Здравствуйте,
Ситуация, когда в документах (например, в выписке из ЕГРН) указано одно количество этажей, а фактически их больше, может быть связана с несколькими причинами. Это может быть как техническая ошибка в реестре, так и результат незаконной перепланировки или реконструкции без соответствующего оформления. Перед принятием решения о покупке такого объекта важно тщательно проверить все обстоятельства и риски.
Возможные причины расхождения данных
Техническая ошибка в ЕГРН. Например, сотрудник Росреестра мог допустить опечатку при внесении данных. В таком случае информация в реестре не соответствует реальному состоянию объекта.
Реестровая ошибка. Она возникает, если неверные данные были изначально внесены в документы, на основании которых сведения попали в ЕГРН (например, в техническом плане, подготовленном кадастровым инженером).
Незаконная перепланировка или реконструкция. Если второй этаж был добавлен без получения необходимых разрешений и внесения изменений в документы, это может привести к правовым последствиям.
Риски при покупке такого объекта
Проблемы с регистрацией права собственности. Если расхождение данных будет обнаружено при оформлении сделки, это может затруднить или сделать невозможной регистрацию перехода права.
Риск признания части постройки самовольной. Если второй этаж возведён без разрешения, его могут признать самовольной постройкой, что повлечёт требование о демонтаже или приведении объекта в соответствие с документами.
Юридические споры.
В будущем могут возникнуть споры с государственными органами, соседями или другими лицами, оспаривающими законность постройки.
Проблемы с ипотечным кредитованием. Банки часто требуют, чтобы объект недвижимости соответствовал данным в ЕГРН, и могут отказать в выдаче кредита.
Сложности с продажей или передачей объекта в будущем. Покупатель может столкнуться с теми же проблемами, что и текущий собственник.
Что нужно сделать перед покупкой
Получить выписку из ЕГРН.
Проверьте все технические характеристики объекта, включая этажность, площадь, кадастровый номер и наличие обременений.
Изучить технический паспорт и другие документы. Сравните данные в документах с фактическим состоянием дома. Обратите внимание на планировку, материалы строительства, год постройки.
Проверить историю прав на объект. В выписке из ЕГРН можно увидеть историю перехода прав. Убедитесь, что все сделки были законными, а права предыдущих собственников не оспаривались.
Заказать экспертизу. Пригласите специалиста (строителя, кадастрового инженера), который проведёт осмотр дома и оценит законность изменений. Он сможет определить, соответствует ли постройка строительным нормам и правилам.
Проверить наличие разрешений на строительство и реконструкцию. Если второй этаж был добавлен, должны быть документы, подтверждающие законность этих работ (разрешения, акты приёмки и т. д.).
Обратиться в местные органы строительного надзора или БТИ. Узнайте, есть ли информация о незаконных изменениях в доме.
Проконсультироваться с юристом. Специалист поможет оценить риски, связанные с расхождениями в документах, и подскажет, как действовать дальше.
Стоит ли рассматривать такой объект
Решение зависит от результатов проверки. Если расхождение в этажности — техническая или реестровая ошибка, которую можно исправить, и при этом дом соответствует всем нормам, объект может быть приемлемым для покупки после устранения проблем. Однако процесс исправления ошибок может быть длительным и затратным.
Если же второй этаж возведён незаконно, покупка сопряжена с серьёзными рисками. В этом случае стоит отказаться от сделки, так как устранение нарушений (например, получение разрешений, изменение документов) может оказаться сложным и дорогостоящим, а в будущем возможны судебные споры.
Важно: не принимайте решение о покупке без тщательной проверки всех документов и фактического состояния объекта. Даже если продавец обещает «уладить все вопросы», риски остаются на покупателей.
Буду благодарна, за отзыв!!!!
Возможные действия для исправления ситуации
Если расхождение связано с реестровой ошибкой, необходимо подготовить пакет документов, подтверждающих её наличие и содержащих корректные сведения (технический план, судебное решение и т. д.). Подготовленные документы подаются вместе с заявлением в Росреестр через МФЦ или почтовым отправлением. Исправление реестровой ошибки производится в течение 5 рабочих дней с момента получения документов.