Здравствуйте! Дом куплен на средства материнского капитала в марте 2014 года , участок на собственные средства за 10 тр. В августе 2014 года родился третий ребенок. На данный момент у нас пять детей. Хотим купить дом побольше , продав этот дом. Доли в данном случае в старом доме надо выделить только двоим старшим детям или всем ? И как быть с участком?
Здравствуйте! Если доли в доме, приобретённом в марте 2014 года с использованием материнского капитала, до настоящего времени не выделены, их необходимо выделить всем пятерым детям, а не только двум старшим, а также родителям. Определяющее значение имеет состав семьи на момент оформления долей, а не количество детей на дату покупки дома.
Это предусмотрено частью 4 статьи 10 Федерального закона № 256-ФЗ:
Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
По земельному участку ситуация несколько иная. Поскольку участок приобретён за собственные 10 000 рублей, обязанность выделять в нём доли непосредственно из закона о материнском капитале не следует. Однако действует принцип единства судьбы дома и земельного участка. При оформлении долей и последующей продаже необходимо учитывать пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ:
Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение… проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.
Поэтому практически целесообразно одновременно оформить соответствующие доли детей и в земельном участке, предварительно проверив зарегистрированные права.
Для продажи дома, в котором несовершеннолетним принадлежат доли, потребуется предварительное разрешение органа опеки. В новом доме необходимо обеспечить соблюдение имущественных интересов детей, в частности предусмотреть оформление долей на согласованных с опекой условиях. Просто продать старый дом и обещать выделить доли впоследствии нельзя.
Уточните, пожалуйста: доли детям в доме уже выделялись после покупки в 2014 году или дом до сих пор оформлен только на родителей? Это принципиально влияет на необходимость наделения долями детей, родившихся позднее, и порядок продажи.
Здравствуйте, Оюна!
В Вашей ситуации не всё однозначно. Если материнский капитал был использован в марте 2014 года, когда у Вас было только двое детей, имеются правовые основания выделить доли именно двум старшим детям. Однако существует неоднозначная правоприменительная практика.
Согласно ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ, жильё, приобретённое с использованием материнского капитала, оформляется в общую собственность родителей и детей.
При этом в определении Шестого кассационного суда от 14.09.2026 № 8Г-11938/2026 разъяснено, что круг детей, имеющих право на обязательные доли, определяется на момент использования материнского капитала. Аналогичная позиция изложена в апелляционном определении Московского городского суда от 26.11.2025 № 33-54759/2025.
Следовательно, если средства маткапитала были перечислены до рождения третьего ребёнка в августе 2014 года, по указанной судебной практике обязательные доли полагаются двум старшим детям.
Однако Росреестр в своих разъяснениях придерживался и другого подхода — выделения долей всем детям, родившимся к моменту оформления собственности. Поэтому перед оформлением необходимо проверить дату фактического перечисления маткапитала и документы о выделении долей.
Что касается земельного участка.
Поскольку участок приобретён за собственные 10 000 рублей, обязанность выделять в нём детские доли непосредственно из Закона № 256-ФЗ не возникает.
Вместе с тем ст. 35 Земельного кодекса РФ устанавливает принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нём дома. Росреестр в ряде разъяснений указывает на необходимость оформления соответствующих долей и в земле. Поэтому порядок оформления участка следует согласовать с учётом зарегистрированных прав на оба объекта.
Как продать дом и купить новый?
Сначала необходимо надлежащим образом оформить детские доли в старом доме. Затем получить предварительное разрешение органов опеки на продажу долей несовершеннолетних (ст. 37 ГК РФ, ст. 21 Закона № 48-ФЗ).
Как правило, потребуется подтвердить, что в новом доме дети получат равноценные имущественные права и их положение не ухудшится. Продажа недвижимости с долями несовершеннолетних подлежит нотариальному удостоверению.
Таким образом, автоматически выделять доли всем пятерым детям только потому, что сейчас их пятеро, не обязательно во всех случаях. При использовании маткапитала до рождения третьего ребёнка существует судебная практика в пользу выделения долей двум старшим, но этот вопрос необходимо проверить по документам до продажи.
При необходимости могу проанализировать договоры приобретения дома и участка, документы об использовании маткапитала и определить законный порядок выделения долей и последующей продажи без риска оспаривания сделки. Пишите в личные сообщения.
Оюна, однозначного ответа «двоим или всем пятерым» закон не дает. Он требует оформить жилье с маткапиталом в общую собственность родителей и детей, «в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей» (ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ), эта формулировка была и в 2014 году. А практика по ребенку, родившемуся уже после перечисления средств, расходится. Поэтому в Вашем случае многое решают бумаги 2014 года
От состава детей зависит и размер каждой доли. Верховный Суд считает доли из равенства родителей и детей на сумму маткапитала, а не на всю цену дома (п. 13 Обзора практики ВС от 22.06.2016), а если дом куплен только на маткапитал, доли родителей и детей равны (п. 14 того же Обзора). Это прямо влияет на продажу: доли несовершеннолетних детей родители без предварительного разрешения опеки не продадут (п. 3 ст. 60 СК РФ, п. 2 ст. 37 ГК РФ), а для разрешения опеке важно, что дети получат взамен в новом доме
Участок куплен на Ваши деньги, и норма о маткапитале его прямо не касается: нотариальная палата разъясняла, что прямого требования оформлять детям доли в земле под таким домом закон не содержит. Но собственник дома не может продать дом отдельно от своего участка под ним (п. 4 ст. 35 ЗК РФ), поэтому продавать их придется одной сделкой
Кого включать в соглашение и с какими долями, во многом решает текст нотариального обязательства, которое Вы подписывали в 2014 году при распоряжении маткапиталом. От этого зависит, даст ли опека разрешение на продажу и какие доли детям придется дать в новом доме. Пришлите обязательство в чат здесь, разберем по документу
