Продажа квартиры с изъяном

Теоретически возможность расторгнуть договор купли-продажи квартиры может, если в продаваемой квартире имеются существенные недостатки.

Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
[Гражданский кодекс РФ] [Глава 29] [Статья 450]

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора

Но крыша относится к местам общего пользования.

Поэтому расторгнуть договор на этом основании очень не реально. Суд может указать, что сама квартира не имеет недостатков, а причина протечки является ненадлежащее содержание общедомовым имуществом и покупателем может предъявить претензии к Управляющей компании (ТСЖ).

2) можно ли как-то зафиксировать отсутствие будущих претензий, и чтобы при этом не спугнуть покупателя?

Сергей

Вам необходимо включить в договор купли-продажи пункт, что при заключение Договора, покупатель приобретаемое помещение осмотрел, при осмотре дефектов не обнаружил, к техническому состоянию квартиры претензий не имеет. 

Такими общими словами, покупатель можно слегка ввести в заблуждение. Если прописывать каждую особенность, например состояние стен, потолков и т.д. покупатель начнет тщательно все изучать. Так как подписав пункт договора, что он все осмотрел и все его устраивает он принимает квартиру в том состояние, в котором она есть.