Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Изменение целевого назначения земли
Добрый день! В августе 2013г. приобрел участок в городе с домом с целью дальнейшей его реконструкции для постоянного проживания. Целевое назначение земли - эксплуатация жилого дома. Сделал межевание. Получил документы на руки и был неприятно удивлен - границы участка согласованы ДАГ с учетом письма, в котором сообщалось, что отныне эксплуатация жилого дома не является целевым назначением данного участка, а относится к категории Ж1 (многоквартирное многоэтажное строительство 5 этажей и выше!!!). Более того, в эту же категорию попали и все соседние участки с домами, некоторые из которых в отличном состоянии, некоторые до сих пор достраиваются! Вопрос - что теперь с этим делать, каковы могут быть последствия, каким образом должны были учитывать интересы владельцев участков и домов в этом районе при разработке и утверждении генерального плана г. Рыбинска? Цель покупки участка - строительство (реконструкция) жилого дома! Прошу сообщить, что необходимо сделать, чтобы все таки получить разрешение на реконструкцию и каковы мои шансы на успех? Могут ли мне изменить целевое назначение земли при внесение изменений в кадастровый паспорт? Буду признателен, если мой вопрос (а он больной для многих граждан, оказавшихся в подобной ситуации) не останется без ответа. Заранее спасибо.
Здравствуйте, Дмитрий!
20 марта 2014 года в городе Рыбинске были приняты Правила землепользования и застройки. Это основной документ, определяющий правовой режим земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в границах соответствующего муниципального образования.
Проект правил землепользования и застройки проходит обязательную процедуру публичных слушаний и мнение населения подлежит обязательному учету.
Подготовка проекта правил землепользования и застройки осуществляется с учетом результатов публичных слушаний и предложений заинтересованных лиц (часть 3 статьи 31 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Обязательными приложениями к проекту правил землепользования и застройки являются протоколы публичных слушаний по указанному проекту и заключение о результатах таких публичных слушаний (часть 1 статьи 32 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Правилами землепользования и застройки устанавливаются территориальные зоны и градостроительные регламенты.
Правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений (пункт 8 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Использование любого земельного участка и объекта капитального строительства в границах каждой территориальной зоны должно соответствовать градостроительному регламенту, установленному для такой зоны.
Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (часть 1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Градостроительным регламентом, в том числе, устанавливаются предельные параметры допустимого использования земельных участков и объектов капитального строительства. Предельные параметры могут быть как минимальными (например, не менее пяти этажей), так и максимальными (например, не более пяти этажей).
Градостроительный регламент — устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (пункт 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Другими словами, в границах территориальной зоны, для которой установлены предельные параметры «не менее пяти этажей» недопустимо осуществлять строительство зданий, строений, сооружений менее пяти этажей. Таким образом, Вам не выдадут ни разрешение на строительство, ни разрешение на реконструкцию ни разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства.
При этом важно учитывать следующие нормы.
Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (пункт 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Реконструкция указанных объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции. Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом (пункт 9 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Другими словами, все объекты капитального строительства, которые были построены и введены в эксплуатацию в установленном законом порядке до момента принятия правил землепользования и застройки могут использоваться до тех пор, пока не потребуется реконструкция таких объектов.
Важно также учитывать, что земельные участки с разрешенным использованием, предусматривающим многоэтажное строительство, как правило, представляют для инвесторов бОльшую ценность по сравнению с земельными участками для индивидуального жилищного строительства. Другими словами, в результате принятия правил землепользования и застройки Ваш земельный участок, с одной стороны, стал более ценным с инвестиционной точки зрения, с другой стороны это наложило на него определенные ограничения (невозможность строительства индивидуальных жилых домов).
Вариантов несколько:
1. Продать имеющийся земельный участок и купить в границах территориальной зоны, которая в правилах землепользования и застройки города Рыбинска называется Ж3 – индивидуальная жилая застройка.
2. Инициировать внесение изменения в правила землепользования и застройки (чтобы в границах территориальной зоны Ж1 было возможно осуществлять индивидуальную жилую застройку).
Порядок внесения изменений в правила землепользования и застройки установлен статьей 33 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Согласно указанной статье, основанием для рассмотрения главой местной администрации вопроса о внесении изменений в правила землепользования и застройки является, в том числе, поступление предложений об изменении границ территориальных зон, изменении градостроительных регламентов.
Предложения о внесении изменений в правила землепользования и застройки в комиссию могут направляться физическими или юридическими лицами в инициативном порядке либо в случаях, если в результате применения правил землепользования и застройки земельные участки и объекты капитального строительства не используются эффективно, причиняется вред их правообладателям, снижается стоимость земельных участков и объектов капитального строительства, не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений.
С уважением,
Алексей Борисов