Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю

Марина, добрый вечер.

1. Может ли супруга получить патент без согласия супруга, так как является собственником данных квартир (но они являются совместно нажитым имуществом)?

Марина

Если у Вас квартиры (жилые помещения), следовательно договор найма регистрации не подлежит.

В соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ по договору найма жилого помещения
одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо
(наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое
помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 674
ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом
подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке,
предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Федеральным законом от 21.07.1997
N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним». Ни один из этих нормативных актов не содержит требования о
государственной регистрации договора найма жилого помещения.
Договор
найма жилого помещения является самостоятельным видом договора
(глава 35 ГК РФ), а не разновидностью договора аренды (глава 34 ГК РФ).
Поэтому содержащиеся в законодательстве нормы о государственной
регистрации договоров аренды недвижимого имущества не распространяются
на договор найма жилого помещения.
Таким образом, договор найма не подлежит государственной регистрации независимо от срока, на который он заключен

То согласие супруга не нужно, так как

Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов
[Семейный кодекс РФ]
[Глава 7]
[Статья 35]

1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим
имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого
супруга.

2. В патенте указывается конкретное жилье (адрес), сдаваемое в аренду?

Марина

Да, Вы должны перечислить адрес, площадь и количество комнат, которые Вы будете сдавать.

Письмо Минфина России от 30.06.2014 N 03-11-09/31390

В случае если ИП получил патент на осуществление предпринимательской
деятельности по передаче в аренду (внаем) жилых и нежилых помещений,
дач, земельных участков, принадлежащих ИП на праве собственности, то
такой патент будет действовать только в отношении передаваемых им в
аренду объектов, указанных в патенте.

С учетом изложенного если у ИП в течение срока действия патента
увеличилось количество физических показателей ведения
предпринимательской деятельности, в отношении которой данный
налогоплательщик применяет патентную систему налогообложения, то
полученный патент будет действовать только в отношении объектов,
указанных в патенте.

Если в течение налогового периода произошло увеличение таких
показателей, то для целей применения ПСН в отношении новых показателей
ИП вправе получить новый патент или применять в отношении них иной режим
налогообложения.

3. Можно ли сдавать в аренду возводимый жилой дом на арендуемом у администрации города земельном участке? Почему?

Марина

Так он возведен, право собственности есть?

Здравствуйте!

Может ли супруга получить патент без согласия супруга, так как является собственником данных квартир (но они являются совместно нажитым имуществом)?

Марина

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 21 июня 2013 г. N 03-11-12/24021
Департамент
налоговой и таможенно-тарифной политики в пределах своей компетенции
рассмотрел обращение и по вопросу применения патентной системы
налогообложения сообщает следующее.
Согласно пп. 19 п. 2 ст. 346.43
Налогового кодекса Российской Федерации патентная система
налогообложения применяется в отношении предпринимательской деятельности
в виде сдачи в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных
участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве
собственности.
При этом по вопросу о возможности применения патентной
системы налогообложения в отношении вышеназванной предпринимательской
деятельности при передаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в
совместной собственности индивидуальных предпринимателей — супругов,
следует учитывать следующее.
Статья 34 Семейного кодекса Российской
Федерации устанавливает, что имущество, нажитое супругами во время
брака, является их совместной собственностью. К имуществу, нажитому
супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся в том
числе доходы каждого из супругов от предпринимательской деятельности,
движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале,
внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и
любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от
того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем
из супругов внесены денежные средства.
Таким образом, имущество,
приобретенное во время брака одним из супругов, в том числе за счет
доходов от осуществляемой им предпринимательской деятельности,
признается совместной собственностью супругов.
В соответствии с п. 2
ст. 253 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ)
распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности,
осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается
независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению
имуществом. Пункт 4 указанной статьи ГК РФ предусматривает, что данные
правила применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной
собственности ГК РФ или другими законами не установлено иное.
Так, согласно ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по
обоюдному согласию супругов. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с
согласия другого супруга. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке,
необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
По
договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель)
обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во
временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606
ГК РФ).
В этой связи передача имущества в аренду является одним из
способов распоряжения имуществом. Соответственно, для передачи одним из
супругов (индивидуальным предпринимателем) в аренду помещения,
принадлежащего супругам на праве совместной собственности, необходимо
нотариально удостоверенное согласие второго супруга.
Учитывая
изложенное, в отношении предпринимательской деятельности по передаче в
аренду недвижимого имущества, принадлежащего супругам — индивидуальным
предпринимателям на праве совместной собственности, может применяться
патентная система налогообложения при условии осуществления такой
деятельности на основании нотариально удостоверенного согласия одного из
супругов, на которого зарегистрировано такое недвижимое имущество.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН
21.06.2013

Здравствуйте, Марина.

1. Может ли супруга получить патент без согласия супруга, так как является собственником данных квартир (но они являются совместно нажитым имуществом)?

Марина

По моему мнению, не может.

Согласно пункту 2 статьи 253 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

Также отмечаю, что согласно статье 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Таким образом, в отношении предпринимательской деятельности по передаче в найм недвижимого имущества, принадлежащего супругам на праве совместной собственности, может применяться ПСН при условии осуществления такой деятельности на основании согласия одного из супругов.

Исходя из ГК РФ такое согласие требует нотариального удостоверения.

2. В патенте указывается конкретное жилье (адрес), сдаваемое в аренду?

Марина

Да, указывается.

В основной форме Патента на право применения ПСН (форма № 26.5-П) не указывается адрес. Однако к Патенту прилагается одно из Приложений. В случае сдачи в найм помещений прилагается Приложение № 1. Данное Приложение утверждено Приказом ФНС РФ от 26.11.2014 № ММВ-7-3/599@. В данном приложении необходимо указать «адрес места осуществления предпринимательской деятельности».

3. Можно ли сдавать в аренду возводимый жилой дом на арендуемом у администрации города земельном участке? Почему?

Марина

Если Вы имели ввиду возможность сдачи жилого дома в том случае, если земельный участок под этим домом находится в собственности города, то такая возможность существует.