Может ли суд признать договор купли - продажи 2001 года действительным, если до сих пор собственность осталась на продавце в Рег. палате, покупатель не предпринимал действия для регистрации собственности (недвижимости) и теперь продавец, выплатив налоги за все годы, не согласен с этим договором?
Договор купли-продажи исполнен, но переход права собственности не
зарегистрирован? А выкупная стоимость недвижимости уплачена покупателем? Акт
приема-передачи имущества подписан? Т.е. фактически договор исполнен?
Договор является действительным, если соблюдена письменная форма и
договор подписан сторонами. Однако, право собственности покупателя возникает с
момента государственной регистрации перехода права собственности (статья 551
Гражданского кодекса РФ). В случае, когда одна из сторон уклоняется от
государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд
вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ
об исполнительном производстве, также по требованию судебного
пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода
права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
Здесь не нужно признавать договор купли-продажи действительным, нужно
регистрировать переход права в Росреестре, и если возникнут проблемы с
регистрацией в связи с давностью договора, тогда идти в суд.
Что касается несогласия продавца с договором, необходимо понимать
основания его несогласия для оценки юридической возможности оспаривания
договора. В то же время, обращаю внимание на истечение сроков исковой давности
для предъявления требований в рамках рассматриваемого договора.
Здравствуйте, Ольга! В данном случае суд может расторгнуть Договор на основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса России в связи с существенным нарушением Договора Покупателем, в результате чего Продавец в значительной степени лишился на того, на что был вправе рассчитывать при заключении Договора.
В этой связи, если Покупатель не исполнил свою обязанность по Договору в срок, установленный Договором, при этом, в результате такого неисполнения в имущественной сфере Продавца возникли убытки, основания для обращения в суд имеются.
Поэтому Договор в данном случае действителен, но может быть расторгнут по решению суда.
Если Вам потребуется помощь в дальнейшем, пишите.
Здравствуйте, а Вы когда узнали, что имущество не переоформлено в рег. палате? Налоги ведь приходили, значит Вы как минимум в 2002-2003 году уже знали, что собственность не зарегистрирована на нового собственника по договору. Соответственно узнали о нарушении своих прав более чем 3 года назад, в связи с чем, полагаю, что пропущен срок исковой давности. Поэтому расторгнуть договор через суд не получится, если только последний не восстановит Вам пропущенный срок, но это вряд ли.
Более того, необходимо изучить сам договор, а особенно обязанности покупателя.
Я так понимаю Вас не устраивает тот факт, что новый собственник не зарегистрировал надлежащим образом купленное имущество, ввиду чего Вам приходят налоги за него.
В налоговую обращались с договором?
Статья 38 Налогового кодекса РФ: Объект налогообложения
1. Объект налогообложения — реализация товаров (работ, услуг), имущество, прибыль, доход, расход или иное обстоятельство, имеющее стоимостную, количественную или физическую характеристику, с наличием которого законодательство о налогах и сборах связывает возникновение у налогоплательщика обязанности по уплате налога. (в ред. Федерального закона от 27.07.2006 N 137-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) Каждый налог имеет самостоятельный объект налогообложения, определяемый в соответствии с частью второй настоящего Кодекса и с учетом положений настоящей статьи.
2. Под имуществом в настоящем Кодексе понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
ЗАКОН
О НАЛОГАХ НА ИМУЩЕСТВО ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ
Статья 1. Плательщики налогов
1. Плательщиками налогов на имущество физических лиц (далее — налоги) признаются физические лица — собственники имущества, признаваемого объектом налогообложения.
2. Если имущество, признаваемое объектом налогообложения, находится в общей долевой собственности нескольких физических лиц, налогоплательщиком в отношении этого имущества признается каждое из этих физических лиц соразмерно его доле в этом имуществе. В аналогичном порядке определяются налогоплательщики, если такое имущество находится в общей долевой собственности физических лиц и предприятий (организаций).
3. Если имущество, признаваемое объектом налогообложения, находится в общей совместной собственности нескольких физических лиц, они несут равную ответственность по исполнению налогового обязательства.
(в ред. Федерального закона от 28.11.2009 N 283-ФЗ)
О налогах.
В силу пункта 2 статьи 551 ГК РФ исполнение договора
купли-продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Читаю разъяснения ФАС СЗО (разъяснения старые, но
имеют место быть и соотносятся с приведенной нормой об отношениях с третьими лицами): «поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной
регистрации, то право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации. Исполнение договора купли-продажи недвижимости и
его государственная регистрация, как правило, не совпадают по времени. Для продавца договор недвижимости считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о
передаче, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 1 статьи 556 ГК РФ). Следовательно, акт приема-передачи недвижимости по договору купли-продажи может быть оформлен, а имущество передано как до государственной
регистрации, так и после нее. Неслучайно законодатель в пункте 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрел, что исполнение договора
продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими
лицами.
Вышесказанное свидетельствует о том, что право
собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации.
Что касается соотношения момента возникновения права
собственности и момента возникновения обязанности уплачивать налог на недвижимое имущество. Представляется, что с точки зрения гражданского законодательства, коль скоро субъектом данного налога является собственник
имущества, то обязанности по уплате налога возникают с момента государственной регистрации, а не с момента
заключения договора купли-продажи, который не подлежит государственной регистрации, и не с момента подписания акта приема-передачи.
Однако нельзя забывать, что в соответствии с пунктом 3 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство, если иное не предусмотрено законодательством, не применяется к налоговым отношениям.
В силу его публичности в налоговом законодательстве могут быть предусмотрены нормы, определяющие иной порядок уплаты налогов на недвижимое имущество».
Однако, специальных норм в Налоговом кодексе не установлено… Напротив, НК РФ содержит бланкетную норму — об определении титульного собственника в соответствии с гражданским законодательством.
В настоящее время аналогичные нормы о моменте возникновения права собственности закреплены в статье 8.1. ГК РФ.