Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как юридически аннулировать деятельность ИП по сдаче квартиры в аренду
Ситуация: У мужа и жены в собственности находится квартира (свидетельство о собственности оформлено в апреле 2007 г., полностью на жену). Квартира приобретена в период брака.
В феврале 2015 г. на жену было открыто ИП и приобретён патент на 6 мес. (с 01.03.2015 по 31.08.2015) на сдачу недвижимости (данной квартиры) в аренду. Далее, 01.03.2015 был заключён договор аренды с физ. лицом (арендатором) на 6 мес. В рамках этого договора, на счёт ИП было перечислено 3 арендных платежа (через банк, на счёт ИП). Сейчас обстоятельства сложились так, что эту квартиру мы хотим продать в конце 2015 г. Но при изучении НК и писем Минфина РФ выяснилось, что если квартира использовалась ИП для предпринимательских целей, то даже после закрытия ИП, владелец уже не сможет получить полный налоговый вычет при её продаже (как владеющий этим имуществом более 3-х лет) и нам придётся заплатить налог 13% от всей суммы продажи. Естественно, что такая потеря средств на налогах для нас совершенно не приемлема.
Вопрос: Каким образом можно «откатить» всю ситуацию «назад» , т.е., например, аннулировать договор аренды (на каком основании, нужно ли это оформлять документально ?), вернуть средства арендатору (как именно это сделать- внести наличными на счёт ИП и с него перевести арендатору ?). Нужно описание пошагового процесса.
Цель- юридически/ документарно аннулировать факт того, что эта квартира участвовала в предпринимательской деятельности в принципе. Понятно, что сумма , уплаченная за патент и в различные фонды уже никак нам не вернётся, но об этом и речь не идёт.
Здравствуйте!
В данной ситуации Вам необходимо знать, что жилое помещение, в соответствии с нормами действующего законодательства нельзя сдавать в аренду — этот договор будет называться — договор найма жилого помещения.
Если же случилась такая ситуация, что стороны заключили договор АРЕНДЫ жилого помещения — то в любом суде данный договор будет признан ничтожным.
Отличия договора аренды от договора найма жилого помещения:
arenda1940.ru/zakony-rf-reglamentiruyuschie-arendu-naym-zhilya
Здесь очень хорошо все объяснено и юридически верно.
С уважением А.Э.С.
Здравствуйте!
Действительно, специалисты ФНС и Минфина, рассматривая каждую отдельную ситуацию, высказывают порой, казалось бы, диаметрально противоположные мнения. Например, Минфин в своем письме от 30.10.09 г. №03-11-09/364 указал, что ИП вправе воспользоваться вычетом, если ранее не учитывал расходы на приобретение и затем доходы от реализации при налогообложении доходов, получаемых им от осуществления предпринимательской деятельности. А в другом письме от 06.07.09 г. №03-04-05-01/531, несмотря на тот факт, что расходы на приобретение имущества не учитывались при налогообложении коммерческой деятельности, но имущество использовалось в целях осуществления такой деятельности, Минфин заявил, что вычет не применим.
На самом деле, и в том и в другом случае решающим критерием для предоставления налогового вычета является характер использования имущества.
Показательным в этой связи является решение Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 16.03.10 г. №14009/09, который постановил, что к доходам, полученным от продажи имущества, которое использовалось ранее в предпринимательской деятельности, имущественный вычет не применяется.
Для того чтобы аннулировать, необходимо придать недействительным. Тут несколько вариантов:
1. Так как квартира совместная собственность супругов, то на распоряжение необходимо согласие другого супруга, оно должно быть нотариально заверено.
Такое согласие есть?
Согласно ст.35 СК РФ
3. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Но это подходит, если вы договор регистрировали. Вы договор зарегистрировали?
2. У вас действительно был заключен договор аренды?
Договор аренды заключается, если это нежилое помещение. Так как квартира, жилое помещение, то необходимо заключать договора найма жилого помещения.
Уважаемая Елена, добрый день,
В своём описании я не корректно указал тип договора: это договор найма квартиры. Его мы нигде не регистрировали. Письменного (а тем более, заверенного нотариусом, согласия супруга на сдачу квартиры в найм нет).
Сергей
В своём описании я не корректно указал тип договора: это договор найма квартиры. Его мы нигде не регистрировали. Письменного (а тем более, заверенного нотариусом, согласия супруга на сдачу квартиры в найм нет. Сергей
Согласно ст.253 ГК РФ
1. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.
2. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
3. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников.
Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
Поскольку это совместная собственность, то должно быть ваше согласие на заключениедоговора найма. Если вашего согласия нет, то вы вправе признать сделку недействительной. Единственное, вам необходимо доказать, что вы не знали об этом договоре.
Сергей, добрый день.
Если Вы изучали письма Минфина, но наверняка видели, насколько они противоречивы, то можно воспользоваться вычетом, то нельзя. Скорее всего Вам в любом случае придется решать этот вопрос в судебном порядке. Возвращать все назад, как Вы хотите, не целесообразно, так как Вам выдали патент, а это прямое подтверждение того, что имущество сдавалось в найм. На Вашей стороне то, что покупалось оно задолго до регистрации ИП, является совместной собственностью.
Как вариант, могу предложить следующее, Вы составляете соглашение о разделе имущества, и выделяете доли, потом жена Вам дарит свою долю и уже Вы продаете квартиру, так как Вы просто увеличиваете свою долю в праве, то платить налог Вам не нужно.
Вопрос только в том, что квартира в собственности будет менее 3-х лет и вычет получить не получится.
Сальников Алексей
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 27 июня 2011 г. N 03-04-05/7-444
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел
письмо по вопросу уплаты налога на доходы физических лиц при продаже квартиры и
в соответствии со ст. 34
Налогового кодекса Российской
Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Из письма следует, что квартира, приобретенная на общие средства
супругов, была оформлена в 1998 г. на мужа. В 2011 г. между супругами был
заключен договор о разделе имущества, в соответствии с которым данная квартира полностью перешла в собственность
супруги. В дальнейшем квартиру планируют продать.
В
соответствии с положениями Гражданского и Семейного кодексов Российской
Федерации имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной
собственностью. При этом не имеет значения, на имя кого из супругов оформлено
такое имущество, а также кем из них вносились деньги при его приобретении.
Согласно
ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава
собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей
собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на
указанное имущество. При этом на основании ст. 131 Гражданского кодекса
Российской Федерации изменение состава собственников имущества предусматривает
государственную регистрацию такого изменения.
В связи с этим моментом возникновения права собственности у
участника общей собственности на квартиру является не дата повторного получения
свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава
собственников квартиры и долей в праве собственности на квартиру, а момент
первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.
В
соответствии с п. 17.1 ст. 217 Кодекса не подлежат налогообложению налогом на
доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися
налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый
период от продажи, в частности, квартиры, находившейся в собственности
налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества,
находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Учитывая
изложенное, поскольку квартира находится в собственности налогоплательщика
(независимо от изменения размера его доли в праве собственности на квартиру)
более трех лет, то доходы от продажи квартиры не будут подлежать
налогообложению налогом на доходы физических лиц.
Заместитель
директора
Департамента
налоговой
и
таможенно-тарифной политики
Н.А.КОМОВА
27.06.2011
Еще одно.
Письмо ФНС России
22.10.2012 №ЕД-4-3/17824@
по вопросу определении срока нахождения имущества
в собственности в целях применения имущественного налогового вычета
Федеральная
налоговая служба по вопросу предоставления имущественного налогового вычета при
продаже квартиры сообщает следующее.
Квартира
с 1993 года находилась в общей совместной собственности семьи из четырех
человек. После смерти одного из собственников в 2002 году его доля, после
выделения долей, перешла по наследству к бабушке налогоплательщика, которая
стала собственником 1/2 доли в праве собственности на квартиру. После смерти
бабушки в 2010 году ее доля перешла по наследству к налогоплательщику, в
результате чего в собственности налогоплательщика находились 3/4 доли в праве
собственности на данную квартиру. Впоследствии квартира была продана.
В
соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской
Федерации (далее – Кодекс) налогоплательщик при определении размера налоговой
базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных
налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде
от продажи, в частности, квартир, комнат, включая приватизированные жилые
помещения, и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности
налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.
Согласно
статье 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) изменение
состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников
общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права
собственности на указанное имущество. При этом на основании статьи 131 ГК РФ
изменение состава собственников имущества предусматривает государственную
регистрацию такого изменения.
В связи
с этим моментом возникновения права собственности у участников общей долевой
собственности на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о
праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников
квартиры и долей в праве собственности на квартиру, а момент первоначальной
государственной регистрации права собственности на данную квартиру.
В
соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса не подлежат налогообложению
налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами,
являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий
налоговый период от продажи, в частности, квартир, комнат и долей в указанном
имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также
при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика
три года и более.
Учитывая
изложенное, поскольку квартира принадлежала налогоплательщику (независимо от
изменения состава собственников и размера долей в праве собственности на
квартиру) более трех лет, то доходы, полученные налогоплательщиком от продажи
квартиры, пропорциональные его доле в праве собственности на данную квартиру,
не будут подлежать налогообложению налогом на доходы физических лиц.
Данная
позиция согласована с Министерством финансов Российской Федерации.
Доведите
указанное письмо до нижестоящих налоговых органов.
Действительный государственный советник
Российской Федерации 3 класса
Д.В. Егоров
Считаю, что Вы имеете право на налоговый вычет в соответствии со следующей нормой.
Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые
от налогообложения)
17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися
налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы,
получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными
предпринимателями в предпринимательской деятельности;
(п. 17.1 введен Федеральным законом от 19.07.2009 N 202-ФЗ (ред. 27.12.2009))
КонсультантПлюс: примечание.
Положения пункта 17.2 статьи 217 применяются в отношении
ценных бумаг (долей в уставном капитале), приобретенных налогоплательщиками
начиная с 1 января 2011 года.
ст. 217, «Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от
05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 06.04.2015) {КонсультантПлюс}
У Вас еще до того, как был приобретен статус ИП квартира пробыла в собственности более 3-х лет, т.е. Вы уже тогда приобрели право на налоговый вычет и до сих пор его не использовали. Вот если бы Вы приобрели бы квартиру и в течение 3-х лет использовали ее в предпринимательских целях, то тогда вопрос мог бы стоять по другому. Считаю, что имеете полное право на вычет, даже не проводя никаких манипуляций
Выше я изложила чисто свое субъективное мнение. Думаю, что для того, чтобы исключить всякого рода доказывания можно пойти 2-мя путями:
1.Подать иск о признании сделки недействительной в связи с отсутствием Вашего согласия на сдачу квартиры в найм. В суде пусть жена подтвердит, что она знала, что Вы не согласны на сдачу квартиры, но нужны были деньги, и она решила сдать квартиру на маленький срок, не ставя Вас в известность. Таким образом, можно будет признать сделку недействительной и как последствие возвратить все в первоначальное положение. Договора не будет, деньги будут возвращены.
2. Пойти по пути, предлагаемому Анной Проворовой. Сначала разделить имущество по соглашению, а потом жена должна будет подарить свою долю Вам. Несмотря на то, что право на долю жены у Вас возникнет после заключения соглашения, но сама собственность как была общей так и осталась ей, только превратиться из совместной в долевую, поэтому за точку отсчета ( момент возникновения права собственности) должна быть взята регистрация права на имя супруги.
Второй вариант не выгоден для супруги, потому что неизвестно как Вы поведете себя после оформления сделки. Продавать Вы уже будете чисто свою квартиру и отдавать ей половину денег уже не будете обязаны. Кроме того, в случае покупки новой квартиры Вы сможете требовать там долю, пропорционально сумме, вырученной от продажи предыдущей квартиры, т.к. продаваться ужу будет не совместная, а Ваша личная собственность. Для жены данный вариант невыгоден, так как она впоследствии может лишиться того, на что имела бы право до дарения. Тут для нее более безопасный вариант — купля-продажи.
Как справедливо заметил Емельянов Аркадий, при признании сделки недействительной деньги не должны возвращаться нанимателю. Если пользование жильем определенное время имело место, то и должно быть оплачено, т.е. признание сделки недействительной ничего не даст, если пользование жильем было, то это уже никуда не денешь. Тогда только идти по пути оформления соглашения и дальнейшего отчуждения ( дарения или продажи) Вам своей доли супругой. По деньгам выгоднее дарение. Если жена пойдет на это — то хорошо, т.к. для нее есть определенный риск. Либо еще составлять договор дарения в будущем Вами ей либо денег, либо части новой квартиры ( если она будет покупаться за счет продажи этой).
Выскажу несколько крамольное мнение о том, что само по себе признание сделки недействительной и применения последствий никакого результата не дадут.
Как усматривается из второго абзаца п. 17.1. ст. 217 НК РФ положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности;
Я считаю, что имущество несмотря на нарушения порядка его передачи в найм использовалось в предпринимательской деятельности ИП (а именно это и есть основное слово в данном абзаце). Был получен патент уплачивались налоги. А то, что сделка оспорима ничего не значит. Ну оспорил её супруг и замечательно. Что из-за этого можно прийти к выводу, что квартира не использовалась в предпринимательской деятельности? Однозначно нет. Ибо она использовалась, но с нарушениями гражданского законодательства. Но для налоговой это ничего не значит. Да это имеет значение для уменьшения уплаты налогов, так если деньги были бы возвращены, то нужно уменьшать доход и подавать уточненку. Но тут вообще патент не имеющий отношения к реальному доходу. Более того, возврат денег и не возможен, т.к. имуществом пользовался наниматель. Нет неосновательного обогащения. Не надо путать налоговые последствия с последствиями нарушения норм ГК РФ.
Данный подход полностью соответствует и позиции ВАС РФ по вопросам договоров аренды. Если арендатор пользовался имуществом, то даже признании сделки ничтожной (договора не заключенным) не означает возможности требовать возврата платы за пользование этим имуществом.
ст. 35 СК РФ: Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
Обращу ваше внимание на, то, что при этом требовать признать сделки недействительной может только супруг, не давший согласие на такую сделку. Причем ему необходимо будет доказать, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. Таким образом, другая сторона это не другой супруг, а наниматель. Посему доказать, что он точно знал и должен был знать о не согласии иной стороны говорить не приходиться.
Поэтому данная схема просто нерализуема и просто необоснованная трата времени и денег, которая ни к какому результату может не привести.
А вот вопрос со второй частью хатки для супруга, не являющегося ИП и владеющего частью хатки более 3 лет, можно рассмотреть.
А вот вопрос со второй частью хатки для супруга, не являющегося ИП и владеющего частью хатки более 3 лет, можно рассмотреть.
Емельянов Аркадий
Ну вот теперь все правильно. Дарение и получение всей квартиры в собственность лицом не являвшимся ИП по учетам налоговой и не использовавшем её в деятельности ИП. При этом, владение будет более 3-х лет (с 2007 года).
Насколько я понял из текста вопроса патент приобретен до августа 2015 года. При этом необходимость продать квартиру как видно из письма ближе к концу года. Завершайте свой патент и осуществляйте продажу после его завершения. Не вижу тут никакой проблемы, поскольку в момент продажи как и в бОльшую часть времени, которую он Вам принадлежал данный объект не использовался для извлечения дохода в предпринимательской деятельности.
Уважаемый Алексей, добрый день,
Я не корректно указал в своём описании тип договора: это Договор найма.
Сергей
Уточнение понятно. Веду работу по подготовке уточненного ответа.