Как происходит раздел двух квартир при разводе, если одна куплена до брака, а другая в ипотеку?

Здравствуйте!

Первая квартира, приобретённая и оформленная в собственность до брака, по общему правилу является Вашей личной собственностью и разделу не подлежит (ст. 36 СК РФ). Однако вложение супругой 1 млн руб. от продажи её добрачной квартиры необходимо оценивать отдельно: если она докажет личный источник этих денег и их направление на погашение Вашей ипотеки, возможны требования о денежной компенсации. Само по себе такое погашение автоматически собственником квартиры её не делает; для признания имущества совместным по ст. 37 СК РФ требуется доказать вложения, значительно увеличившие стоимость имущества.

Вторая квартира приобретена в браке и является совместным имуществом супругов, но поскольку использован материнский капитал, соответствующие доли должны принадлежать также ребёнку. Детская доля при разводе между супругами не делится. Верховный Суд прямо указывает, что жильё, приобретённое с использованием маткапитала, оформляется в долевую собственность родителей и детей.

Оставшаяся ипотека учитывается при разделе имущества. По общему правилу доли супругов равные, а общие долги распределяются пропорционально присуждённым долям (ст. 39 СК РФ). Нахождение супруги в декретном отпуске само по себе не означает увеличения или уменьшения её доли. Изменить состав заёмщиков по кредитному договору без согласия банка нельзя.

То, что супруга и ребёнок зарегистрированы в первой квартире, само по себе не создаёт у них права собственности на неё.

В Вашей ситуации особенно важно изучить договоры покупки обеих квартир, ипотечные договоры, даты и суммы платежей, документы о продаже квартиры супруги и документы по материнскому капиталу — от этого будет зависеть итоговый вариант раздела.

Все дополнительные вопросы рассматриваются только в рамках персональной консультации.

Если Вам необходим подробный расчёт долей, оценка требований супруги на 1 млн рублей и стратегия раздела квартир и ипотечных обязательств, приглашаю Вас на платную консультацию — нажмите кнопку «Общаться в чате».

Если мой ответ был Вам полезен, буду признателен за любую благодарность через кнопку «Отблагодарить юриста» в моём профиле.

Здравствуйте!

У меня есть 2кк, купленная в ипотеку и оформленная в собственность до брака

Эта квартира не делится, так как куплена до брака. Но если были платежи после регистрации брака, жена вправе требовать компенсацию в размере половины от этих платежей, а если докажет, что ипотеку закрыли её личными деньгами — вправе требовать обратно всю сумму. Или как вариант — вы можете выделить ей там долю.

Позже мы купили ещё одну 2кк, тоже в ипотеку, как созаемщики и с использованием маткапитала.

Это уже совместная квартира, а раз оплата была маткапиталом — доля есть и у ребенка. 

Две квартиры нужно рассматривать отдельно.
Первая, приобретённая и оформленная до брака, по общему правилу остаётся Вашей личной собственностью по ст. 36 СК РФ. Погашение её ипотеки в браке не превращает автоматически всю квартиру в совместную. Однако жена может заявлять денежные требования по вложенному миллиону, если докажет, что это её личные деньги от продажи добрачной квартиры и что они пошли на Ваш долг. Отдельно оцениваются платежи за счёт общего семейного бюджета. Для расчёта нужны договоры продажи, банковские выписки и график погашения.
Вторая квартира приобретена в браке, поэтому её часть, оплаченная обычными семейными средствами, обычно относится к совместному имуществу. Часть, приобретённая с маткапиталом, требует определения долей родителей и детей; детские доли между супругами не делятся. Наличие ребёнка и декрет не означают автоматического увеличения доли жены, а регистрация в первой квартире не даёт ребёнку права собственности на неё.
Раздел имущества между супругами сам по себе не освобождает созаёмщика перед банком. Изменение состава должников и кредитного договора требует участия банка и соответствующих оснований.
О разделе ипотечного имущества: epp.genproc.gov.ru/ru/proc_32/activity/legal-education/explain/e299454/

Здравствуйте, Александр! 

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до брака, является его собственностью, в силу СК РФ.

Вторая квартира — совместная собственность, но с особенностью из-за маткапитала. 

Однако маткапитал — это целевые средства, и дети получают обязательную долю.

Суд будет учитывать интересы ребенка.

Для подробной консультации ответьте, пожалуйста, на три вопроса: (1) был ли брачный договор, (2) выделены ли доли детям по 2-й квартире, (3) сохранились ли документы о том, что 1 млн рублей — это именно деньги от продажи её квартиры? 

Если что, пишите в чат, кнопка справа, консультация подробная  — на платной основе.

С уважением, Дарья