имуществом. ст. 35 СК РФ: Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. Обращу ваше внимание на, то, что при этом требовать признать сделки недействительной может только супруг, не давший согласие на такую сделку. Причем ему необходимо будет доказать, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. Таким образом, другая сторона это не другой супруг, а наниматель. Посему доказать, что он точно знал и должен был знать о не согласии иной стороны говорить не приходиться. Поэтому данная схема просто нерализуема и просто необоснованная трата времени и денег, которая ни к какому результату может не привести. А вот вопрос со второй частью хатки для супруга, не являющегося ИП и владеющего частью хатки более 3 лет, можно рассмотреть.

Юрий Колковский · Answer

Насколько я понял из текста вопроса патент приобретен до августа 2015 года. При этом необходимость продать квартиру как видно из письма ближе к концу года. Завершайте свой патент и осуществляйте продажу после его завершения. Не вижу тут никакой проблемы, поскольку в момент продажи как и в бОльшую часть времени, которую он Вам принадлежал данный объект не использовался для извлечения дохода в предпринимательской деятельности.

Бесплатная консультация юриста

Как юридически аннулировать деятельность ИП по сдаче квартиры в аренду

У вас похожая ситуация?

У вас похожая ситуация?

У вас похожая ситуация?

У вас похожая ситуация?

У вас похожая ситуация?

У вас похожая ситуация?