Нужно ли выделять детям доли в земельном участке при продаже дома?

Здравствуйте!

Если детям принадлежат доли и в доме, и в земельном участке, при продаже отчуждаться будут обе их доли. Продажа имущества несовершеннолетних возможна только с предварительного разрешения органа опеки — ст. 37 ГК РФ. 

Поэтому при предоставлении детям долей в другом доме вопрос с землёй тоже нужно учитывать. Если новый дом расположен на земельном участке, желательно одновременно выделить детям соответствующие доли и в этом участке. Кроме того, при отчуждении доли в доме принадлежащая собственнику доля земельного участка, как правило, отчуждается вместе с ней — ст. 35 ЗК РФ. 

При этом закон не требует во всех случаях дать детям точно такую же дробь, например 1/4 вместо 1/4. Для опеки главное, чтобы имущественное положение детей не ухудшилось: обычно сравниваются стоимость, площадь, размер долей и характеристики нового имущества. Поэтому условия лучше предварительно согласовать именно с Вашим органом опеки.

Если Вам необходимо проверить, какие конкретно доли в новом доме и земельном участке нужно выделить детям для получения разрешения опеки, приглашаю Вас на платную консультацию — нажмите кнопку «Общаться в чате».

Если мой ответ был Вам полезен, буду признателен за любую благодарность через кнопку «Отблагодарить юриста» в моём профиле.

Здравствуйте. Да, при продаже дома вам нужно будет выделить детям доли и в земельном участке, пропорционально их долям в доме. Это прямое требование закона, и его не обойти.

Правовое основание здесь — статья 35 Земельного кодекса РФ и статья 273 Гражданского кодекса РФ. Эти нормы устанавливают принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости: при переходе права собственности на здание или сооружение к новому владельцу переходят права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Поскольку у детей есть доли в праве на дом, при продаже дома вместе с ним «автоматически» должны перейти и права на соответствующие доли земли. Если вы продаете дом целиком, то и земельный участок должен быть продан целиком, а значит, у детей должны быть оформлены доли в праве на этот участок.

Если вы выделяете детям равные доли в другом доме, это не освобождает вас от обязанности выделить им доли в земле под продаваемым домом. Орган опеки и попечительства, который дает разрешение на продажу имущества несовершеннолетних, в обязательном порядке проверит, что дети не теряют в объеме прав. Если в новом доме вы выделите им доли в праве на дом, но не выделите доли в праве на земельный участок под ним, это будет расценено как ухудшение их положения, и разрешение на продажу вы не получите.

Что касается вашего вопроса «нужно ли предоставить равные доли по земле» — да, доли в земельном участке должны быть равны долям в доме. Если у каждого ребенка по 1/3 в доме, то и в земле должно быть по 1/3. Это требование следует из пункта 2 статьи 35 Земельного кодекса РФ: площадь части земельного участка, переходящей к приобретателю, определяется пропорционально долям в праве собственности на здание.

Что делать по шагам:

1. Закажите межевание земельного участка, если его границы не установлены, и поставьте его на кадастровый учет. Без этого вы не сможете выделить доли.

2. Заключите соглашение о разделе земельного участка и дома (или составьте договор дарения долей), по которому вы выделяете детям доли в земле, равные их долям в доме. Это можно сделать одновременно с подготовкой к продаже.

3. Зарегистрируйте право собственности детей на доли в земельном участке в Росреестре.

4. Обратитесь в орган опеки за разрешением на продажу, приложив документы, подтверждающие, что взамен продаваемых долей дети получают равноценные доли в другом доме и земельном участке под ним. Обратите внимание: в новом доме земля тоже должна быть оформлена на детей, иначе опека откажет.

5. Только после получения разрешения опеки заключайте договор купли-продажи.

Если вы попробуете продать дом без выделения долей в земле, сделка будет считаться ничтожной (недействительной) в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ, и покупатель сможет потребовать вернуть деньги, а вы — вернуть дом. Поэтому лучше сделать все правильно с самого начала.

Здравствуйте, Дарья.

Да, если детям принадлежат доли не только в доме, но и в земельном участке, при продаже нужно учитывать и их права на землю. Продажа имущества несовершеннолетних проводится с предварительного разрешения органа опеки.

При этом автоматического правила, что в новом доме и на новом участке детям обязательно нужно дать точно такие же доли, нет. Опека оценивает, не ухудшаются ли имущественные и жилищные права детей. На практике учитываются в том числе размер долей, площадь и стоимость имущества.

Поэтому до оформления сделки лучше заранее показать органу опеки оба объекта, продаваемый и тот, который предоставляется детям взамен.

Если напишете, какие доли детям принадлежат сейчас в доме и земле и какие доли Вы планируете дать им в новом доме и на новом участке, можно предварительно оценить, не возникнет ли вопросов у опеки.