Налоговые вычеты по доходам от продажи имущества

Здравствуйте! 

В 2013 из-за сложной финансовой ситуации ( банкротство своего дела) мне пришлось продать личное имущество, которое было в собственности менее трех лет, квартира и земельный участок.

Оксана

Согласно ст.220 Налогового кодекса РФ у Вас два варианта, они по подпунктам 1 и 2 

1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей, а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей;

2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии  с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

То есть,  если Вы произвели улучшение земельного участка и поставили на нем сруб, то документально подтвердив эти расходы Вы вправе уменьшить сумму облагаемых налогом доходов документально подтвердив фактически произведенные расходы. Если же документов подтверждающих эти расходы нет,  то воспользоваться п/п 2 ст. 220 НК РФ Вы не можете,  либо можете без учета этих расходов. Либо воспользоваться п/п 1 и применить имущественный налоговый вычет 1 млн рублей. Собственно иных вариантов нет. 

Оксана, если у вас имеется возможность заключить дополнительное соглашение с покупателем вашего земельного участка и включить в предмет договора сруб, то заключите его и зарегистрируйте в Росреестре. Тогда сможете уменьшить сумму облагаемых налогом доходов на сумму произведенных расходов. Документы, подтверждающие эти расходы, как я поняла из вопроса, у вас имеются. 

Здравствуйте, Оксана!

Налоговый вычет предоставляется на доход от продажи земельного участка в размере 1 млн. рублей, либо Вы вправе уменьшить налогооблагаемую базу на сумму, потраченную на его приобретение. Подчеркну, только на приобретение. Так как расходы на улучшение земельного участка ст. 220 НК РФ не предусмотрены, следовательно по этим основаниям (завозили землю, вырубили деревья и прочее) вычет не может быть предоставлен и не может быть уменьшена налогоблагаемя база.

Таким образом Вам можно выбрать либо вычет в размере 1 млн. руб. либо в размере стоимости приобретения этого земельного участка. Тут всё просто, если Вы покупали участок за 500 т.руб., тогда выгодно получить вычет в размере 1 млн., если покупали за 1,5 млн. руб., то выгоден вычет в размере расходов на приобретение, то есть 1,5 млн. руб.

Теперь по поводу сруба. 

Подпунктом 3) пункта 3 ст. 220 НК РФ предусмотрено, что в вычет могут быть включены:

 3) в фактические расходы на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или доли (долей) в нем могут включаться следующие расходы: 

расходы на разработку проектной и сметной документации; 

расходы на приобретение строительных и отделочных материалов; 

расходы на приобретение жилого дома или доли (долей) в нем, в том числе не оконченного строительством; 

расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке жилого дома или доли (долей) в нем, не оконченного строительством) и отделке; расходы на подключение к сетям электро-, водо- и газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо- и газоснабжения и канализации; 

То есть расходы на приобретение или строительство нового дома (сруб) можно было бы предъявить к вычету, если бы Вы в договоре купли-продажи указали, например, что продаете земельный участок за 1 млн. руб., и неоконченный строительством дом за оставшуюся сумму, например 2 млн. руб. Тогда, подтвердив расходы на материалы сруба, строительство фундамента, Вы смогли бы воспользоваться вычетом.

Это связано с тем, что земельный участок и недвижимое имущество на нем (дом) — это два разных объекта. 

В связи с изложенным считаю, что в данной ситуации, получить вычет, связанный со строительством сруба и улучшением, земельного участка, Вы, увы, не сможете.

С уважением, С.Сергеев

Здравствуйте, Оксана.

Как правильно указали коллеги у Вас есть выбор: уменьшить доход от реализации имущества на 1 млн. руб. или уменьшить доход на расходы, связанные с приобретением продаваемого имущества (такая альтернатива предусмотрена пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Особо хочу заметить, что редакция ст.220 НК РФ сильно изменилась с 1 января 2014г. Однако Вы реализовали имущество в 2013г. и к Вашей ситуации применимы ранее действовавшие нормы.

Прежние положения ст. 220 НК РФ (точнее сказать абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ) разрешали налогоплательщикам уменьшить налогооблагаемый доход от реализации имущества на расходы, связанные с получением дохода от реализации имущества. При этом к ним помимо затрат, понесенных при приобретении имущества, могли относиться также расходы на улучшение потребительских качеств имущества (начиная с 01.01.2014г. исходя из новой редакции ст. 220 НК РФ указанные  затраты на улучшение имущества не уменьшают дохода, полученного от реализации имущества).

В абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ до 01.01.2014г. было единственное требование: расходы должны были быть связаны с полученным доходом. При этом что значит «связаны с доходом» НК РФ не разъясняет. Поэтому Вы вправе самостоятельно определить такую связь.

Я считаю, что указанные в Вашем вопросе расходы на облагораживание земли и постройку сруба улучшают потребительские качества земельного участка и поэтому Вы имеете право на вычет по НДФЛ.

Ведь данные расходы косвенно связаны с тем доходом, который вы получили при реализации имущества. В результате облагораживания территории участка и постройки сруба была увеличена стоимость Вашего имущества. Без данных работ цена реализации была бы ниже. В итоге облагаемый НДФЛ доход увеличился.

Правомерность моего вывода подтверждается разъяснениями Минфина РФ (Письмо Минфина России от 21.11.2012 № 03-04-05/4-1327). В Письме представители финансового ведомства указали, что расходы на благоустройство земельного участка, увеличивающие его стоимость могут быть приняты к вычету по НДФЛ.

Есть письмо УФНС по г. Москве, согласно которому затраты на  улучшение потребительских качеств имущества могут быть приняты к вычету по НДФЛ (Письмо УФНС России по г. Москве от 24.12.2008 № 18-14/4/120484).

Рекомендую Вам обжаловать его в обязательном досудебном порядке, а при не удовлетворительном результате  - в судебном порядке.