Можно ли продать земельный участок, полученный несовершеннолетним в наследство после смерти отца?

Здравствуйте. 
Продать земельный участок, принадлежащий ребенку можно, но только с предварительного разрешения органов опеки и попечительства (ст. 37 Гражданского кодекса РФ, ст. 21 Семейного кодекса РФ). 
Тот факт, что у ребенка уже есть другое жилье и собственность, сам по себе не освобождает от необходимости получать согласие опеки. Орган опеки должен убедиться, что продажа имущества не ущемляет имущественные права и интересы ребенка. 
Основные условия и нюансы продажи:
Разрешение органов опеки — законный представитель (родитель, опекун) должен обратиться в отдел опеки и попечительства по месту регистрации ребенка. Опека рассматривает заявление и выдает постановление о разрешении (или отказе в разрешении) сделки. 
Куда идут деньги от продажи — обычно органы опеки дают согласие на продажу детской недвижимости только в том случае, если денежные средства от продажи доли/участка поступают на номинальный (или специальный) банковский счет, открытый на имя ребенка, и эти деньги нельзя просто потратить на текущие нужды — они остаются на счете ребенка до его совершеннолетия (либо опека может разрешить их использование, если это идет на улучшение жилищных условий ребенка). 
Оформление сделки у нотариуса — любые сделки с недвижимым имуществом, принадлежащим несовершеннолетним детям, подлежат обязательному нотариальному удостоверению (ст. 54 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Здравствуйте. Примите соболезнования в связи с вашей утратой.
Да, вы можете продать этот земельный участок, но только с предварительного письменного разрешения органов опеки и попечительства. Поскольку собственником имущества является несовершеннолетний ребенок (10 лет), закон строго защищает его имущественные права (ст. 37 Гражданского кодекса РФ и Федеральный закон № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»).
Тот факт, что участок находится далеко, а у ребенка уже есть отдельное жилье и собственность, — это отличные и весомые аргументы для органов опеки, однако автоматического права на продажу они не дают.
Ниже подробно разобраны условия одобрения такой сделки и пошаговый алгоритм действий.

Главное условие опеки: Выгода для ребенка
Органы опеки одобрят сделку только в том случае, если она не ухудшает имущественное положение ребенка, а приносит ему прямую выгоду. Наличие у него другой недвижимости — это плюс (опека увидит, что ребенок не останется без крыши над головой), но деньги от продажи участка не могут быть потрачены на текущие нужды семьи.
Существуют два основных варианта, как получить одобрение:
Зачисление денег на специальный счет ребенка. Это самый частый вариант при продаже далекого или ненужного имущества. Деньги от продажи участка переводятся на целевой номинальный или личный счет 10-летнего ребенка в банке. Снять их оттуда до его 18-летия без разрешения опеки будет нельзя (опека разрешает снятие только в исключительных случаях на нужды самого ребенка — например, на дорогостоящее лечение или образование).
Встречная покупка (альтернативная сделка). Вы можете продать этот участок с условием, что одновременно (или в течение короткого срока) приобретете на имя ребенка другую недвижимость (например, долю в квартире ближе к дому, комнату или другой, более ликвидный участок) стоимостью не меньше, чем проданное имущество.

Пошаговый алгоритм действий для продажи
Шаг 1. Найти покупателя и составить предварительный договор
Вам необходимо найти покупателя и заключить с ним предварительный договор купли-продажи (ПДКП). В нем обязательно должно быть прописано, что сделка совершается с согласия органов опеки, а деньги будут зачислены на счет ребенка (или пойдут на покупку альтернативного жилья). Опеке нужен этот документ, чтобы видеть реальную сумму сделки.
Шаг 2. Провести оценку земельного участка
Опека не позволит продать участок по заниженной цене. Вам потребуется заказать отчет об оценке рыночной стоимости земли у независимого оценщика. Цена в ПДКП должна быть не ниже оценочной.
Шаг 3. Обратиться в органы опеки и попечительства
Законный представитель ребенка (мать / опекун) вместе с ребенком (так как ему уже исполнилось 10 лет, его мнение учитывается) обращаются в опеку по месту жительства ребенка. Можно подать заявление через МФЦ.
Вам понадобятся следующие документы:
Паспорт законного представителя и свидетельство о рождении ребенка.
Выписка из ЕГРН на продаваемый земельный участок (подтверждение собственности ребенка).
Свидетельство о праве на наследство.
Предварительный договор купли-продажи и отчет об оценке.
Выписки из ЕГРН на уже имеющееся у ребенка жилье (чтобы доказать, что его жилищные условия в порядке).
Документы, подтверждающие открытие счета на имя ребенка (куда переведут деньги).
Справка о регистрации ребенка по месту жительства.

Шаг 4. Получить постановление опеки
Органы опеки рассматривают заявление в течение 15 дней. В случае положительного решения они выдают Приказ (Постановление) Разрешения на совершение сделки. В нем будут четко прописаны условия (например, «с обязательным зачислением денежных средств в размере ХХХ на счет ребенка»).
Шаг 5. Нотариальное оформление сделки
Внимание: Любые сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним, подлежат обязательному нотариальному удостоверению (ст. 54 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Оформить простую письменную форму и сразу пойти в Росреестр не получится. Нотариус проверит разрешение опеки и чистоту сделки.

Полезный нюанс: Налоги
Поскольку участок получен в порядке наследования от близкого родственника (отца), стандартный минимальный срок владения для продажи без налога (НДФЛ) составляет 3 года.
Этот срок отсчитывается не со дня регистрации права в ЕГРН или получения свидетельства у нотариуса, а со дня смерти наследодателя (день открытия наследства).
Если с момента смерти отца еще не прошло 3 года, при продаже возникнет обязанность подать декларацию 3-НДФЛ. Однако ребенок будет иметь право на имущественный налоговый вычет в размере до 1 млн рублей (налог 13% придется заплатить только с суммы, превышающей 1 миллион рублей).

Если этот разбор помог вам сориентироваться в порядке действий, вы можете оставить положительный отзыв на моей странице — это очень важно для развития профиля. Вы также можете поддержать мою работу и оставить чаевые юристу, перейдя по официальной ссылке платформы: pravoved.ru.
 
 

Здравствуйте. А в чьей собственности находится в настоящее время земельный участок? На какое лицо он оформлен в собственность? Только собственник вправе распоряжаться собственным имуществом в силу ст. 209 Гражданского кодекса РФ. Если земля оформлена на несовершеннолетнего, то сделки совершаются от их имени родителями или опекунами с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Разрешение органов опеки обычно содержит конкретное условие. Например, одновременно с продажей необходимо приобрести для ребёнка равноценное имущество или зачислить вырученные деньги на его личный счёт в банке. Это условие нужно выполнить до регистрации сделки, иначе в ней откажут

Здравствуйте. Продать участок можно, но сделку от имени ребёнка нельзя заключить без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Деньги от продажи при этом должны быть направлены в интересах ребёнка. Если в наследство вступили и вы сами (как супруга), своя доля продаётся вами свободно, разрешение опеки нужно только в части доли ребёнка.

Опека проверяет, не ухудшится ли положение ребёнка. Аргументы в вашу пользу здесь сильные: продаётся не единственное жильё, а дальний участок, при этом у ребёнка есть собственное жильё. Обычно опека выдаёт разрешение при одном из условий: взамен продаётся иное имущество, оформляемое на ребёнка, либо
вырученные деньги зачисляются на счёт ребёнка и расходуются строго в его интересах (образование, лечение, приобретение имущества).

Также следует учесть нотариальные расходы. Договор купли-продажи доли несовершеннолетнего подлежит обязательному нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 54 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Важный аспект — налоги. Для унаследованной недвижимости минимальный срок владения 3 года, и он считается с даты смерти наследодателя, а не с даты регистрации права (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Если меньше, то послеп продажи подаётся декларация 3-НДФЛ; налог можно уменьшить имущественным вычетом 1 млн руб. (п. 6 ст. 220 НК РФ), либо подтверждёнными расходами наследодателя на покупку.

Доброго дня!

Здравствуйте Лилия!

Продажа земельного участка, полученного Вашим 10-летним ребёнком по наследству после гибели отца, возможна, но при соблюдении установленных законом условий.

1. Необходимо разрешение органа опеки.

Согласно статьям 28, 37 ГК РФ и статье 60 СК РФ, родители распоряжаются принадлежащим несовершеннолетнему имуществом с соблюдением специальных правил защиты его интересов.

Для продажи земельного участка требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

2. Наличие у ребёнка другого жилья имеет значение.

Это обстоятельство можно использовать при обосновании сделки. Однако само по себе наличие жилья не гарантирует разрешения на продажу.

Дополнительно следует учитывать статью 20 Федерального закона № 48-ФЗ, которая ограничивает отчуждение недвижимости несовершеннолетних и предусматривает исключения, связанные с интересами ребёнка.

3. Как обосновать продажу?

Рекомендую представить документы, подтверждающие, что участок находится далеко от места проживания, фактически не используется, а его содержание связано с расходами.

Также необходимо предложить вариант сохранения имущественных интересов ребёнка, например приобретение другого имущества либо зачисление вырученных средств на принадлежащий ему счёт с соблюдением условий разрешения опеки.

4. Порядок действий

Сначала следует обратиться в орган опеки с заявлением и документами на земельный участок. При положительном решении договор продажи недвижимости несовершеннолетнего подлежит нотариальному удостоверению.

Если орган опеки откажет, необходимо получить письменный мотивированный отказ. При наличии оснований его можно оспорить в суде.

Уточните, пожалуйста:

В каком регионе расположен земельный участок?
Какая у него категория земель и вид разрешённого использования?
Право собственности ребёнка уже зарегистрировано в ЕГРН?
Планируете ли Вы приобрести другое имущество или сохранить деньги от продажи на счёте ребёнка?
От этих обстоятельств зависит возможность согласования продажи и оптимальный порядок оформления сделки.

С уважением, Виктория Федорова.