Добрый день, бывший муж хочет разделить имущество, которое находится в ипотеках: квартира и дача. Хочет оставить себе ипотеку за дачу, а мне за квартиру. В квартире он созаемщик, на даче я. В квартире 2 материнских капитала, я в декрете . Пойдёт ли банк на это? Бывший муж хочет это сделать через нотариуса.
Сам по себе факт, что вы с бывшим мужем договорились («ему — дача с ипотекой, вам — квартира»), для банка значения не имеет. Банк — третья сторона, и он не обязан соглашаться на изменение состава заёмщиков. Чтобы переоформить договоры (вывести одного из супругов из одного кредита и оставить в другом), нужно прямое согласие кредитора. Банк будет проверять, сможет ли тот, кто остаётся заёмщиком, самостоятельно обслуживать долг: смотреть на доход, долговую нагрузку, стабильность работы. Если у бывшего мужа, например, доход после вычета всех обязательств не покроет платёж по даче — банк откажет. Иногда банк идёт на компромисс: разрешает вывести одного созаёмщика, но просит привлечь другого (например, нового супруга или родителя). Бывший муж прав в одном: чтобы закрепить вашу договорённость между собой (кто какое имущество и какие долги забирает), действительно нужно оформить соглашение о разделе имущества и заверить его у нотариуса. Но важно понимать: такое соглашение регулирует только ваши с ним отношения. Оно не заменяет согласие банка на изменение кредитного договора. То есть сначала вы с мужем подписываете нотариальное соглашение, а потом с этим документом идёте в оба банка (и по квартире, и по даче) просить изменить состав заёмщиков. Это важный нюанс, который нельзя игнорировать. Часть квартиры, оплаченная маткапиталом, по закону делится между всеми членами семьи: вами, бывшим мужем и детьми. Поэтому в соглашении нужно чётко прописать, как распределяются эти доли — иначе потом могут возникнуть споры. Оставшаяся часть (оплаченная другими средствами) делится между супругами. Это фактор, который банк точно учтёт при рассмотрении заявки на перевод долга. Если вы в декрете и ваш официальный доход сейчас низкий, банку будет рискованно оставлять ипотечный платёж за квартирой только на вас. В такой ситуации имеет смысл заранее обсудить с банком варианты: возможно, потребуется привлечь созаёмщика или рассмотреть компенсацию (когда один супруг забирает имущество, а второй получает денежную компенсацию за свою долю). Не начинайте с похода в банк. Сначала вместе с бывшим мужем сядьте с юристом, который специализируется на семейном и ипотечном праве. Он поможет грамотно составить нотариальное соглашение: чётко прописать доли (с учётом маткапитала), порядок выплат, кто и как компенсирует разницу, если стоимости имущества и долгов не совпадают. И уже с этим документом идите в банки — так у вас будет чёткий план, и вы сможете аргументированно обсуждать условия с кредиторами.
Алина, кроме банка в этой схеме есть второй участник, о котором часто забывают, это дети. В квартиру вложены два маткапитала, а жилье с маткапиталом закон требует оформить в общую собственность родителей и детей (ч. 4 ст. 10 Закона N 256-ФЗ). Значит, «квартира вам» возможна только с долями детей, а не целиком на вас. Любой раздел или обмен с участием долей детей идет с предварительного разрешения опеки (п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК РФ), а заложенное имущество меняет хозяев только с согласия банка (п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке)
Слабое место в порядке шагов: согласие банка и разрешение опеки нужны до визита к нотариусу, а не после
Напишите мне в чат здесь, выделены ли уже доли детям в квартире и на кого оформлена дача, скажу, с чего начинать
Если созаемщиков не менять, договоры с банками останутся прежними, а изменится только то, о чём вы с бывшим мужем договоритесь между собой. Банк такое соглашение не связывает: долг переводится на другого только с согласия кредитора (п. 2 ст. 391 ГК РФ), а созаемщики отвечают перед ним солидарно (ст. 323 ГК РФ).
По вашим фактам это выглядит так. Дача остаётся мужу, а вы по ней созаемщик. Если он перестанет платить, банк вправе взыскать весь долг с вас, хотя дача уже не ваша. Вернуть деньги с бывшего мужа по общему правилу можно только в равной доле за вычетом своей, то есть половину (подп. 1 п. 2 ст. 325 ГК РФ), если иное не вытекает из ваших с ним отношений.
Поэтому без смены созаемщиков соглашение имеет смысл, только если в нём прямо записано, кто какой кредит гасит и что муж возмещает вам всё, что банк спишет с вас по даче. Согласится ли он включить такое условие в нотариальное соглашение? От этого зависит, останетесь ли вы защищены, если по даче начнутся просрочки.
Нет, это не гарантирует полной безопасности. Идея рабочая, но только при одном важном условии — если банк действительно одобрит такое изменение. А он согласится не всегда. Суть в чём: пока вы числитесь созаёмщиком по даче, вы несёте солидарную ответственность. Это значит: если бывший муж перестанет вносить платежи, банк придёт требовать долг с вас в полном объёме. Если вы выйдете из договора (а для этого нужно согласие банка), и в соглашении о разделе имущества чётко пропишут, что дача и долг по ней полностью переходят мужу, тогда риск для вас снизится.
Но вот какие подводные камни есть:
Банк оценит платёжеспособность мужа. Кредитор проверит его доход после вычета всех других обязательств: хватит ли ему денег, чтобы гасить платёж по даче в одиночку. Если доход окажется недостаточным, банк откажет в выводе вас из созаёмщиков. Иногда банк не отказывает сразу, а предлагает альтернативу: привлечь другого созаёмщика (например, родителя мужа) вместо вас.
Соглашение между вами — не приказ для банка. Даже если вы с бывшим мужем подпишете у нотариуса документ, где чётко пропишете раздел имущества и долгов, это не заставит банк изменить кредитный договор. Сначала нужно получить одобрение кредитора, и только потом вносить изменения в договор.
Есть нюансы с маткапиталом. Если при покупке дачи использовался материнский капитал, ситуация усложняется. По закону доли должны быть выделены детям. Банк при рассмотрении заявки на вывод созаёмщика будет учитывать это, и в некоторых случаях вывести родителя из договора до полного погашения кредита и выделения долей детям практически невозможно — опека защищает интересы детей.
Сначала вместе с бывшим мужем чётко зафиксируйте в нотариальном соглашении, как делится имущество и кто берёт на себя долг по даче.
Затем обратитесь в банк с этим соглашением и документами, подтверждающими доход мужа. Пусть банк оценит риски.
Если банк откажет, обсудите другие варианты: например, рефинансирование дачи в другом банке на имя мужа.
В общем, схема «оставить мужа в созаёмщиках, а мне выйти» может сработать как защита, но только после одобрения банка. Без него риск остаётся. Советую на этом этапе проконсультироваться с юристом, который специализируется на семейном и ипотечном праве: он поможет грамотно выстроить диалог с банком и учесть все детали вашей ситуации.
