Аренда земли под автостоянку

Question

Добрый день! Я арендую земельный участок у администрации г. Саратова под размещение автостоянки. До 2012 года мы платили аренду в соответствии с постановлением области в размере 0.5% от кадастровой стоимости. В 2013 году вышло постановление об изменении коэффициента до 2%, в соответствии с чем арендная плата выросла в разы. Никаких уведомлении от администрации об изменении коэффициента мы не получали, о необходимости заключения доп.соглашении в связи с этим также не уведомлены. В 2014 году получая счет на оплату, нам предоставили расчет и за 2013 год, в соответствии с которым мы должны оплатить аренду по коэффициенту 2%, а также пени, за несвоевременную уплату. А теперь вопрос - Обязана ли администрация уведомить арендатора об изменении коэффициента оплаты либо мы сами должны понять это из постановления правительства и пойти в администрацию за новыми расчетами и заключением доп. соглашений?

Алиса Самигуллина · Answer

Добрый день, Сергей. В заключенном договоре аренды должен быть пункт, предусматривающий право арендодателя в одностороннем порядке вносить изменения по размеру арендной платы. в соответствии с п.9 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 8 настоящих Правил, не проводится. Таким образом, уведомлять Вас администрация не обязана, она имеет право в одностороннем порядке внести изменения, а Вас ставит лишь перед фактом.

Игорь Водолазский · Answer

Здравствуйте. Постановления Правительства не могут вносить изменения в Гражданский кодекс РФ. Буквально из вопроса усматривается, что Ваш контрагент в одностороннем порядке изменил существенные условия договора (причем на два года назад), связанные с оплатой аренды, но не уведомил Вас об этом, в связи с чем действия незаконны и Вы могли бы отказаться оплачивать требуемое «задним числом». Однако, в договоре, который Вами заключен имеется раздел или пункты, связанные с оплатой аренды, возможными условиями и основаниями изменения арендной платы. Поэтому в Ваших интересах разместить текст договора (хотя бы в этой части), чтобы специалисты дали комплексно оценку произошедшему. Без этого все консультации будут носить предположительный характер, что, полагаю, Вам не интересно.

Елена Каторжевская · Answer

добрый день, Администрация должна была и уведомление прислать и дополнительное соглашение к договору заключить, с последующей регистрацией. Вместе с тем, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором, поэтому для объективной оценки правомерности/неправомерности действий (бездействия) Администрации без анализа условий договора не обойтись. Если в договоре аренды имеется указание на одностороннее изменение арендной платы , арендодатель имеет право повысить ее без согласия арендатора при соблюдении механизма изменения арендной платы, зафиксированного в договоре аренды (например, предварительное извещение арендатора о предстоящем увеличении размера арендной платы за один месяц до даты изменения, увеличение на основании отчета конкретного оценщика о рыночной стоимости арендованного имущества или в связи с изменением индекса инфляции). Нарушение одного из условий механизма изменения арендной платы позволит арендатору уплачивать арендную плату в прежних размерах (постановления ФАС Московского округа от 18.03.2010 № КГ-А40/1860-10, от 14.01.2010 № КГ-А41/14499-09, от 27.08.2007 и 03.09.2007 № КГ-А40/8421-07, Поволжского округа от 06.05.2010 по делу № А06-2184/2009, от 18.11.2008 по делу № А12-6018/08 и от 23.03.2006 по делу № А65-6989/2005-СГ2-24). Если в договоре аренды не определен порядок одностороннего изменения арендной платы, ФАС Волго-Вятского округа полагает, что ее повышение оформляется дополнительным соглашением. При отказе или уклонении арендатора подписать соглашение арендодатель вправе обратиться в суд с заявлением о понуждении арендатора заключить соглашение (постановление от 06.05.2009 по делу № А38-4312/2008). Однако и здесь есть шанс избежать новых размеров арендной платы — если арендодатель забудет зарегистрировать дополнительное соглашение об увеличении арендной платы. Исходя из ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении условий договора заключается в той же форме, что и сам договор. Договор аренды недвижимого имущества на срок более одного год а подлежит государственной регистрации, дополнительное соглашение об изменении арендной платы тоже должно пройти госрегистрацию. Незарегистрированное соглашение не соответствует действующему законодательству, а значит, не является основанием для внесения арендной платы по новым размерам. Подобные выводы сделаны в постановлениях ФАС Уральского округа от 16.01.2007 и 09.01.2007 № Ф03-А51/06-1/5119, Дальневосточного округа от 06.02.2007 и 30.01.2007 № Ф03-А51/06-1/5592. ВАЖНО! П еречисленные правила изменения арендной платы не распространяются на случаи, когда указанный в договоре механизм ее исчисления предусматривает увеличение размера в зависимости от определенных обстоятельств , в частности от изменения МРОТ или действующего законодательства (например, в связи с принятием мэром города решения об изменении размера арендной ставки). Тогда согласия арендатора на повышение арендной платы и оформления дополнительного соглашения не требуется. Президиум ВАС РФ (постановление от 26.01.2010 № 11487/09 и информационное письмо от 11.01.2002 № 66«Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой») и арбитражные суды (постановления ФАС Дальневосточного округа от 09.03.2010 № Ф03-970/2010 и от 07.12.2009 № Ф03-6796/2009) считают, что такое увеличение арендной платы по сути является исполнением согласованного сторонами условия договора аренды. При отсутствии названных обстоятельств суд может признать увеличение арендной платы необоснованным (постановления ФАС Дальневосточного округа от 07.12.2009 № Ф03-6796/2009 и Волго-Вятского округа от 17.09.2009 по делу № А31-1354/2008). www.eg-online.ru/article/118772/ + Суд вправе уменьшить размер ответственности должника (арендатора), если кредитор (арендодатель) умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков , причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению (ст.404 ГК) Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий , предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства. с уважением, Елена

Мария Иванова · Answer

Здравствуйте! Существуют Разъяснения Федеральной антимонопольной службы от 5 июня 2012 г. «Разъяснения ФАС России по применению статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»12. Изменение существенных условий договора": В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В результате заключения дополнительных соглашений, изменяющих предмет договора, размер арендной платы , целевое назначение объекта и другие существенные условия договора у сторон возникают новые правоотношения, которые должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ). С учетом вышеизложенного, заключение дополнительных соглашений, изменяющих существенные условия договора без проведения торгов, является нарушением требований, предусмотренных статьей 17.1 Закона о защите конкуренции, поскольку указанные условия согласованы в момент заключения договора на торгах (часть 5 статьи 448 ГК РФ). Кроме того, уменьшение арендной платы является предоставлением преимущества отдельному хозяйствующему субъекту, которое обеспечивает ему более выгодные условия деятельности по сравнению с другими хозяйствующими субъектами. В соответствии с пунктом 20 статьи 4 Закона о конкуренции предоставление таких преимуществ является государственной или муниципальной преференцией и подлежит контролю в порядке, установленном главой 5 вышеупомянутого закона. Учитывая указанные нормы ГК РФ и требования антимонопольного законодательства, подпункт 16 пункта 40 (114) Правил не допускает изменение условий договора, заключенного на торгах, как по соглашению сторон, так и в одностороннем порядке. В соответствии с частью 8 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, при заключении и (или) исполнении указанных в частях 1 и 3 настоящей статьи договоров их цена может быть увеличена по соглашению сторон в порядке, установленном договором. Пункт 98 Правил устанавливает, что договор заключается на условиях, указанных в поданной участником конкурса , с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации. При заключении и (или) исполнении договора цена такого договора не может быть ниже начальной (минимальной) цены договора (цены лота), указанной в извещении о проведении конкурса , но может быть увеличена по соглашению сторон в порядке, установленном договором. Учитывая указанные нормы действующего законодательства, пунктами 40 (114) Правил установлено, что документация о торгах должна содержать порядок пересмотра цены договора (цены лота) в сторону увеличения, а также указание на то, что цена заключенного договора не может быть пересмотрена сторонами в сторону уменьшения.

Артём Рязанцев · Answer

Добрый день. Моя коллега Самигуллина Алиса совершенно верно указала на Постановление ПРавительства. в п. 9 указано, что перерасчет подлежит по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. То есть рассчитывать по новым правилам Вам могут только с 1 января 2014 года. п.4 ст. 22 Земельного кодекса допускает установление общих начал определения арендной платы Правительством РФ. Поскольку в Вашем договоре должно было быть указано, что арендная плата зависит от кадастровой стоимости, то Вы также должны были следить за ее изменением. Местные нормативные акты обязательно публикуются. Но, на мой взгляд, по общим условиям договорных обязательств Администрация должна была также Вас уведомлять об изменении арендной платы, а также о задолженности если она составит более чем два месяца, в противном случае она своими действиями (как сторона гражданского договора) ведет себя недобросовестно.