Выбор компании по оказанию услуг по содержанию и текущего ремонта мест общего пользования

Question

Здравствуйте! Мы получили квартиру по договору социального найма 27.12.2013 года, наш многоквартирный дом обслуживал ЖЭУ, оказываемые услуги нас очень устраивали, потом мэрия заключила договор по обслуживанию нашего дома с выигравшей тендер компанией "Глобус", устно сказали ,пока мы не подпишем с ними договор не разрешат приватизацию квартир и не подключат в дом газ. Мы согласились. Но компанией очень не довольны, компания оказывает услуги по содержанию дома не надлежащим образом. На данный момент все квартиры приватизированы, дом подключили к газу только 31.03.2015г. Общим собранием жильцов с 01.03.2015 мы перешли на обслуживание обратно в ЖЭУ, оплату производим в ЖЭУ. Но вчера получили квитанции на оплату услуг, где выставлены счета "Глобус". Они не проводили никаких работ в марте, за что счета! Я позвонила в компанию "Глобус", они сказали, что я не имею права менять компанию, т.к. договор заключен на год. Но я не хочу свои деньги платить недобросовестной компании. Как быть? Прошу консультацию с ссылкой на статьи законодательства.

Александр Самарин · Answer

Как быть? Прошу консультацию с ссылкой на статьи законодательства. Лариса Здравствуйте. Для начала уточните: 1. Какие доказательства есть, что данная компания не выполняла свои обязательства? 2. Это именно обслуживающая, не управляющая организация? 3. Как уведомляли данную компанию о решении ОС?

Елена Рассказова · Answer

добрый день! Лариса, вы можете выложить договор, который заключали с компанией Глобус?

Юлия Баянова · Answer

Здравствуйте! Согласно норм ЖК РФ в одностороннем порядке в любое время можно изменить способ управления только в случае, если он (способ управления) был выбран на общем собрании собственников (не в Вашем случае), либо если УК не выполняет свои обязанности. В связи с изложенным Ваши ответы на вопросы Александра Самарина многое бы прояснили. ст. 161 ч 3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. ст. 162 ЖК РФ п 8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом. 8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора , и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Павел Борисович Курпишев · Answer

Добрый день, Лариса! Вы заключили договор с Глобус. Вы можете его расторгнуть в любое время, не дожидаясь истечения годовалого срока, на основании статья 450 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с положениями раздела 8 Жилищного кодекса РФ Вы можете на основании общего собрания жильцов дома Вы в любое время вправе принять решение о смене обслуживающей (управляющей) компании. Вы говорите, что «перешли обратно в ЖЭУ». Если это был договор, подписанный с ЖЭУ и есть решения общего собрания на заключение этого договора — Глобус не вправе выставлять вам счета с того дня, когда принято решение собрания жильцов дома о смене глобуса на ЖЭУ. Теперь совсем подробно, в конце ответа ссылки на законодательство. Основания для смены управляющей компании В обязанности управляющей компании ЖКХ входит не только обслуживание инженерных коммуникаций, но и текущий ремонт дома для обеспечения безопасности жильцов, клининговые мероприятия, содержание общего имущества в надлежащем виде. Соответственно, за свои услуги компании взимают плату согласно утвержденному при заключении договора тарифу. Тариф устанавливается по согласованию с общим собранием собственников. В случае если жильцы недовольны качеством оказываемых услуг и применяемыми тарифами, возникает вопрос о том, как сменить управляющую компанию ЖКХ. Основаниями для смены компании могут быть: волеизъявление общего собрания собственников; отсутствие у компании лицензии на ведение деятельности по управлению многоквартирным домом, которую законодательством установлено получить до 1 мая 2015 года; компания была привлечена к административной ответственности за неисполнение предписаний органа государственного жилищного надзора дважды за год. Одним из оснований привлечения к административной ответственности является обоснованная жалоба на управляющую компанию ЖКХ, поданная жильцами управляемых домов. Предметом жалобы может быть ненадлежащее оказание услуг, незаконное завышение тарифов, иные нарушения. Порядок смены управляющей компании Договор на управление многоквартирным домом может быть заключен на срок не менее 1 года и не более 5 лет. По общему правилу, жильцы дома вправе досрочно расторгнуть данный договор. Расторжение договора с управляющей компанией также входит в компетенцию общего собрания собственников жилья. Как правило, на указанном собрании происходит и выбор новой обслуживающей организации, которой будет передано в дальнейшем управление домом. Требования к проведению такого собрания сводятся к следующему: собрание должно быть инициировано хотя бы одним из собственников квартиры в доме; собственники должны быть уведомлены о дате и времени собрания не менее чем за 10 дней до его проведения; в объявлении должна быть обозначена повестка дня: расторжение договора с обслуживающей организацией и выбор новой управляющей компании. Как уже говорилось выше, собрание может быть признано состоявшимся, а его решения легитимными только в том случае, если соблюдено условие кворума. Кворумом признается наличие более 50% голосов всех собственников. Следует отметить, что голоса считаются не по количеству собственников, а по площади жилых помещений, им принадлежащих. Таким образом, собственник 20 квадратных метров будет иметь 20 голосов, а 50, соответственно – 50. При проведении собрания обязательно ведение протокола, который должен быть подписан секретарем и председателем. Как правило, председателем собрания является его инициатор. Собрание может быть проведено как в очной, так и в заочной форме. Заочная форма подразумевает собой голосование собственников не в момент общего сбора собственников, а в течение обозначенного времени путем заполнения бюллетеня. После проведения голосования в заочной форме также должен быть составлен протокол с результатами голосования. В качестве новой управляющей компании могут быть привлечены любые управляющие организации.Требования к управляющим компаниям ЖКХ, которые могут быть выбраны в ходеобщего собрания собственников, оговорены Жилищным кодексом: они должны иметь лицензию (с 1 мая 2015 года), обеспечить доступ к информации о ее деятельности, тарифах, оказываемых услугах. После оглашения решения общего собрания собственников о смене управляющей организации происходит процедура заключения договора с новой компанией и переход к ней права управления многоквартирным домом. Решение собрания может обжаловать в суд любой из собственников, если посчитает смену управляющей организации незаконной и проведенной с нарушением установленных законом требований. Нормы Законодательства Статья 161 Жилищного кодекса РФ Статья 162. Договор управления многоквартирным домом 1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. 1.1. В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа. 2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. 2.1. Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. 2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления. 4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. 5. Договор управления многоквартирным домом заключается: 1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет; 2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года; 3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца. 6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором. 7. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания. 8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. 8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом. 8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом. 9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов Vи VIнастоящего Кодекса. 10. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме. 11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе. Статья 450 Гражданского кодекса РФ 1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Всего доброго!

Юрий Салмин · Answer

Добрый день! Возможно в данном случае еще имеет место спор между хозяйствующими субъектами по поводу прав на обслуживание дома. Решение Карачаево-Черкесского УФАС России. Информация о рассмотрении заявления ООО УК «Глобус» 5 февраля 2015 года в УФАС по КЧР поступило заявление от Управляющей компании «Глобус» на действия ООО «УЖХ №1 и ООО «УЖХ №2». В заявлении указано, что обе управляющие компании уклоняются от передачи технической документации и осуществляют начисления сумм на оплату услуг ЖКХ при том, что фактически обслуживанием шестнадцати многоквартирных домов, указанных в заявлении, занимается Управляющая компания «Глобус». УФАС по КЧР вынесло решение о признании ООО «УЖХ №1» и ООО «УЖХ №2» нарушившими Закон «О защите конкуренции». Им выданы предписания о прекращении нарушения антимонопольного законодательства.

Анна Иванова · Answer

Я позвонила в компанию «Глобус», они сказали, что я не имею права менять компанию, т.к. договор заключен на год. Но я не хочу свои деньги платить недобросовестной компании. Как быть? Прошу консультацию с ссылкой на статьи законодательства. Лариса Лариса, доброго времени суток! Данный вопрос регулируется нормами ЖК РФ: ст. 161 п. 3 — Способ управления многоквартирным домом … может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. мэрия заключила договор по обслуживанию нашего дома с выигравшей тендер компанией «Глобус» Лариса Это произошло в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», которым и был определен проект договора и его срок по «Глобус». Однако, данное постановление не подменяет Ваше право (ст. 161 ЖК РФ) на самостоятельное принятие решения (в том числе и в срок действия договора с УК, обслуживающей дом на основании выигранного конкурса). Напоминаю Вам, во избежание проволочек — ВАМ (собственникам помещений в доме) не только следует принять решение но и РЕАЛИЗОВАТЬ его путем заключения договора и проплаты по нему !!!

Ирина Фролова · Answer

Здравствуйте, Лариса! У вас управляющая компания ил обслуживающая? Можете выложить договор? Можете выложить платежку последнюю, персональные данные можно скрыть? Дело в том, что часто УК сумму планируемого ремонта разбивают на количество месяцев в году и выставляют счета ежемесячно. Возможно у вас такая же ситуация. Тут нужно разбираться с документами. Сначала рекомендую зайти на сайт УК, посмотреть расчет платы на содержание и обслуживание жилого дома, возможно в эту графу уже включены затраты на ремонт. У УК вы также можете требовать документы о проведенном ремонте (договор, акты и т.п.). Можно пойти по более простому пути, обратиться в жилищную инспекцию с просьбой проверить правильность начисления платы и действительно ли УК проводила ремонт. Жил инспекция должна рассмотреть обращение и если есть нарушения, привлечь УК к ответственности и обязать пересчитать суммы. Пока можете ничего УК не оплачивать. Для того, чтобы понять правильность утверждения об изменении УК, нужно знать какой договор у вас заключен. Желаю удачи!